文/深圳进深 严明会
动工建设一年多，龙华九龙山双玺家园。
没能等来入市，却等来了调规的消息。
近几天，深圳规自局公布了双玺家园项目总平面图修改的公示。
主要修改内容包括：
1）经济技术指标表局部调整；
2）绿化范围、非机动车位置局部调整；
3）道路开口局部调整；
4）建筑物轮廓、层数、高度调整；
5）消防救援场地、公共开放空间、社区儿童游戏场地局部调整；
6）场地标高及挡土墙局部调整。
文字上看着有点泛，进深君对着项目前后的两个参数表仔细研究了一番。
发现双玺家园有一项很重要的变动：小区的一栋楼层变高了。
这个小区，只有两栋楼。
原本，1栋是25层，2栋是27层。
总平图修改后，1栋变为了28层，楼高也由81.8米变为了91.25米。
2栋层高则保持不变。
由此，项目的总户数也由原先的276户变为了291户，多了整整15户。
并且，小区的户型原本全是套内面积小于90㎡的。
如今调整后，只有264户（占比90%）套内面积是少于90㎡的户型。
也就是说，双玺家园如今不仅总户数增加了。
还拿出了10%的户型（27套）做了大面积的产品。
数字就可以直观看到，开发商的可售房源肯定是增加了的。
但神奇的是，双玺家园的住宅建筑面积，其实并没有变化，调整前后都是24890㎡。
这里面主要的原因，是开发商把2栋的住宅面积“腾挪”了一部分到1栋。
指标数据显示，修改前1栋的住宅面积11780㎡，修改后变为了12460㎡，增加了680㎡。
而2栋住宅面积，修改前13210㎡，修改后变为了12530㎡，减少了680㎡。
一增一减的两个数字，刚好对上了。
所以虽然小区的1栋变高了，但整个小区的总建筑面积变动并不大，只是由42691㎡，变为了42657㎡。
可见开发商真的很高明，一番“腾挪”后项目的建筑面积没怎么变，但却多了二十多套大面积户型。
这些大面积户型，在后续入市，价格上无疑也更高，潜在地也增加了整个项目的货值。
进深君看了下总平图，1栋的调整，在楼栋轮廓和整个户型布局也有所变化。
调整前，1栋的四条腿一层共五户，其中东南腿两户，东北腿一户，西北腿一户，西南腿一户。
调整后，1栋依然是四条腿一层共五户，只不过东南腿变成了一户，相应地西南腿变成了两户。
剩下的东北、西北两条腿保持不变，还是一户设计。
楼栋的出入口，原本是在西北那条腿进去的，现在也改为了从东北那条腿进去。
2栋的楼栋出入口，也有所调整，但楼栋轮廓、整体户型的朝向布局，变化并不大。
双玺家园位于深圳龙华区福城街道九龙山社区龙澜大道旁，为九龙山科技园土地整备项目的一部分。
开发主体为深圳市鹏城建兴投资发展有限公司（简称“鹏城建投”）。
其为深圳市鹏城置业投资发展集团有限公司（简称“鹏城置业集团”）旗下公司。
鹏城置业集团由张晓红、韩伟彬分别持股50%。
在鹏城置业集团官网，董事长为韩伟彬。
该人士1972年出生，广东梅州兴宁人。90年代初在深圳从事汽车贸易行业，2005年进军房地产行业，在深圳打造了多个项目。
九龙山科技园土地整备项目就是其中之一。该项目又分为13-01、13-03-01两个地块。
其中，双玺家园便属于13-03-01地块。建设用地面积7112.23㎡，计容积率建筑面积2.58万㎡，容积率3.51。主要为两栋住宅楼。
另外的13-01地块，为九龙山世纪花园，包含住宅、商业和公寓等。
据市场消息，双玺家园将打造产品为78-120㎡，当中78㎡做到了三房两卫。
节点上，项目预计7月开售楼处，并在8月实现开盘。
整体看下来，双玺家园主打刚需、刚改产品，新规产品高使用率，低容积率、低楼高，对刚需还是挺友好的。
且所在片区属于”九龙山智能科技城”，紧邻华为新基地，周边聚集高层次人群。背靠九龙山，环境也是加分项。
不足上，两栋住宅，小区比较小。周边商业配套这些比较远，目前最近的4号线长湖站直线距离约2.7公里，通勤上也不算方便。
价格方面，项目周边在售盘，信城缙熙园参考均价2.8万/㎡，玖珑臻境新玥3.1万/㎡。
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