作为全国商办存量规模最大的城市之一，上海核心商圈空置率突破23%，大量写字楼闲置，业主甚至推出“租五年送特斯拉”的奇葩促销。
在商办市场持续承压的背景下，上海通过政策持续松绑，将“商改住”（商办改住宅）作为城市更新与保租房供给的核心方向。
政策篇
在政策体系构建上，上海形成了“三年行动方案+实施细则+配套标准”的完整政策框架，政策力度持续加码：
2024年6月，上海发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，明确提出三年时间有序推进40-50个商务楼宇更新改造项目，为“商改保”划定了明确的规模目标；
2025年3月，《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》出台，为商务楼宇评估、分类更新提供了量化标准；
2025年7月，上海市政府办公厅发布《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，成为上海“商改保”的核心纲领性文件，明确允许商业金融用地调整为兼容租赁住房性质，且无需补缴土地价款，同时设置15年“灵活期”，既保障了项目合规性，也为市场化运作预留了充足空间。
除此之外，上海还为“商改保”项目提供了全方位的配套支持：
资金层面，国开行等金融机构提供4%左右的低息专项贷款，改造项目可享受前三年免征房产税的税收优惠；
审批层面，大幅简化流程，全国首单商改保REITs从获批到上市仅用18天，创下了公募REITs发行上市的“上海速度”；
配套层面，改建项目全面执行民用水电气价格，大幅降低居住与运营成本。
政策的持续松绑，让上海“商改保”项目快速落地，不仅实现了规模扩容，更在资本化运作上实现了全国性突破。
案例篇
案例一：苏河美欣公寓
苏河美欣公寓，是上海黄浦区首个“商办改住”保租房项目，也是上海“商改保”的标杆之作。
项目原址是上海燃气的办公地，2000年起作为美欣大厦写字楼对外办公招租。改造前设施设备陈旧、空置率约30%、租赁收益远低于区域平均水平。
2022年，上海申能能创能源发展有限公司与黄浦区金外滩集团合作启动了改造项目，并共同成立了运营改造公司“上海申能金外滩商业管理有限公司”，对该楼宇实施更新并整体转换为保租房。
2025年10月，改造后的苏河美欣公寓正式揭幕，总建筑面积2.8万平方米，规划230套高品质人才公寓，租金范围12000-40000元/月不等，配套了餐饮办公、行政酒廊、健身房等多元设施，成为融合居住、休闲、消费的城市活力单元。
从经济账看，改造前美欣大厦租金仅为周边甲级写字楼的60%，改造为高端租赁住房后，租金收益和资产增值空间显著优于单纯办公升级。
案例二：供合家（静安恒丰路1号）
项目前身为上海供销合作总社商办楼，由上海市供销合作总社改建。
改造后的房源为310套，面积1.5万㎡，涵盖单间、一室一厅、两室一厅等户型，租金平均为5800元左右。
这是上海首个享受“房补联动”政策的市级人才公寓，申请到市级人才补贴的住户还可享受每套额外减免2000元的政策，性价比颇高。目前入住率97%，容纳了70多家市级重点企业的300多名人才。
案例三：地产城方活力社区（江月路店）
项目原址为2010年世博家园配套办公区，3栋长期空置。
2017年，上海地产投资有限公司申请将江月路3栋办公楼转型为租赁住房，并于2018年获批。
2019年，经过装修改造，可提供1080套集中式租赁房源，当时该项目还是市场化租赁住房。
2022年，项目正式被认定为保障性租赁住房。户型主要为一户室，面积在28至58平方米之间，月租金则为2800至5800元不等。
据公开财报数据，2026年第一季度末出租率91.18%，租金单价2.75元/m²/天。
案例四：静安博邻行政公寓
项目前身为朗诗寓运营的聚源大厦。
2023年8月，博枫完成对“聚源大厦”的收购。
2024年3月，项目正式开业，共计278套服务式公寓。单间月租1.0-1.2万元，二居室最高达2.8万元。
新案例：古北CBD片区
近期，上海古北CBD片区迎来一场大规模存量楼宇功能转型，首批启动改造的三个项目合计可盘活商办面积超过10万平方米。
安泰大楼（遵义路107号）：已启动整栋改造成长租公寓，大楼1998年建成，地上22层，总建筑面积约3.26万平方米；
万都中心（兴义路8号）：预备将36至54层改造为长租公寓，改造面积约3.6万平方米。该建筑为古北第一高楼，共计55层，高达218米，建成于1998-2001年；
阳光新业中心（中山西路888号）：前身为银河宾馆，主楼约4.58万平方米，已取得租赁住房预认定资格，可转型为酒店及长租公寓，裙房约3.18万平方米适配酒店及会议中心。
金融探索篇
在资本化探索上，上海走在了全国前列。
位于闵行区的地产城方活力社区（江月路店），与虹桥璟智项目共同作为底层资产，支撑了2025年3月上市的全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT，该产品公众认购倍数达494倍，创下公募REITs市场新纪录，彻底打通了“商改保”项目的资本化退出通道。
今年6月5日，“中金博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所顺利完成发行，首期发行规模8亿元，其中一个底层资产就是静安博邻行政公寓。
难点篇
“商改保”模式能否从标杆项目走向规模化复制？
一是资金投入大与回报周期长之间的矛盾。
“改不起”与“盘不活”是许多业主的真实顾虑。尤其对于承受资金压力的民营业主而言，改造投入动辄上亿，而回报周期漫长。
以江月路项目为例，其装修改造投入达1.3亿元，即便通过公募REITs提前实现资金回笼，仍需要约10年才能回收全部投资成本。
更关键的是，首单“商改保”REITs的成功具有特定条件：国企背书（上海地产）、基金品牌效应、底层资产优质。并非所有项目都能复刻这一资本路径，一旦无法发行REITs，资金沉淀风险将显著放大。
二是产权分散导致统一改造难。
大量存量商办楼宇在早期开发中已分割销售，小业主众多、利益诉求各异，统一改造和后续运营的协调成本极高。
三是结构安全与消防标准的技术门槛高。
需要更新的商办楼宇普遍建于1990年代至2000年前后，当时的建设标准与现行规范存在明显差距。商办楼宇改为保租房，需将“大开间”改造成“小户型”，同时结构安全和消防规范必须严格对标当前标准。这导致施工难度大、周期长、改造成本攀升。
四是项目经营须经得起市场检验，对定位与运营能力要求极高。
“商改保”的核心命题是实现可持续的高出租率与合理收益率。这要求投资方在交通便利性、区位价值、生活配套、客群定位、产城融合等方面进行周全的商业化考量。
成功的项目无一不是精准定位的结果：苏河美欣公寓锚定黄金地段与高品质配套，填补了上海保租房高端市场的空白；江月路项目则凭借交通便捷、性价比高的优势，吸引了80%以上40岁以下租户，其中约一半在浦江地区产业园和医院上班，另一半在东方体育中心、徐汇西岸区域工作，地铁通勤30-40分钟。
而在运营端，专业且富有温度的服务同样关键。供合家全年策划20多场社群活动，鼓励住户参与楼宇治理，极大增强了归属感。但这类精细化运营模式对运营方的综合能力构成严峻考验。
“如何获得可持续的高出租率和收益率，才是探索‘商改保’需要研究的核心关键。”有投资方如是总结。在政策红利释放之后，项目的市场化生存能力，才是决定“商改保”模式能否真正走远的内生动力。
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