省体&新华公园&东郊记忆，三宗待拍热门地块谁更抢手？（实探多图）|东郊记忆|住宅用地|公园|新华|花园城

成都新楼市文 |小明

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在6月底，成都土拍市场将迎来一波土拍小高峰，在未来的10多天里，共有13宗涉宅用地将进行拍卖。

除了之前已预告的林家坝TOD用地（）之外，还有3宗住宅用地颇为关注，分别位于省体育馆、新华公园、东郊记忆等热门板块，其中最高起拍价达到20000元/㎡！

我们提前对这三宗地进行了实地探访。

在成都5+2区域中，目前只有武侯区尚未有土地楼面价达到20000元/㎡，最高为建发望江云启的19500元/㎡。

如今，这宗省体育馆地块，起拍价就达到20000元/㎡，容积率则为2.5。一旦成交，该地块将直接刷新武侯区楼面价纪录。

▍截自寻圭投资云地图

这宗地块最早可追溯至上世纪六十年代，最早这里是成都无线电一厂。上世纪末，蓝光在此打造了IT卖场世纪电脑城。

2013年，项目升级转型为社区商业中心世纪商业广场，引入了沃尔玛超市以及娱乐、教育等多元业态。2020年，在项目投用超20年后，蓝光启动项目改造，拟打造为办公综合体蓝光中心，但之后不久，蓝光便陷入债务危机，项目因此停滞多年。

▍蓝光中心，摄于2021年

直到2025年，该地块通过司法拍卖方式完成易主，由武侯区国资企业——成都武侯农业投资有限公司竞得。

今年2月，成都市规自局发布了省体育馆片区一宗约25亩商业地块的调规方案公告，规划调整背景为：为促进原规划商业服务业地块盘活利用。调规内容为：将原规划A、2、3。1，正是此次拍卖的地块。

该地块位于一环路南三段以南、玉林北街以东，东侧为新绿启境项目，地块距离省体育馆约400米。

地块配套极为成熟，门口就是一环路，步行至省体育馆地铁站约450米，这里是1号线、3号线、18号线（在建）的三线换乘站。东侧约500米，就是成都来福士广场。根据最新发布的2026年武侯区划片，该地块为玉林小学划片范围。值得一提的是，地块距离四川大学华西医院的直线距离也只有1公里。

▍成都来福士广场

此外，省体育馆旁，国际体育公园城正在如火如荼地建设中，这里将打造商业综合体、全球最高的室内攀岩峡谷等，据成都发布报道，项目预计在2027年4月全面竣工。

▍国际体育公园城实拍

从现场实拍可以看到，地块非常方正，场地已经完成平整。从现场来看，由于地块北侧为一环路，虽然不靠近隧道，但主干道车流量较大，还是会受到噪音影响。

地块周边鲜有次新房挂牌，东侧是刚刚交付的新绿启境。目前新绿启境在贝壳平台有2套挂牌房源，最低挂牌价40131元/㎡。

▍新绿启境实拍

宗地实拍：

▍地块已平整，右侧为待拍卖地块，左侧为公园绿地、社区服务设施用地

▍地块北侧就是一环路

二环内，超40亩的住宅用地有多少见？据成都新楼市不完全统计，最近10年在二环内仅有1宗超40亩住宅用地成交——即位于北一环的CCIC公园里，占地约47亩。

与省体育馆20.01亩一样，新华公园40.79亩同样是刚刚在今年完成调规，然后迅速入市的主城核心地块。

▍截自寻圭投资云地图

今年3月，该地块所处的成华区新华公园-万年场片区控制性详细规划(第1.4版)正式公布。将公布范围内原商务金融用地划分出1(用地面积约2569平方米)，用地性质保持不变，原商务金融用地内剩余商务金融用地与原二类城镇住宅用地合并为2(用地面积约27198平方米)，用地性质调整为二类城镇住宅用地混合商业服务业用地(商业服务业用地混合比例10.1%-15%)。

地块位于新鸿路以南，小龙桥路以西，距离建设路约1公里，距离339、东郊记忆等商圈约1.5公里。地块步行至6号线新鸿路站约800米，根据轨道交通五期规划，地铁12号线将沿新鸿路修建，并在地块旁设置纺织公司站（工程名）。

根据2026年划片，该片属于成华小学划片范围，该学校共有三个校区，实行分段办学。步行约700米，即可到达新华公园。

地块占地约40.79亩，容积率3.0，商业占比为10.1-15%，16100元/㎡的起拍价为成华区第二高，仅次于城投东一环27.8亩的16800元/㎡。

现场实拍来看，地块形状类似“凹”字左半部分，场地尚未完成平整。由于地块北侧为新鸿路，或许将用于布置商业，南侧则为居民区，无明显噪音影响。

地块周边在售楼盘主要为深业泰樾府，项目已于去年底交付，从现场可以看到已经有部分房源完成封窗。由于项目并非新规，且低楼层为一层三户，因此销量不尽如人意。以建面约173㎡户型为例，中低楼层400余万即可买入，单价在3万内。

▍已经交付的深业泰樾府

地块西侧的同森锦逸为次新房，目前有一套成交房源，成交价24458元/㎡，最低挂牌价为23711元/㎡。

▍西侧一墙之隔的同森锦逸

宗地实拍：

▍宗地土地尚未平整

▍地块北侧还有部分待拆迁房屋

▍地块南侧的小区，底商较为丰富

该宗地并非第一次入市，去年11月，这宗商兼住用地就已预告拍卖，占地约39.44亩，容积率2.617，起拍价9800元/㎡，其中住宅占比44-49%。但最终该地块因故终止。

此番再度入市，起拍价相较于去年减少800元/㎡，为9000元/㎡，其余指标不变。

▍截自寻圭投资云地图

地块因故中止，一部分原因是产业要求相对严苛，此次的产业要求中提到：竞得者须在本宗地内建设总计容建筑面积不低于35100㎡的城市商业综合体，其中包含计容建筑面积不低于12000㎡的酒店一处。并且须确保宗地商业计容建筑面积中酒店部分须100%持有，持有比例部分在宗地出让年限内不得分割转让、销售。

地块为崔家店北三路以北、崔家店路以西、杉板桥路以东所围合而成的区域，一街之隔就是2023年的红盘——凯德玖悦华章。地块交通较为便利，西北侧就是7、8号线理工大学站，1站地铁便可直达东郊记忆。

商业更是地块的优势，除了自身的商业体以外，斜对面还有招商花园城，平常可以在此遛个弯、买杯奶茶、看看书。步行约1公里，就可以抵达万科天荟、龙湖滨江天街与东郊记忆等热门商业……