在兰州看到中海天誉，你会更加感慨：豪宅零时差。︱刘德科演讲实录|中海地产|兰州中川国际机场|刘德科|天誉|广州|豪宅零时差|高净值人群

豪宅零时差

*本文根据2026年6月13日刘德科在兰州中海天誉“中国江河壹号作品”全球首发盛典的演讲《豪宅零时差》整理

很高兴来到兰州。放眼全国，过去一年时间，有很多城市正在冒出前所未见的豪宅项目，除了我们经常讲的北上广深及其他高能级的城市，现在兰州也同步冒出了令人惊艳的顶豪项目，就是我们一会要聊的中海天誉。

遥遥领先的中国豪宅

一说到兰州，我们会想到什么？像我这样的外地人来到兰州，当然要先去看一看“中山桥”。提起中山桥，我们可能会骄傲地说：它是由美国人设计、德国人提供材料、中国人施工的桥，在100多年前的兰州，它就已经是全球协作的产物。当我们这么说的时候，其实潜意识中还带有“仰望西方”的情绪；今天我们已经没有这种情绪了，因为今天的中国与过去不一样，中国的机器人与电动汽车已经征服了全世界，现在，我们才是被仰望的那一方。

聊这么大的课题，其实是为了回答一个问题：中国的汽车很厉害，机器人很厉害，芯片技术也越来越厉害，那么住宅呢？中国的住宅产品在全球处于什么水准？有些人会说，豪宅当然还是伦敦纽约东京的好——这是刻板印象，世界已经变了，今天中国的豪宅已经处在遥遥领先的位置，无论是把中国的豪宅放到迪拜、阿布扎比，还是伦敦纽约东京，他们看到中国的豪宅，都会艳羡。

我们先来看近些年来中国豪宅的几个案例——

·上海：让室内恒温泳池直接朝向陆家嘴“三件套”。在上海的豪宅，能看到陆家嘴“三件套”不难，这取决于楼盘的地段；所以上海这个豪宅楼盘的做法是，把室内恒温泳池放在会所二楼，让陆家嘴“三件套”恰好浮现在泳池的窗前。

·成都：同时创造了宫殿般的仪式感与日常生活的松弛感。成都的这个豪宅楼盘，是用层层叠叠的亭台楼阁，给现实生活创造了一系列盛大而迷人的梦境般的场景。

·广州：奢侈品级的“手工奇迹”。广州这个地王项目的大门，对于石材多重曲面的切割打磨，迪拜、阿布扎比、伦敦根本做不出来。中国的工程管理与工序组织之高超，中国供应链之强大，无不令全球同行艳羡。

·杭州：不需要任何的炫酷设计，就做出了“本能的典雅”。这是5月份才刚刚开放的杭州地王项目，楼盘大门非常璀璨，把无数的菱格黄铜安静地镶嵌在曲面墙体上。

·北京：一座贯通古今的园林。中海在北京做的丽金府非常文雅，在大门口就可以看见半隐在门庭内的瀑布，曲线墙面是用石头雕刻出来的。

·慈溪：既要富丽堂皇，又要耐人寻味。他们是用精心排列的无数片“凤翎”共同汇聚成一座璀璨的楼盘大门。哪怕是在中国的县级市慈溪，同样可以令很多国外的城市赞叹。

▲中海·丽金府实景图，北京

中海天誉：兰州豪宅生态位里的“一号位”

有一个概念叫“豪宅生态位”，当你说起自己住在这些楼盘里，不需要再说别的，就已经让人觉得好厉害。每一座城市，“豪宅生态位”的数量是恒定的，上海大概有四五个，兰州大概有一两个。如果一个新楼盘要抢占豪宅“生态位”，就必须用超凡的产品力挤掉旧楼盘。中海天誉建成之后，一定会把过去“豪宅生态位”的一个楼盘给挤下去，成为被人仰望的生态系统中的“一号位”。我们可以一起来看一下中海天誉做出了怎样遥遥领先的产品。

●楼盘大门：业主身份感的显性表达，二手房价格的隐性要素

每一座豪宅，都非常讲究楼盘大门的底蕴，要么很璀璨，要么很文雅。中海天誉的楼盘大门非常璀璨，让人从街道上走过的时候就会过目不忘，这种过目不忘就叫作“识别度”。

为什么要有这样璀璨的大门？第一，楼盘大门是业主身份感的显性表达。大门的璀璨不仅是为了彰显材料昂贵或工艺复杂，住在这里，根本不用向别人解释，路过的人一看到大门就知道，里面住的是什么段位的人。第二，楼盘大门是二手房价格的隐性要素。现在买中海天誉的人一定不舍得卖，因为这是要“传世”的豪宅，可是肯定有人会关心它的二手房价格。从一段时间之后的实景示范区呈现，到未来的交付入住，大家都总会去讨论“这就是中海天誉”，“中海天誉”这个名字被念多了，它的二手房价值就会起来。不断地被惦记，也是二手房价格非常关键的一个组成部分。

▲中海天誉效果图，兰州

●弧形转角立面：更开阔的视野，更强烈的识别度

中海天誉的外立面不仅好看，还做了弧形转角。我们可以回想一下：我们自己家或者在街上看到的住宅楼，它的立面转角有没有做成圆弧形？可能有，但是很少。为什么大家都不做圆弧形？很简单：弧形转角贵，转角上的圆弧玻璃更贵。

弧形转角的玻璃，可以带来更开阔的视野，从你的客厅与卧室可以更清晰地看到黄河；这样的圆弧转角，还能够带来更强烈的识别度，行人从街上走过，第一眼就会认出，这就是中海天誉。

中海天誉的外立面不仅做了弧形转角，还拥有璀璨的塔冠。塔冠就是建筑的最顶部。很多楼盘可能外立面做得不错，但是顶部却很潦草；中海天誉的建筑顶部做得很精细，也很璀璨。一个楼盘有没有精神气，就要看它的塔冠做得是否精细。

因为这样的塔冠，因为这样的弧形转角，我们可以把中海天誉的建筑叫作“美学灯塔”，因为它像灯塔一样矗立在兰州这座城市中，让你没有办法忽略它，一眼就能看见它。

▲中海天誉效果图，兰州

过去我们看一个楼盘建得漂不漂亮，看的是外立面；现在，外立面与楼盘大门共同组成了楼盘封面。只要看一眼外立面，再看一眼它的大门，你差不多就知道这个楼盘大概是什么价位。中海天誉这种级别的豪宅，是兰州此前所未有的，外立面与楼盘大门这两个关键要素相加，构成了极具识别度的楼盘封面。我们可以说中海天誉是兰州遥遥领先的“一号作品”；或者说，住在里面的人一定是兰州的塔尖人群。

●景观的奥秘：创造迷人的灰空间，为漫步者创造“视觉多样性”

我们再回到中海天誉的大门：你可以在大门柱廊上看到玫瑰花瓣造型的花柱；再往里走，序厅中依旧是花瓣造型的立柱；它的对景，是园林里的“玫瑰亭台”。

▲中海天誉效果图，兰州

再过几天，等实景示范区开放，你就可以看到这个玫瑰亭台长什么样子了：它有两层，两侧是连廊。我们现在看到的玫瑰亭台是效果图，但是有一点可以保证：实景一定比效果图好看。因为效果图是没有情感的，它可能可以渲染出更茂密的树叶，但没办法渲染出石材细腻的光泽和场景的丰富度；但是现在的房地产企业，特别是像中海这样的头部央企，实景呈现度非常高。再过几天，大家可以拿着效果图去验证一下。

这个玫瑰亭台是中海天誉景观中的一个视觉锚点。什么叫视觉锚点？当你在园区里散步，无论走在哪个区域，都能看到它。讲得再简单一点：有朋友到你家来做客，一走到这里，他就会拿起手机拍照打卡。拥有了这样的视觉锚点，散步是非常有乐趣的。

▲中海天誉效果图，兰州

这个玫瑰亭台同时是一个迷人的“灰空间”，它不是室内空间，没有玻璃遮挡，微风可以吹进来，阳光也可以照进来，但是雨落不进来。“灰空间”这个建筑术语，大家可能会觉得很陌生，其实在兰州这座城市，大家都非常享受“灰空间”——黄河边的茶棚，就是“灰空间”。虽然简陋了一点，但很有趣味性，你忍不住会走到这里，坐下来喝杯茶，感受一下黄河，在这里聊聊天；凳子上还有一只LV包包，拎LV的人走到这里都忍不住要坐下来感受一下。回到中海天誉的玫瑰亭台，这就是一个同样迷人、更加高级的“灰空间”。

●立体花园：扁平只是看见，立体让人沉浸

玫瑰亭台不仅是“灰空间”，我们可以说它是一个立体花园，因为它是“抬板设计”，就是把常规的花园往上抬，抬得更高，让花园更有立体感。这是现在上海、杭州、广州等城市非常流行的一种新的设计方式，把花园抬起来，你可以站在里面看得更高，看到更多东西。

立体花园与扁平的花园有什么区别？扁平只能让你看见，立体更让人沉浸。它为漫步者创造了更多“视线多样性”，无论在哪个地方，你都能看到更多的场景，看到更多的邻居，看到自己的小孩在视线可及的地方玩耍。

“视线的多样性”不只是“我看过去”这么一条视线，而是从这边看过来，从那边看过去，产生不同的视线。当你坐在室内、漫步在户外，从楼上俯视，都会有不一样的情绪。

看到中海天誉的立体花园，大家会觉得它的色彩也很迷人。景观设计师可能会说这种迷人的色彩处理方法，灵感是来自兰州的地貌；我们要说的是，这样的设计手法如果放在成都，它的均价是8万元，如果放在杭州，均价15万元，放在上海、北京、深圳就更贵了。而因为我们在兰州，所以同样的设计水准，我们只需要连均价一半都不到的价格，就可以享受到跟一线城市同步的迷人场景。

▲中海天誉效果图，兰州

●会所：聚集一系列有光环的场景

我们来看一下中海天誉的会所空间。行政酒廊可以眺望黄河，眺望黄河边的天际线；地下车马院也要做得很有仪式感；泳池不是简单的室内恒温泳池，必须要有天光，还要有自然采光；图书馆非常惬意地面向着花园；不要觉得只有读书很高雅，打麻将也可以很高雅，很多大作家都很喜欢打麻将，所以还做了与图书馆同等高级的麻将房。除此之外，还有童玩空间、儿童阅读区、私宴厅等等一系列的配套，都汇聚在中海天誉之内。

为什么豪宅的会所室内空间必须做得很高级？因为买豪宅的人都不缺房子。买豪宅的人，不是简简单单地买自己户型里的室内空间而已。

会所就是聚集一系列有光环的场景。行政酒廊、室内恒温泳池、图书馆等这些场所，在我们的城市里都能找到，都是有光环的场所，这些场所的光环，我把它叫作“社交场所的尊贵感”；把这些尊贵感集合在一起，放在一个楼盘里，就变成了“业主群体的专属感”，你家隔壁的五星级酒店里有一个室内恒温泳池，当然很好，但是你家楼下就有一个室内恒温泳池，那种专属感是不一样的；“业主群体的专属感”，又成为属于你的身份感。

楼盘会所的泳池，可能有些朋友一年会游100次，有些朋友一次都不游。一次都不游，就不需要吗？当然不是，因为“我不一定要用，但我必须得有”才叫豪宅。就像一部高级手机，我们有90%的功能都不会用，比如卫星通话，但我们会觉得必须拥有。“我不一定要用，但我必须得有”，这才是豪宅真正的逻辑，这才是身份感的一种非常重要的体现。

▲中海天誉效果图，兰州

豪宅楼盘的身份感

我们今天讲的这一切，无论是大门、建筑外立面，还是公区、会所，都是出于同一个词：身份感。它们从不同角度，给我们带来了空间心理学意义上的身份感——

·大门：在楼盘封面上提供更强烈的信息量

·立面：更开阔的视野与更强烈的识别度

·公区：为日常漫步空间创造视觉锚点

·会所：聚集一系列有光环的场景

现在买房与过去不一样的，在座的各位一定都不缺房子，所有的房子对各位来说都属于可买可不买的。当你一定要买，一定要有一样东西能打动你，那就是“身份感”，与你融合在一起的那种身份感。在中海天誉这样的楼盘中，你能感受到一种很传统的东方哲学：人宅相扶。什么样的人住什么样的房子，你的房子反过来又加强了你的身份识别。

▲中海天誉效果图，兰州

豪宅零时差

看完我眼中在兰州遥遥领先的中海天誉，就可以引出我们今天的演讲主题——“豪宅零时差”。

三十年前，如果耐克出了一款鞋子，大概是上海会率先拥有，要过一个星期甚至一个月以后，兰州才会有。买鞋子简单，买奢侈品包包简单，买辆豪车也很简单，可是房子是不能移动的，你长住在兰州，不太会跑到上海去买豪宅。但是，现在的兰州，可以与北上广深同步拥有中海天誉这种级别的豪宅，这就是“豪宅零时差”。

为什么今天的豪宅在各大城市中已经没有时差了？因为“信息零时差”，无论你是用抖音、小红书、微信或是AI，都可以第一时间了解全中国最新鲜或最顶级的信息。这样的“信息零时差”带来了“城市零时差”，带来了“豪宅零时差”——中海天誉当然是中海做出来的，但其实是公众的认知激发了中海做出这么好的产品，如果公众对其他城市出现的新事物没有认知，他们有必要做跟其他城市一样好的产品吗？兰州人已经非常知道上海人住什么好房子，纽约人住什么好房子，伦敦人住什么好房子，中海很敏锐地捕捉到了兰州人内心的那种渴求，在兰州做出和上海纽约伦敦一样好的产品。

风景越来越值钱

现在全世界的房价逻辑还有一个变化，我们简单来讲一个伦敦豪宅的故事。泰晤士河边的Landmark Place有两排房子，后面一排看不到河，前面一排能看到河，这两排房子现在就有两倍的价差。这种同一个楼盘两倍价差的情况，以前在中国很少发生，今天无论是在上海、广州、杭州还是兰州都一样，沿河的房子要远远贵于看不到风景的第二排。因为中国人的情绪变了，风景已经变得越来越值钱了。这需要三个条件——

·城市资源的聚集度。荒郊野外和深山老林里风景，就算很好看也不值钱，值钱的是城市里的风景资源。

·公众对于大自然的感受力。大家对自然的关注度越来越高，越来越喜欢与大自然交融的那种感觉。

·高净值人群的需求升级。有了最好的车，有了最好的包，房子也有了，现在的高净值人群比的是窗前的风景有多开阔。正因为大家爱比较，风景就越来越值钱了。

在兰州，我们可以得出这样一个结论：越多的人坐在黄河边，中海天誉就越值钱。我们随便挑一个傍晚去黄河边，就能看到好多人坐在岸边，他们是在看黄河，他们是在享受这种氛围，他们顺便就能看见中海天誉。“那栋楼这么好看，是什么？”“你还不知道那栋楼叫什么？那叫中海天誉。”他们每念一次中海天誉，你的资产价值每平方米就会增加1块钱。每平方米增加1块钱好像没什么了不起，那念一千遍、念一万遍、念十万遍呢？念力是无穷的，念念不忘，就一定会有回响。