绿城金泓文澜樾华
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回到长沙楼市。
又一长沙老底子坐标的楼盘，即将横空出世。
也就是文澜樾华，报批为黄土塘项目，位于韭菜园迎宾路口。
冠以绿城之名，与绿城合作代建的楼盘。
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实际背后是本土房企的联合体
开发主体公司为长沙鸿浩置业，背后站着的是两大股东：金泓地产和园康置业。其中园康置业正是本土的老牌房企，精于主城区的核心地块，择机精准出手，稳健老练。
金泓拍地前的名字为湖南信宇企业管理有限公司，占这个项目公司55%股权，纯项目投资金主。
选择与绿城代建牵手，冠以绿城，所以推广名为：绿城金泓文澜樾华。
名字很中式，也挺长。
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黄土塘项目自2018年棚改开始，是一块令房企虎视眈眈的肥肉。
隶属于五一板块，迎宾路口与五一大道的丁字口。
长沙省城的老底子，上溯至新规之前的供地，那得追溯十四前年——九龙仓IFS国金中心地块的出让。
所以十四五年从无供地的老城底子，饥渴不已。之前主要是商业商务用地至上，
纯住宅用地，在此之前实属奢望。
为什么说是省城老底子呢？从“迎宾路”的渊源就窥见一斑。
迎宾路，来历和60年代的作为省级高端接待的湖南宾馆有关。
当年承担上是省级政务外事核心动线。密布着省直机关的省委大院、省军区、省交通厅、省统战部、新华社湖南分社等一众省级单位排布，而不远处的烈士公园则可视为后花园。
任何一个城市的中枢之地均由此开启城市现代史。
所以不管城市如何扩容迁移，老城核心从未动摇过。
后起之秀，包括袁家岭、五一广场、芙蓉广场、都只是城市化进程的远与近。
更值得称道的是，紧邻长沙市一中初中本部和长沙市一中附属小学（原八一路小学），属于长沙城芯“双本部”学区盘，这一加码契合当下置业主流旋律。
你觉着，黄土塘项目的坐标是不是十足含金呢。
土拍价自然不菲，
土拍争夺异常激烈，7家房企经过50轮竞价，最后从3.68亿的底价一路追涨至5.48亿，楼面价追高至11560元/平。
但实际地块规模很小，属于城市更新中的袖珍版。出让规模仅为14329.09平米，约合21亩，容积率3.43，总建筑面积约为4.6万平米。
可摘牌附加条件有一条不容忽视：
提供44套，5600平米，定向用于被征收人购买，购买优惠价格为7680元/平米的一口价。
文澜樾华规划的6号楼，11层住宅正是定向供应给被征收人的，优惠价仅有土地楼面价的6.6折左右。
所以在土拍楼面价的基础上，三个附加成本依然是一笔不小的投入：
一是6号楼5600平米建安成本投入，二是绿城代建费计提，三是6号栋土地分摊的成本差额。
这三项一叠加，楼面价很容易就站到了12000元/平的关隘之上。
这个规划方案的答卷，还是挺考验的。
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文澜樾华还是交出了答卷。
21.49亩，5栋住宅建筑，其中北向2栋楼为超高层的2+41层。南向3栋楼中，6#楼栋作为定向被征收人购买。2号栋和5号栋则是2+30层的百米高层住宅。
合计313套，扣掉44套定向房源外，剩余的269套则将撑起这一位置的穹顶。
多少有点承受之重，为什么呢？
主城区新规楼盘，正在集中喷涌，各有千秋的好盘也在蔓延。
同板块内的融华天玺，开福北的金茂S10、以及东风路上的保利星宸天奕等，都是区块链上的明珠。
近期保利星宸天奕、融华天玺的热销，在版图上上画下了房价界线，而且有着规模优势，且位置都在伯仲之间。
营销中心、展示区以及相关品质投入的分摊自然让成本再次垒高。
选择绿城代建合作，其中缘由自然与绿城代建品牌有关。
毕竟绿城豪宅力是个加分项，但娘娘并非正宫，也难免受人狐疑。
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所以，溢价压力自然给到了产品力能否破局。
一个问题一直萦绕，就是地块规模太袖珍，不管如何做道场，装得下的依然有限。
先看整体布局。
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