曾经稳居全球租金榜首的香港铜锣湾罗素街，正在经历一场前所未有的价值崩塌。
2013年巅峰时期，核心铺位月租高达250万港元，"一铺养三代"在这里是活生生的现实。
截至2025年，街区标杆铺王租金整体累计跌幅超50%；不少铺位租金直接腰斩再腰斩。
这条全球最贵商业街的坠落，撕开的不只是香港零售业的真相，更是一个普遍信号：今明两年，国内有三样东西贬值速度远超现金，很多人还在往里砸钱，最后大概率砸在手里。
第一样是非核心地段的普通住宅。
很多人觉得房子永远保值，这个认知现在要打个大问号。
国家统计局数据显示，截至2026年3月末，全国商品房待售面积7.86亿平方米。
中指研究院的数据更直观：三四线城市新房去化周期长达33个月，而行业公认的合理区间是12到18个月。
换句话说，现在停止批地建房，现有库存也要卖近3年才能清完。这还只是已拿到预售证的现房，如果算上在建未售的广义库存，压力更大。
现在楼市不是普跌，是极端分化。一线城市核心区的优质房源已经止跌企稳，甚至有微涨。
但三四线县城、大城市远郊无配套的新房、没有学区的老破小，处境非常艰难。二手房挂牌量居高不下，成交周期普遍拉长到半年以上，不降价十几万根本没人看。
这类房子不是不能住，而是正在失去资产属性。自住没问题，但想当成财富保值的工具，大概率会失望。
账面价格看着没崩，真急用钱想变现的时候，才发现根本找不到接盘的人。持有成本却一分不少，物业费、取暖费、维修费年年都要掏。
第二样是家用汽车。
汽车本来就是消耗品，落地就贬值，但最近两年贬值速度明显加快了。
中国汽车流通协会2026年最新数据显示，主流燃油车三年保值率还有53.5%，新能源车三年保值率只有44.8%。
简单算笔账：20万买的家用燃油车，开三年还能卖10万出头；同价位的电动车，三年后可能只剩9万不到。
部分小众品牌的入门电动车，三年残值甚至不到40%，相当于开三年亏掉一多半。
核心原因是技术迭代太快。
燃油车五六年才改款一次，电动车18个月就换代一次。
续航、智能驾驶、车机系统年年升级，去年的旗舰款，今年可能就变成入门配置。老款车在二手市场直接被当成"过时产品"压价。
加上车企持续打价格战，新车售价不断下探，二手车价格自然被压得更低。买车就是纯消费，别想着保值，更别当投资。
第三样是普通商铺。
罗素街的故事不是孤例，内地商铺市场的降温更普遍。
过去"一铺养三代"的逻辑，建立在供给稀缺、线下零售垄断的基础上。
现在两个前提都没了。
一方面，新建小区强制配套底商，商业地产越建越多，人均商业面积远超国际合理水平；另一方面，电商分流了大半零售生意，实体店只剩下餐饮、便民服务还能撑住。
更致命的是变现难。商铺交易综合税费能占到成交价的15%到20%，贷款年限短、首付比例高，愿意接盘的人极少。
很多三四线城市的社区底商，挂牌一两年无人问津，租金连物业费和月供都覆盖不了，彻底从"一铺养三代"变成"三代养一铺"。
当然不是所有商铺都不行，一二线核心商圈、地铁口成熟餐饮铺依然坚挺，但这类优质资产门槛极高，普通人能碰到的大概率是坑。
总结一下，今明两年贬值最快的三样东西：普通商铺、非核心地段住宅、家用汽车。
它们的共同特点是持有容易、退出极难。
看起来是固定资产，真要变现的时候，不扒层皮根本出不掉。 现金虽然会被通胀慢慢稀释，但流动性是百分之百，想用就能用。
而很多所谓的"稳资产"，跌起来比现金快得多，想卖还卖不掉，最后变成纸面财富。
不是说这三样东西都不能碰，自住的房子、代步的车该买还得买。
但千万别抱着"保值增值"的心态去投资，更别加高杠杆抄底。当下这个阶段，保住流动性，比追求高收益重要得多。
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