跟海口一样，三亚今年以来在楼市的中的一项重大动作就是：调规！
尤其是商改住。
图源：三亚自规局
在不久前官宣后期对三亚中央商务区进行大量的商改住调整后，6月17日，三亚市自然资源和规划局再发公示——《三亚崖州湾科技城（中片区）控制性详细规划优化调整》YK01-04-01、YK06-04-04、YK06-06-01-01、YK06-05-07、YK09-02-01等地块规划修改必要性报告，拟对中片区5个核心地块+14个关联地块启动规划调整。
这次，一出手涉及的面积就达到了51.84公顷（约777.6亩！）
图源：三亚自规局
这是崖州湾科技城中片区半年内的第二轮大规模规划重调。 今年3月，同片区已启动YK01-03-04等地块规划修改论证；仅隔三个月，更大体量的第二波调整接踵而至。
5个核心地块合计约542.81亩。其中商业/混合属性地块占了三个——YK01-04-01、YK06-06-01-01、YK06-05-07，合计约339.96亩，是本次调整的绝对主力。
图源：三亚自规局
YK01-04-01和YK06-04-04两个地块在3月版的公示中已经出现，此次再次进入调整程序，说明这两个地块的规划修改仍在推进流程中，尚未最终落地。而YK06-06-01-01（120.16亩商业地块）、YK06-05-07（73.19亩商住混合）、YK09-02-01（43.91亩住宅）则是本轮新增的"新面孔"。
商业严重过剩，大规模商改住来了！
去掉重复出现的调规地块，今年以来，崖州湾科技城（中片区）的调规涉及地块，总面积达到了866亩，在3月打响调规第一枪后，6月继续加码，绝对是三亚调规动作的核心片区！
调规的主要原因，这次的公示直接明确：
“商业用地供给过剩、招商运营低效、土地价值难以释放”
避免出现"圈而不建"或"建而不用"的局面。
崖州科技城实景 图源：网易海南房产
根据《三亚崖州湾科技城(中片区)控制性详细规划优化调整》，中片区未来将建设成为国家深海南繁科技创新引擎、三亚经济圈西翼发展核心、国际化高品质新城。
其中“国际化高品质新城”为充分结合崖州湾高素质、年轻化、国际化的产业人口特征，按照完整居住社区配套要求，精细化配套社区级公共服务设施，改善人居环境，打造高品质海滨城区。
图源：三亚自规局
经分析显示，现行控规商业服务业用地占比11.02%，为238.16公顷，据此计算人均商业服务业用地约为12.21㎡。同时现行控规居住用地占比为20.18%，为436.02公顷，据此计算人均居住用地面积约为22.36㎡。
当前国内100万人口城市的商业服务业用地为2.5–4.0㎡/人。
崖州湾片区现行的控规下的人均商业超过了国内平均标准的3倍！
而人均居住用地方面，崖州湾科技城，尚低于国内同等城市水平。
三亚当前的商业现实，也确实如此。
数据显示，目前三亚市商业地产（含商办、写字楼、商铺）已呈现“供给过剩、流动性枯竭”的市场特征，截至 2025 年底，商办类物业去化周期长达 228 个月（约19年），远高于房地产行业12-18个月的健康去化标准。
核心商圈商铺平均空置率达 19.3%，甲级写字楼空置率更是高达 24.6%。崖州湾作为为商业核心区位，商业的经营压力则更大突出。
数据作为调规的论证基础，翻译过来，就是商业严重过剩，要把大量的容易闲置的商业用地，调整为更能盘活的住宅用地（含商住混合用地）
商业几乎清零，新增近200亩住宅用地！
因为这次涉及调整的地块太多，光看编号都要把脑袋看晕，小易大概总结了几项数据变化（但需要申明，这是调规前的论证动作，不代表为最终调规结果）：
图源：三亚自规局
其中变化较大的就是YK01-04-01地块，从9.77公顷的零售商业用地，直接调整为9.47公顷的二类住宅用地。
YK06-04-04 地块，保持二类住宅用地性质不变，但是从原来的10.6公顷，调整为9.55公顷。
YK09-02-01 地块，2.93公顷的住宅用地，调整为公共交通站用地。
YK06-05-07地块，由商住混合用地，调整为住宅用地，4.88公顷。
YK06-06-01-01纯商业用地，调整出7.7公顷的住宅商业混合用地；
住宅用地（含住宅商业混合用地）总规模达到了31.6公顷（约474亩）！
原来的住宅用地（含商住混合用地）为18.41，两者相比，住宅用地直接增加了13.2公顷，接近增加200亩规模！
图源：三亚自规局
而商业用地（含商住混合用地）24.17公顷，几乎直接清零！仅保留少量商业在YK06-06-01-01-01 地块之中为住宅混合用地。
崖州科技城，大规模核心宅地将登场
图源：三亚自规局
虽然这次只是规划修改前的论证公示，属于批前公示，也就是说还没有正式批准。
但调规动作既然以及启动，后续就意味着大量的住宅用地，将在三亚土地市场中登场。
崖州湾科技城，可是三亚地产市场中的主力市场之一，片区招商、金茂、椰海等项目常年霸榜三亚楼市的热销榜单之中。
今年以来，保利又开始继续发力，片区已经集结了招商、保利、金茂、聚义等全国和区域性头部房企。
随着崖州湾科技城的不断成熟，这里也成为三亚楼市的房企争夺之地。
而调整规划的两个论证范围，位于控规中的完整社区13和完整社区14，规划总计居住人口2万人；
图源：三亚自规局
配套内容包括综合服务站、社区卫生服务站、幼儿园、老年服务站、文化体育活动站、中小学校、超市、便民商业网点、生活垃圾收集站等。
在社区级配套服务设施层面，在论证地块南北两侧各有一个一级邻里中心，西北侧有两个二级邻里中心，邻里中心内配建社区卫生健康中心、综合为老服务中心、文化活动中心、全民健身中心、营业网点等，公共服务设施配套较为齐全。
除此之外，该板块的教育资源非常丰富，周边分布有三亚寰岛实验小学、三亚寰岛实验中学、三亚市崖州湾科技城南开中学等学校；
显然，这已经是一片配套成熟的，优质区域，随着大面积的商改住调规之后，未来或将有大量的新项目，又将在这里长出！
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