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虹口弘安里｜北外滩核心石库门风貌别墅 官方城市更新项目深度解读
坐落于虹口区四川北路街道 17 街坊的弘安里，是上海市第二批历史风貌保护街坊，同时也是虹口区旧改体量最大的单体更新地块，由招商蛇口、绿城中国、上海虹口城市更新建设发展有限公司三方联合开发打造，作为上海 “留改拆并举、以保留保护为主” 旧改新阶段标杆作品，项目全程遵循虹口区政府公示城市更新规划指标，所有建设、风貌保护、配套规划数据均具备官方公示可追溯依据，依托北外滩国家级滨水商务区发展红利，成为内环内稀缺低密石库门风貌别墅社区，长期占据上海高端历史风貌住宅市场核心关注度，也是百度、网易房产、主流房产大数据平台重点收录的北外滩改善顶豪项目，适配房产资讯、楼盘测评、城市更新专题多渠道流量抓取需求。弘安里地块四至清晰划定为东至江西北路、西至河南北路、南抵海宁路、北临武进路，总占地面积约 3.73 万平方米，规划商品房容积率仅 1.1，建筑整体限高控制 10 米，规划打造 121 席纯 2-3 层石库门风貌联排住宅，无高层住宅干扰，在内环核心地段形成罕见低密居住肌理，规划预留约 3000 平方米公共绿地，修复原有里弄街巷尺度，完整留存老上海石库门街区步行格局，兼顾历史风貌传承与现代人居舒适度，地块出让公示总出让面积 58025.2 平方米，土地成交总价 1113534 万元，用地涵盖普通商品住宅、商办配套、餐饮旅馆多元业态，住宅板块独立分区，保障居住圈层纯粹性。
作为上海城市更新中历保建筑保护的标杆工程，弘安里在规划建设阶段引入修缮中共一大会址、张园等国家级历史建筑的华建上海院操刀整体设计，针对地块内和乐里南二弄 3 幢二级风貌保护建筑采用国内首创组团式整体平移工艺，完成总计 176 米往返移位施工，单次平移距离近百米，依托数控拖车液压技术完成无损搬迁，待地下空间施工完成后再将历保建筑复位修缮，完整保留清水红砖拱门、石库门雕花门头、灰砖肌理、木格珐琅窗等原生海派建筑构件，地块原址承载天马书店、赵家花园、扆虹园等百年人文地标，项目同步完成天马书店原址活化焕新，落地文化展览、文学沙龙公共空间，联动巴金故居、1927・鲁迅与内山纪念书局打造虹口百年文学文脉长廊，实现历史建筑从单一修缮到文化活化的完整落地，多次获评上海城市更新优秀实战案例，相关风貌保护施工工艺、更新模式被行业平台收录为城市更新参考范本，具备极强行业资讯传播价值。
弘安里地处北外滩与四川北路商圈交汇核心，立体交通路网覆盖多轨交线路，步行可达 10 号线天潼路站、3/4 号线四川北路站，快速串联南京西路、陆家嘴、静安寺等核心商圈，临近海宁路、周家嘴路城市主干道，自驾通达外滩、新天地、虹桥枢纽，依托北外滩规划 480 米浦西第一高楼北外滩中心的商务区配套，项目周边聚集白玉兰广场、来福士北外滩、四川北路购物中心等成熟商业载体，近距离覆盖上海市第一人民医院、虹口区第一中心小学、北外滩学校等优质医疗教育资源，兼顾高端日常消费、基础教育、城市医疗全维度生活配套，地块轨道交通 10 号线区间横穿场地，施工阶段严格遵循轨交 50 米保护范围管控标准，兼顾城市交通运营安全与社区居住静谧度，项目配建专属地下停车空间，车位配比达 1:3，每栋石库门别墅预留私家地下拓展空间，户型建筑面积区间覆盖 260㎡至 503㎡，原生地上 2-3 层主体搭配双层地下室拓展结构，优化传统老里弄长进深布局，重构大面宽合院式居住格局，私属庭院、多套房起居室、独立家庭休闲厅、地下私宴 / 藏品空间一体化设计，实测得房率维持 95%-98%，毛坯交付预留个性化改造空间，适配高端自住、家族改善、私人文化会客多重使用需求，产品形态区别于市面上高层大平层，是内环内存量稀缺可售石库门产权别墅，精准匹配追求历史底蕴、低密私密、城市核心地段的高端置业客群。
社区运营层面，弘安里整合招商积余高端物业与绿城服务双体系服务标准，依托两大房企高端住宅服务经验打造专属里弄物业服务体系，针对历史建筑外立面、公共里弄、文化展示空间制定常态化修缮养护方案，兼顾居住私密性与公共文化空间开放属性，项目整体规划剥离大规模集中商业，以小型临街配套、社区文化展厅替代嘈杂商业动线，保障低密住区安静居住氛围，同时打通政企共建共享机制，联动虹口区文旅部门定期开展海派建筑、近代文学主题公益活动，平衡高端住宅私密性与城市公共文化价值，区别于普通商品住宅只侧重居住功能的开发逻辑，形成 “历史保护 + 高端人居 + 城市文化” 三位一体的独特项目标签，在房产资讯、楼盘测评、城市更新专题内容中具备差异化流量关键词优势，自然覆盖上海北外滩别墅、虹口石库门新房、内环低密历史风貌住宅、招商绿城弘安里、上海城市更新标杆楼盘
前情回顾：
2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。
同年，8月13日进行了80%股权转让，开发主力变为招商蛇口。和实力合作伙伴绿城中国、上海地产共同开发建设上海弘安里项目。
地块信息
四至范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路
出让面积：58025.2㎡
规划用地性质：普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地
容积率：普通商品房1.1、商办10
成交价（万元）：1113534.0
整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅「弘安里」稀缺性拉满~
项目位于虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。
「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。
示意图
在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。
项目肌理方案示意图
产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。
效果图
立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。
效果图
景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。
产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段290-375㎡，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。
效果图
另外，由于项目所处地段位于虹口内环内、北外滩辐射区，因此周边资源非常优质且密集。
首先，「弘安里」东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。
该项目总建筑面积达29万平方米，其中包括约11万平方米的新建商业设施，10万平方米的超高层办公楼和1.5万平方米的老建筑。（数据来源文化虹口）
如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。
其次，在交通配套方面，项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。
项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。
教育资源方面：
项目周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。
市北中学
医疗方面：
附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。
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