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建国门9号全新实体样板间打造完成，本周六正式对外开放接待带看。
在北京东二环建国门桥东南角，长安街以南300米的位置，矗立着一个名为"建国门9号"的豪宅项目。
从2004年天鸿集团拿地，到2025年底终于拿到预售证，整整22年。它见证了北京楼市从起步到巅峰再到调整的完整周期。
然而开盘4个月零网签的战绩，又给这个"内城孤本"的未来蒙上了一层阴影。
一、22年漂流记
1.1 天鸿拿地：黄金年代的"便宜地"
时间回到2004年。这一年，北京房地产市场刚经历了"8·31大限"，土地招拍挂制度正式确立。
也是在这一年，天鸿集团以1.27亿元的价格，摘得了朝阳区华侨村二期5号地——也就是今天建国门9号的前身。
按照最初的规划，项目计划2005年初动工，2007年底竣工交付。但谁也没想到，这块地会拖了整整22年才迎来开盘。
1.2 首开接盘：拆迁是个无底洞
2005年，北京地产圈发生了一件大事：天鸿集团与城开集团合并，组建了首开集团。建国门9号这块地，也随着企业重组划入了首开体系。
按说国企的资金实力不可谓不强。但拆迁这个事儿，钱只是必要条件，不是充分条件。这块地的拆迁难度，远超想象。
于是项目就这么一直搁置着。从2004年拿地，到2018年底才拿到施工许可证，中间整整耗了14年。
1.3 神秘金主旺泰地产入场
2020年底，项目迎来了一次关键的股权变动。
原股东中诚信托和自然人曹威，将持有的东银燕华（项目公司）合计49%的股权转让给了旺泰地产。
这个旺泰地产是什么来头？穿透股权，它的大股东是旺泰能源——北京规模最大的民营加油站运营商之一，实际控制人是张绍昆和程宝仁。
说白了，就是一个做能源发家的土豪，跨界来做地产。
1.4 22年磨一剑，开盘即哑火
2025年12月4日，建国门9号终于拿到了预售许可证。此时，距离2004年拿地，已经过去了21年零4个月。
"长安街沿线近20年来唯一的纯住宅新盘"——这个噱头足够响亮。但市场的反应，却冷得有些尴尬。
据北京市住建委数据，截至2026年4月16日，开盘4个多月，建国门9号网签数据为0。一套都没卖出去。
对比同期取证的顶豪：中海安澜北京网签40套收金13亿，华润北京润园网签229套收金51亿。为什么地段这么炸的项目，卖不动？
二、长安街旁的"豪宅"
平心而论，建国门9号的底子并不差。它的优势，非常突出。
2.1 地段：真·绝版
建国门9号最大的卖点，是地段。它位于东二环建国门桥东南角，北距长安街约300米。
这个位置有多核心？
- 向西3公里到天安门
- 向东1公里到国贸CBD
- 向北就是第一使馆区
- 旁边就是北京站
长安街沿线，近20年来几乎没有纯住宅新盘供应。物以稀为贵，"长安街沿线的住宅"本身就是稀缺品。
2.2 圈层：97户的纯粹
建国门9号小区共6栋楼，3栋住宅+2栋低层商业+1栋办公组成；
其中123号楼为住宅，总高16层&26层，共97套房源，产权车位292个，每户能均到3-4个；
在售标准层户型：267㎡三居，297/401㎡四居，510㎡五居；
5套跃层府邸，建面约410-900㎡。
建国门9号的住宅部分只有97户，户型270㎡起步，最大893㎡顶复。
按15万/㎡的均价算，总价门槛4000万以上，顶复最高可达1.9亿。
97户是什么概念？没有小户型混杂，圈层非常纯粹。对于顶豪来说，邻居是谁，有时候比房子本身更重要。
①270㎡南北西三居室
3室2厅3卫：套内面积为214㎡ ，180°观景视界，家藏世间大美；180°观景主次卧套房，植入步入式衣帽间、满配卫浴等全维功能。
②301㎡南北东四居室
4室2厅4卫：套内面积为239㎡，超五星主卧，恢宏画卷尽收眼底；180°观景卧套房，拥享共约14.6米观景界面。配以180°观景阳台，拥揽春华秋实四季人生景致。
③406㎡南北西/南北东四居室
4室2厅4卫：套内面积为320㎡，约110㎡无界场域，将巨厅与餐厅合而为一，约110㎡的社交场域，拥享约15.2米阔景面宽与180°观景阳台。
④510㎡砖石楼王户型
510㎡，终极王炸户型，真正一层一户，做到三梯一户，360度俯瞰北京城市繁华，纳世界为幕。
2.3 产品配置：堆料够狠
虽然户型设计有争议，但硬件配置上，建国门9号是下了功夫的。
- 外立面：水立方、冰丝带总设计师郑方与奥雅纳联袂打造，雍正胭脂红定制陶板+超白玻璃
- 会所：4000㎡高端会所，含玻璃天幕式阳光泳池
- 物业：高力国际，物业费24.68元/㎡/月
- 其他：三梯两户、私梯入户、双入户门、大尺度露台
备案价11.96万-21万/㎡，主力均价约15万/㎡。对比周边同档次项目，这个价格属于正常水平，不算特别贵，但也不便宜。
3.2 成本账：71亿投资vs 57亿货值
据首开股份2025年半年报披露：建国门9号计划总投资71.31亿元。计容建筑面积约5.5万㎡，折算开发成本已近13万元/㎡。
按15万/㎡均价算，住宅总货值约57.3亿元。算上商业和办公部分，总货值可能在70-80亿左右。
有业内人士测算："以71.31亿元总投资、21年周期计算，即使按保守的8%年化资金成本估算，财务费用已累计超过60亿元，实际沉淀成本可能已逼近或超过百亿元。"
成本13万/㎡，卖15万/㎡，看起来有2万的差价。但算上资金成本、营销费用、税费，这个项目大概率是不赚钱甚至亏钱的。
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