三开三捷？老静安这个盘又要抢疯了｜康定壹拾玖三批次实地探访
文/看房小能手@徐能
老铁们，我是徐能。
最近后台私信都快被一个名字刷屏了——康定壹拾玖。
说实话，这个盘我第一次去踩盘的时候，心里是有预期的。老静安嘛，地段摆在那儿，怎么都不会差。但我没想到的是，这个盘的热度能高到这种程度：二批次48套房，开盘当天直接清空，认购率干到了265%。
265%是什么概念？就是平均每套房有将近三个人在抢。
我在上海跑盘这么多年，见过热销的盘不少，但老静安这种十年没出过新房的板块，能炸成这样，确实超出我的预期。
这周末我又去了一趟，三批次马上要开了，最后184套。均价17.18万/㎡。我把能看的都看了一遍，今天跟大家好好聊聊这个盘到底凭什么。
一、先聊一个背景：老静安，已经十年没供地了
很多人可能不知道"十年断供"意味着什么。
我给大家翻译一下：从2015年到现在，老静安核心区几乎没有任何新建住宅入市。整个板块的新房供应，基本处于"归零"状态。
你去翻翻静安区的土地出让记录就知道了，这十年里，核心地段能拿出来盖房子的地，屈指可数。而康定壹拾玖所在的位置，恰好就在CAZ中央活动区的核心腹地。
CAZ是什么级别的规划？这么说吧，上海一共就那么几个CAZ，陆家嘴是一个，外滩是一个，前滩是一个，老静安这里也是一个。能进CAZ的地块，本身就说明了政府对这片区域的定位——上海最顶级的城市功能核心区。
所以当康定壹拾玖出现的时候，它不只是一个楼盘，它是老静安十年憋出来的一个"句号"。
你说稀缺不稀缺？
二、产品力：在2.5万方的地上，硬生生造了个"立体花园"
好，地段说完了，咱们聊产品。
我第一次走进康定壹拾玖的示范区时，第一反应是——这块地也太小了吧？
整个项目占地只有大约2.5万平方米，放在上海内环的豪宅项目里，这算是非常迷你的体量了。按常规思路，这么小的地块，能做的事情很有限，无非就是盖几栋楼、种点树、搞个会所，完事。
但康定壹拾玖的开发商显然不想这么干。
他们做了一件很大胆的事——垂直化设计。
什么意思呢？就是在有限的平面上，通过高度和层次的变化，把空间"撑"开。
最直观的体现就是那条160米长的中轴水景。你站在社区入口往里看，一条超长的水景带贯穿整个项目，两边是层层叠叠的坡地园林，做成了"九曲花街"的形态。说实话，我在上海看了这么多豪宅的示范区，能把水景做到160米的，一只手数得过来。
而且这不是平地上的水景，是带坡度的、有高低落差的立体园林。你走在里面，每转一个弯，看到的景色都不一样。这种设计在小地块上能实现，确实需要功力。
但最让我服气的，是那个6米层高的架空层。
现在很多豪宅都做架空层，但大部分也就3到4米。康定壹拾玖直接干到了6米。这多出来的2米意味着什么？意味着整个架空层的空间感完全不一样了——不压抑、不局促，可以真正做出功能来。
事实上他们也确实这么做了。1200平方米的架空层，被打造成了一个全龄活动空间。小朋友有地方跑，老人有地方坐，年轻人有地方健身。而且因为层高够，隐私性也得到了保障——你在架空层里活动，不会觉得被楼上的住户"盯着"。
在寸土寸金的老静安，能舍得拿出1200平做公共空间，这个格局我是认的。
三、用料这块，我只能说：豪得很克制
我一直觉得，真正的豪宅不是把金子贴满墙，而是在你看不到的地方也不含糊。
康定壹拾玖在选材上，给我的感觉就是八个字：不张扬，但经不起细看。
为什么这么说？因为你第一眼看过去，不会觉得这个盘"土豪"。它的外立面是定制弧形玻璃搭配仿铜不锈钢板，线条很干净，色调很沉稳，是那种"老钱风"的质感。
但你走近了一看，细节全是狠活。
意大利BVLGARI大理石——对，就是那个做奢侈品的宝格丽。他们家的石材用在了项目的公共区域和部分室内空间。你用手摸一下那个纹理，就知道这不是普通的大理石能比的。
弧形玻璃不是平面的，是带弧度的。这意味着每一块玻璃的切割和安装都是定制化的，成本比普通玻璃高出好几倍。但出来的效果确实不一样——光线打在弧形玻璃上，折射出来的光影是柔和的、流动的，跟平玻璃那种生硬的反射完全是两回事。
仿铜不锈钢板这个材料也值得说一下。铜会氧化、会变色，维护成本很高。但不锈钢做出铜的质感，既保留了那种复古的色调，又不用担心后期打理的问题。这种"用现代材料复刻经典质感"的思路，其实才是高端产品该有的逻辑。
四、配套：老静安的底蕴，不需要我多说
我知道很多人看房只看楼盘本身，但我一直强调一个观点——买房买的不只是房子，是房子周围三公里的生活。
康定壹拾玖周边三公里有什么？我给你列一下：
商业： 恒隆广场、太古汇。这两个名字放在一起，就是上海顶级商业的天花板。你下楼散步就能逛的那种级别。
文化： 张爱玲故居、暨南大学旧址。2.5公里范围内，沉淀着上海最有味道的历史文脉。住在这种地方，你的邻居可能是金融高管，也可能是文化名人，社区氛围是不一样的。
医疗和交通就更不用说了。老静安的配套密度，在整个上海都是第一梯队的。
所以你看，康定壹拾玖不是一个"孤立的豪宅"，它是长在老静安这片土壤里的。它的价值，有一半是房子本身，另一半是脚下这片土地几十年积累下来的城市资源。
五、最关键的问题：还会有下一个康定壹拾玖吗？
这才是我今天最想说的。
根据静安2035规划，老静安未来十年的住宅用地，只剩大约8万平方米可开发。8万平方米是什么概念？折合成房源，大概也就500套左右。
500套，分摊到十年里，一年也就50套。而老静安现在有多少人在等着买房？有多少改善需求还没被满足？
供给和需求之间的裂缝，大到你无法想象。
更关键的是，老静安的经济体量占到了整个上海GDP的大约25%。一个贡献了全市四分之一GDP的区域，未来十年只有500套新房可以卖。
你品品这个矛盾。
所以当康定壹拾玖三批次以17.18万/㎡的均价推出最后184套房源的时候，我一点都不意外它会被抢光。因为市场太清楚了——这种核心区的核心资产，卖一套少一套，根本不存在"等下一批"的选项。
有人说17.18万/㎡贵不贵？我的看法是：如果你把它放在整个上海的豪宅市场里看，这个价格其实是"合理偏低"的。你去看看新天地那边的次新房，二手房都已经冲到20万+了。康定壹拾玖作为全新盘，带着4000㎡中轴景观、3000㎡高端会所、全套顶奢用材，17.18万/㎡的均价，说白了就是老静安在给你发"入场券"。
而且这张入场券，正在被一张一张地撕掉。
六、我的判断：三批次大概率又是秒光
不是我唱多，是数据摆在那儿。
一批次，265%认购率，售罄。
二批次，48套房，售罄。
三批次，184套，最后一批。
你觉得结果会不一样吗？
我的建议是：如果你手上有这个预算，又确实想在老静安占一个位置，不要犹豫，直接去看。不是说一定要买，而是你得亲眼去感受一下这个盘的产品力和地段价值。因为等你从示范区走出来的那一刻，你就会明白为什么那么多人在抢。
有些房子，你不去现场，永远理解不了它为什么值这个价。
最后帮大家整理一张表
项目
板块
老静安CAZ中央活动区核心
断供时长
近十年无新房供应
地块面积
约2.5万㎡
容积率
限高地块，垂直化设计
三批次房源
184套（最后一批）
均价
17.18万/㎡
中轴景观
4000㎡，含160米超长水景
架空层
6米层高，1200㎡全龄活动空间
会所
3000㎡高端会所
核心用材
意大利BVLGARI大理石、定制弧形玻璃、仿铜不锈钢板
未来供应
静安2035规划显示，老静安十年仅剩约500套
周边商业
恒隆广场、太古汇
周边文脉
张爱玲故居、暨南大学旧址（2.5km内）
好了，今天这篇就到这儿。
康定壹拾玖三批次什么时候开，我会第一时间跟大家同步。想进群讨论的，评论区扣1，我拉你。
我是徐能，专注上海新房，咱们下个盘见。
（本文为个人探盘观点，不构成任何购房建议。具体信息以开发商公示为准。）
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