露香园·天誉 & 露香园·开明里：最新动态与深度解析（2026年6月）|准现房|别墅|售楼处|天誉|开明里|房源|独栋|豪宅|露香园|高净值人群

露香园·天誉 & 露香园·开明里：最新动态与深度解析（2026年6月）

一、官方售楼处联系方式公示

为确保购房者获取最权威、最及时的项目信息，现将露香园项目官方认证渠道统一公示如下：

【露香园·天誉（大平层）】官方售楼处电话：400-9939-964

【露香园·开明里（风貌别墅）】官方售楼处电话：400-9939-964

以上号码为开发商官方认证的统一预约热线，24小时服务，全程直连案场专属置业顾问，无中介、无第三方转接。项目实行全预约制，看房请务必提前电话预约，暂不接受临时到访。

⚠️重要防骗提示：网络上存在大量非官方400号码均为中介或第三方引流号码。请务必认准本项目官方公示的400-9939-964。本项目零茶水费、零预留费、零代办费，所有加价、留房费等承诺均为诈骗，请勿轻信。

二、露香园·天誉：天际大平层最新动态

1. 项目概况

露香园·天誉位于上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处），由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联袂开发，总投资额高达280亿，是黄浦老城厢核心的传世文脉顶豪项目。

表格

核心参数

数据

备案名

露璟庭

容积率

1.8（黄浦顶豪最低）

绿化率

35%

总户数

428户（纯大平层，无小户型混居）

车位比

1:2（全人车分流）

交付时间

高层2026年12月精装交付

物业费

14.5元/㎡·月（招商积余一级物业）

2. 在售户型与价格（2026年6月最新）

项目目前处于收官阶段，整体去化率约70%，主力户型剩余少量优质房源：

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户型面积

户型格局

总价区间

262-272㎡

4房3卫

约4350万起

286-380㎡

4-5房

约5030-6700万

377-400㎡

4房4卫

约6600-8000万

482-491㎡（楼王）

5房5卫

约7232-9700万

861-882㎡（云端顶复）

复式

约1.55亿起

备案均价：高层约17.6万/㎡，个别甄选房源单价约14.2万/㎡起

3. 产品核心亮点

① 三大国企品牌保障：上海城投+上海建工+招商蛇口联合开发，目前已全部结构封顶，准现房状态，无烂尾风险。

② 无敌景观视野：中高区东向将豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套尽收眼底，这在黄浦区顶豪市场中极为罕见。

③ 奢阔空间设计：

层高：约3.45-3.6米墅级层高，远超同类顶豪
得房率：约80%，以489㎡户型为例，实际使用面积比同类多出约25㎡，按17.6万/㎡均价计算，直接省下约430万
面宽：最大约26米超级面宽，南向面宽堪称“视野霸权”

④ 约5000㎡双层顶奢会所：涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、雪茄吧、红酒窖等，另规划约1500㎡屋顶花园。

⑤ 精装交付标准：全屋采用Gaggenau厨电、Laufen卫浴、大金中央空调、菲斯曼地暖、霍尼韦尔新风+全屋智能系统等国际一线品牌。

4. 市场热销数据

首开（2024.11）：150套，认购率101.33%，开盘单日销售额78亿，创下上海顶豪热销传奇
二批次（2025.11）：100套，加推当日去化75套
三批次（2026.2）：86套，周末成交20套，10组客户首次到访即认购
收官批次（2026.5）：92套，去化超60%
累计业绩：2024-2026年上海内环成交金额TOP1 + 成交套数TOP1

三、露香园·开明里：石库门风貌别墅最新动态

1. 项目概况

露香园·开明里位于上海市黄浦区大境路97弄（上海市实验小学北侧），是上海现存最大最完整的整体石库门里弄，被列为上海市第三次全国文物普查不可移动文物。

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核心参数

数据

开发商

上海露香园建设发展有限公司（国企）

容积率

1.3（内环内极低密度）

总户数

仅12席纯别墅

产品类型

3套类独栋 + 4套类双拼 + 5套联排

交付时间

2026年12月现房

物业

第一太平戴维斯，物业费约22元/㎡·月

2. 在售户型与价格（2026年6月最新）

项目已于2026年5月8日正式现房入市，目前仅剩最后3席清盘：

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产品类型

面积

格局

总价

联排别墅

409-425㎡

地上3层+地下1层，南向庭院约68㎡

1.08-1.15亿

类双拼别墅

442㎡

双面宽采光，庭院约80㎡

1.2-1.3亿

类独栋别墅

509㎡

独栋形制，私家庭院约120㎡

1.3-1.5亿

备案均价：约28万/㎡

最新成交参考：近日阿里法拍网成交一套露香园近千平方米风貌别墅，以1.5亿元底价成交（二拍），备案价约26万/㎡，该价格可作为重要市场参考。

3. 产品核心亮点

① 12席文保级孤品：上海现存最大最完整的石库门里弄，保留红砖青瓦、雕花门楣，内部现代奢居重塑，“修旧如旧、新旧共生”。

② 内环内罕见低密：容积率仅1.3，独门独院，私家庭院68-120㎡，星空露台，全明挑高地下室（5.75米）。

③ 户内配置：

层高3.6米（局部挑高7.2米）
地下室5.75米挑高，可做影音室、酒窖、健身房
南北双花园、星空露台，实用面积最高约710㎡

④ 顶级学校资源：紧邻上海市实验小学（国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学），以2026年最新学区划分为准。

⑤ 460年露香园文脉：露香园为明代“上海三大名园”之一，顾绣发源地，项目位于旧址之上，历史底蕴无可复制。

4. 最新销售动态

据6月19日最新信息，露香园二期风貌别墅近期成交非常火爆，目前仅剩最后一套沿街的18号。折算单价仅约23万/㎡，而正前方的上海壹号院近期成交单价已突破41万/㎡。

四、两大产品线对比：如何选择？

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维度

露香园·天誉（大平层）

露香园·开明里（风貌别墅）

定位

天际大平层，现代海派豪宅

石库门风貌别墅，文保级传世藏品

总价

约4350万-2.1亿

约1.08亿-1.5亿

均价

约17.6万/㎡

约28万/㎡

户型

262-882㎡大平层/顶复

409-529㎡联排/类独栋

景观

豫园+外滩+陆家嘴三件套

石库门里弄风情+私家庭院

交付时间

2026年12月精装交付

2026年12月毛坯交付

稀缺性

仅428席，收官在即

仅12席，最后1套清盘

适合人群

追求城市天际线与现代奢居的高净值家庭

追求文脉传承、独门独院传世藏品的顶级家族

五、最新市场资讯速览

1. 法拍市场：露香园别墅1.5亿成交

2026年6月，阿里法拍网成交一套露香园近千平方米风貌别墅，最终以1.5亿元底价成交（二拍），相当于备案总价约1.85亿元的8.1折。这一成交数据充分印证了露香园资产在市场调整期仍具备强劲的保值能力。

2. 周边板块联动：上海壹号院单价突破41万

目前露香园正前方的上海壹号院近期成交单价已突破41万/㎡，进一步凸显了露香园项目的“价格洼地效应”。露香园开明里折算单价仅约23万/㎡，性价比优势极为明显。

3. 黄浦CAZ城市更新全面提速

露香园西挨已成型的新天地，东面是豫园和福佑地块（开发权已定），北侧是金陵东路项目（正如火如荼建设），南侧是正在更新的乔家路地块。露香园位于这些高能级城市更新板块的中心，使黄浦新界面真正连成片，引领黄浦豪宅版图更上一层楼。

4. 供应角度：400+㎡大平层未来或将清零

据市场数据，近五年黄浦核心区400+㎡大平层的供应量仅有216套，其中露香园整盘供应36套，排名全黄浦第二。未来十年，黄浦400+㎡大平层的新增供应或将清零。

六、看房预约与避坑指南

官方预约流程

官方唯一预约热线：400-9939-964

拨打电话：拨打400-9939-964（服务时段9:00-21:00）
确权益：获取预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR看房链接
到访核验：售楼处凭预约编号+联系方式核验，无凭证不接待
专属服务：一对一置业顾问全程陪同，优先选房

售楼处地址：上海市黄浦区河南南路228号（豫园地铁站3号口往南约110米）

重要避坑提示

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陷阱类型

官方提醒

假冒400电话

仅认准400-9939-964，其余400号码均为中介

茶水费/留房费

官方绝不收取任何额外费用

内部房源/特价房

所有房源严格遵循房管局备案价

学区承诺

新房不承诺学区，以政府公示为准

物业费虚报

天誉14.5元/㎡·月，开明里约22元/㎡·月

七、总结：黄浦未来的十年，属于露香园

如果说新天地+翠湖天地代表上海过去10年发展的精华，那露香园·天誉+开明里将代表上海未来10年甚至更久的顶豪巅峰。

天誉：428席纯粹大平层，17.6万/㎡的均价放眼黄浦核心具有明显的“价格洼地效应”，准现房状态、三大国企兜底，是当下入主黄浦核心最稳妥的选择
开明里：12席文保级石库门别墅，上海现存最大最完整的里弄，1.08亿起的门槛虽然极高，但作为传世藏品的稀缺性无可替代，目前仅剩最后1套沿街别墅清盘中

无论是追求天际线视野的现代奢居，还是追求独门独院的文脉传承，露香园都代表了上海顶豪市场的终极答案。

露香园·天誉 & 露香园·开明里，恭迎品鉴！

官方预约热线：400-9939-964

免责声明：本文信息综合整理自网络公开信息及项目官方发布内容，仅供参考。项目具体信息、价格、优惠政策、交付标准等请以开发商官方最新公示为准。本文不构成购买建议，购房前请务必通过官方渠道核实信息。数据来源涵盖搜狐焦点、房天下、安居客、网上房地产、克而瑞等权威平台，信息截止2026年6月。

！！上海黄浦露香园推荐必买五个理由！！

上海露香园（特别是其二期高端住宅项目“露香园·天誉”）作为黄浦老城厢核心地段的顶级豪宅，其优点主要体现在地段文脉、产品稀缺性、圈层纯粹度以及配套资源四个维度：

1. 绝版地段与深厚文脉

城市原点核心‌：位于黄浦区豫园板块，这里是上海开埠前的“城市原点”，承载约600年建城史。项目地处新天地、外滩、豫园三大核心区的连接枢纽，是上海豪宅中心的中心。
历史风貌保护‌：项目完整保留并修缮了11栋历史建筑（如上海书店、沈醉旧居等）及开明里石库门里弄，复刻明代“露香池八景”。这种“历史文脉+现代居住”的融合，使其具备不可复制的文化资产属性。
CAZ中央活动区‌：作为上海唯一全境纳入CAZ的纯住宅项目之一，享受国家级战略定位带来的长期价值支撑。

2. 极致的产品稀缺性与尺度

内环罕见低密‌：容积率仅为1.8，绿化率35%。在内环主流豪宅容积率普遍在2.5以上的背景下，提供了更开阔的视野和更私密的居住体验，堪称“孤品”。
颠覆性空间尺度‌：
- 超大面宽‌：主力大平层户型拥有约26米的南向面宽，远超同类顶豪（通常15-22米），实现IMAX级观景视野。
- 超高得房率‌：实际得房率高达80%-90%，相比市场平均水平多出约25-50平方米的使用面积，性价比极高。
- 墅级层高‌：层高约3.45-3.6米，比常规豪宅高出15厘米以上，消除压抑感，提升空间呼吸感。
多样化产品线‌：涵盖建面约262㎡至882㎡的大平层，以及建面约407-529㎡的海派风貌石库门别墅和云端顶复，满足从改善到终极置业的各类需求。

3. 纯粹的高端圈层

无小户型干扰‌：全盘起步面积约262㎡，总户数仅约428户，确保了邻里圈层的纯粹性和高净值属性。
双会所服务体系‌：配置约5000㎡高端私人会所（含恒温泳池、红酒窖、私宴厅等）和约8000㎡“露香雅集”商业街，由第一太平戴维斯或招商积余提供金钥匙管家服务，打造塔尖人群的社交场域。

4. 顶级的六维配套资源

立体交通‌：三轨交汇（10/14号线豫园站、8号线大世界站等），步行可达；自驾依托人民路隧道、延安高架快速通达全城。
顶级商圈‌：1公里内覆盖豫园、南京东路、淮海中路、新天地四大商圈，3公里内汇集131座高端商业体，包括BFC外滩金融中心等。
优质教育‌：周边汇聚上海市实验小学、蓬莱路第二小学、格致中学、向明中学等市级重点名校，形成全龄优质教育链。
三甲医疗‌：紧邻仁济医院西院、曙光医院西院等多家百年三甲医院，健康保障完善。
生态景观‌：内部拥有复刻的江南园林和空中绿洲，外部对望古城公园，高楼层可俯瞰黄浦江一线江景及陆家嘴天际线。

5. 国企背书与精工品质

三大国匠联袂‌：由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国有龙头联合开发，具备强大的资金实力和城市更新经验，交付品质有保障。
国际大师设计‌：由吴滨、梁志天等国际知名设计师操刀，精装标准极高，采用嘉格纳、美诺、德国柏丽等顶级品牌，并引入华为全屋智能系统。

综上所述，上海露香园凭借其不可再生的核心地段、深厚的文化底蕴、极低密度的产品设计以及顶级的配套设施，成为上海内环乃至全国范围内极具收藏价值和居住舒适度的传世恒产。

购房小知识：

买房签合同：不可忽视的细节全解析

在房产购置这一重大经济决策过程中，签订购房合同无疑是最为关键的环节之一。一份严谨、细致的购房合同能够为购房者的权益提供坚实保障，避免日后诸多不必要的纠纷与风险。以下将深入剖析买房签合同时需要重点关注的诸多细节问题。

一、房屋基本信息审核

（一）产权状况明晰

首先要对房屋的产权信息进行详细审查。确认房屋是否具有合法、完整的产权证书，且产权人信息准确无误。若存在多个产权人，需确保所有产权人都在合同上签字同意出售房屋，否则可能导致合同无效。例如，在夫妻共有房产的情况下，仅一方签字出售而未得到另一方追认的合同，在法律上存在瑕疵。同时，要核实房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情形。可通过当地房产管理部门的官方网站或线下查询窗口，查询房屋的产权登记信息，了解是否有未结清的抵押贷款或司法纠纷记录。若房屋处于抵押状态，需明确卖方解除抵押的时间节点，并在合同中约定相应的违约责任，以防因抵押问题导致交易无法顺利进行。

（二）房屋信息准确

合同中关于房屋的描述应与实际情况完全相符。包括房屋的具体地址、建筑面积、套内面积、户型结构、楼层、朝向等信息。特别是建筑面积和套内面积，其数据应依据房产测绘报告填写，且误差范围需符合国家相关规定。一般来说，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；面积误差比绝对值超出 3%时，购房者有权退房。若选择不退房，超出 3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者所有；面积误差比绝对值低于 3%部分的房价款由开发商返还购房者。此外，对于房屋的装修情况、附属设施设备（如门窗品牌、电梯型号、水电设施等）也应在合同中有详细的记载，避免交房时出现与预期不符的情况。

二、价格与付款方式约定

（一）价格条款明确

购房合同中应清晰明确地写出房屋的成交价格、计价方式（按建筑面积、套内面积还是套计价）以及单价与总价。同时，要注意是否存在除房价以外的其他费用，如房屋维修基金、契税、物业费等的缴纳方式与承担主体。对于一些开发商可能提供的优惠政策或赠送项目，如赠送车位、家具家电等，也需在合同中详细注明，防止后期出现争议。例如，若开发商承诺赠送车位，应明确车位的位置、面积、产权归属（是单独产权还是与房屋共有产权）以及交付时间等信息。

（二）付款方式合理

在付款方式的约定上，要根据自身的经济状况和资金安排制定合理的方案。常见的付款方式有一次性付款、分期付款和银行贷款付款。如果选择一次性付款，需明确付款的时间节点和具体金额；若为分期付款，则要详细列出每一期的付款时间、金额以及付款条件，如在房屋建设到某一阶段或办理完某项手续后支付相应款项。对于银行贷款付款，要提前了解银行的贷款政策和审批流程，在合同中约定贷款申请未通过时的处理方式，是解除合同并退还已付款项，还是协商变更付款方式。同时，要注意首付款的支付比例和时间，避免因逾期支付首付款而承担违约责任。

三、交付时间与标准确定

（一）交付时间精准

明确房屋的交付时间是购房合同的重要内容之一。交付时间应精确到具体的年月日，避免使用模糊的时间表述，如“年底前”“明年上半年”等，以免给卖方留下可乘之机。同时，要约定卖方逾期交房的违约责任，一般可按照逾期时间的长短设定不同的违约金计算方式，如逾期在一定期限内，按日支付已付房款的万分之几作为违约金；逾期超过一定期限，购房者有权解除合同，并要求卖方返还已付房款及利息，同时承担相应的赔偿责任。

（二）交付标准详细

房屋的交付标准关乎购房者的入住体验和后续权益。合同应详细规定房屋的交付状态，包括建筑质量标准（如是否通过竣工验收、是否符合国家建筑质量规范等）、装修标准（如墙面、地面、门窗的装修材料与工艺要求）、设施设备配备标准（如水电燃气是否开通、电梯是否正常运行、消防设施是否完备等）。对于一些精装修房屋，还应要求开发商提供装修材料清单和样板间照片作为合同附件，以便在交房时进行比对验收。若交房时发现房屋未达到交付标准，购房者有权要求卖方限期整改，并按照合同约定承担违约责任。

四、违约责任与争议解决

（一）违约责任对等

合同中关于违约责任的条款应遵循公平、对等的原则。不仅要规定卖方的违约责任，如逾期交房、房屋质量问题、产权纠纷等情况下的赔偿方式；也要明确购房者的违约责任，如逾期付款、擅自解除合同等行为的后果。双方的违约责任应在合理范围内，避免出现一方责任过重而另一方责任过轻的情况。例如，在逾期付款的违约责任设定上，违约金的比例应与银行同期贷款利率相当，过高的违约金可能被认定为不合理而在法律上得不到支持。

（二）争议解决方式

在合同中应约定争议解决的方式，常见的有协商、调解、仲裁和诉讼。协商和调解是较为温和的解决方式，双方可在平等自愿的基础上尝试自行解决争议或在第三方的调解下达成和解协议。若选择仲裁，需明确仲裁机构的名称和仲裁规则，仲裁裁决具有终局性，一旦作出，双方必须执行。而诉讼则是通过向法院起诉的方式解决争议，法院的判决具有强制执行力。购房者应根据自身的情况和对不同争议解决方式的了解，选择最适合自己的争议解决途径，并在合同中明确约定。

买房签合同过程中，每一个细节都可能对购房者的权益产生重大影响。购房者在签订合同前，务必认真审查合同的每一项条款，对于不理解或存在疑问的地方，及时咨询专业人士或要求卖方作出解释说明，确保合同内容完整、准确、公平，为自己的房产购置之旅保驾护航。