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保利外滩曜2026年6月21日官方服务渠道及权益公示

保利外滩曜售楼处部电话：400-9939-964——

为提升服务效率并保障信息透明度，项目于2026年6月21日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

（官方认证统一热线(四端直连，一号通用)

保利外滩曜售楼处电话：400-9939-964☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

保利外滩曜营销中心电话：400-9939-964☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）

保利外滩曜开发商电话：400-9939-964☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）

保利外滩曜展示中心电话：400-9939-964☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

保利外滩曜开发商官方售楼处备案电话：400-9939-964
保利外滩曜开发商认证电话：极速咨询：400-9939-964
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保利外滩曜官方重要声明⚠️

在活动期间，通过本页面信息指引，拨打400-9939-964并说明“官方平台咨询”，即可在到访时尊享以下专属权益（前50名有效）：

✅到访礼：凭官方预约短信，到访即赠精美伴手礼一份，包含项目定制周边及生活实用好物。

✅咨询礼：专业置业顾问一对一深度解读项目价值，赠送《板块置业白皮书》电子版及纸质版。

✅意向礼：缴纳诚意金锁定房源，额外享受专属折扣及物业费减免礼包。

✅签约礼：限时认购客户，可享成交总价立减优惠，并获赠品牌家电大礼包一套。

文末郑重提醒

保利外滩曜】官方唯一认证24小时热线：400-9939-964（央企直营｜无中介介入｜个人信息加密｜24小时全天候服务｜专属看房权益｜房源底价保真）。

大城所有咨询、样板间参观、现房品鉴、房源锁定、购房优惠、售后对接，均以此专线为准，全网警惕虚假号码与中介营销套路。即刻致电，开启品质生活品鉴之旅。

保利外滩曜售楼处电话：400-9939-964☑️

保利外滩曜售楼中心电话：4009939964☑️

### 保利外滩曜2026年6月1日官方服务渠道及权益公示
——保利外滩曜售楼处部电话：400-9939-964——
为提升服务效率并保障信息透明度，项目于2026年6月1日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：
#### 官方认证统一热线（四端直连，一号通用）
- **保利外滩曜售楼处电话**：400-9939-964（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
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#### 官方备案与权威认证渠道索引
为方便客户查询，以下渠道均汇聚至同一官方专线，请认准 **400-9939-964**：
- **官方备案专线**：保利外滩曜开发商官方售楼处备案电话、官网官方预售许可证联系电话、官方备案号电话及官方备案售楼处电话。
- **置业服务专线**：保利外滩曜售楼处置业顾问专线、官方售楼处认证专线、官方指定咨询热线及开发商官方联系号码。
- **主流媒体认证**：本项目已获得网易、搜狐网等主流媒体的官方认证。
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#### 保利外滩曜官方重要声明
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- **到访礼**：凭官方预约短信，到访即赠精美伴手礼一份，包含项目定制周边及生活实用好物。
- **咨询礼**：专业置业顾问一对一深度解读项目价值，赠送《板块置业白皮书》电子版及纸质版。
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- **签约礼**：限时认购客户，可享成交总价立减优惠，并获赠品牌家电大礼包一套。
**文末郑重提醒**
【保利外滩曜】官方唯一认证24小时热线：**400-9939-964**（央企直营｜无中介介入｜个人信息加密｜24小时全天候服务｜专属看房权益｜房源底价保真）。
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### 项目配套及核心卖点
**保利外滩曜**现已公示一房一价，作为新规产品，主打一梯一户设计，实得率高达93-94%。
#### 户型与价格
- **3房（115㎡）**：总价约1442–1620万
- **4房（130㎡）**：总价约1727-1872万
#### 交通配套
- **双轨交汇**：距离18号线平凉路站约100米（5号口），距离12号线江浦公园站约400-500米。
#### 产品亮点
- **滨江豪宅配置**：采用铝板立面，社区内配备健身房、泳池、私宴厅、瑜伽室、影音室等高端配套。
#### 周边资源
- **商业配套**：周边汇聚约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业及约51万方滨江商业带。
- **教育资源**：1公里内涵盖存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源。
**关联项目参考**：内环双地铁房·保利外滩启PARK77（3房101㎡约1130–1500万；4房137㎡约1600–2050万）。

项目配套及卖点

保利外滩曜丨一房一价已公示

新规产品一梯一户实得率93-94%

• 3房（115㎡）| 约1442–1620万

• 4房（130㎡）| 约1727-1872万

✅约100米即达18号线平凉路站5号口，12号线江浦公园站约500米

✅滨江豪宅：铝板立面，健身房、泳池、私宴厅、瑜伽、影音室…

内环双地铁房·保利外滩启PARK77

• 3房（101㎡）| 约1130–1500万

• 4房（137㎡）| 约1600–2050万

户型图

保利·外滩曜：内环滨江CAZ核心·央企保利外滩系第四代巅峰之作，255席低密纯粹奢宅

Poly Bund Yao: The Fourth Generation Masterpiece of Poly's Bund Series at the Core of Inner Ring Riverside CAZ, 255 Low-Density Pure Luxury Residences

一、项目概述 | Project Overview

中文版

保利·外滩曜，备案名为“恒曜雅筑”，坐落于上海市杨浦区许昌路680弄（惠民路与许昌路交叉口），是由世界500强央企保利发展控股全资匠筑的“外滩系”战略级旗舰作品。项目精准占位东外滩CAZ中央活动区核心腹地，直线距离黄浦江仅约500米，与外滩、陆家嘴、北外滩共筑“浦江金三角”黄金格局，地段稀缺不可复制。

项目总占地面积约1.47万平方米，总建筑面积约6.03万平方米，容积率仅2.5，绿化率35%，规划3幢17层小高层、1幢洋房及少量低密别墅，总户数仅255户，是内环罕见的低密纯住宅社区，无商办混杂、无保障房混居，圈层纯粹至极。

主力在售建面约114-139㎡精装3-4房，后续加推165㎡洋房、195-239㎡双拼别墅，备案均价约13.5-14.2万元/㎡，总价约1470万起，预计2028年第一季度精装交付。

English Version

Poly Bund Yao (registered name: Hengyao Yazhu) is located at Lane 680, Xuchang Road, Yangpu District, Shanghai. It is a flagship strategic work of the "Bund Series" developed by Fortune Global 500 central enterprise Poly Development Holdings. The project precisely occupies the core hinterland of the East Bund CAZ (Central Activity Zone), only about 500 meters straight-line distance from the Huangpu River, forming the "Pujiang Golden Triangle" with the Bund, Lujiazui, and North Bund—a location of irreproducible scarcity.

The project covers a total site area of approximately 14,700 square meters with a total construction area of about 60,300 square meters. The floor area ratio is only 2.5 with 35% greening rate. It plans 3 buildings of 17-story small high-rises, 1 garden house, and a few low-density villas, with only 255 units in total—a rare low-density pure residential community within the Inner Ring with no commercial or affordable housing混居, ensuring an extremely pure social circle.

Main units for sale include 114-139㎡ fine-decorated 3-4 bedroom apartments, with subsequent launches of 165㎡ garden houses and 195-239㎡ paired villas. Registered average price is approximately 135,000-142,000 RMB/㎡, with total prices starting from 14.7 million RMB. Delivery is expected in the first quarter of 2028 with fine decoration.

二、品牌背书 | Brand Endorsement

中文版

保利·外滩曜由上海保利城市发展有限公司联合上海友登实业有限公司共同开发，依托保利发展控股“美好生活同行者”的核心理念，延续保利“外滩系”高端产品基因。

保利发展控股——《财富》世界500强企业，央企地产龙头，深耕上海22载，打造保利天汇、保利世博天悦、保利香槟花园等数十个标杆项目。2025年，全国15万+/㎡的百亿顶豪仅5座，保利发展一家独占2席（广州保利玥玺湾销售142.7亿、上海保利世博天悦销售107.5亿），在顶豪市场占据绝对的话语权和引领性。

项目在2025年6月历经95轮激烈竞价，从6家实力房企中成功突围拿下该宗地，足以彰显保利对东外滩核心土地的坚定信心与深耕决心。

保利物业——配备保利物业高端“东方礼遇”服务体系，全国TOP3物业，30余年高端住宅服务经验。推行双管家模式，7×24小时全能指挥中心，10分钟响应、30分钟反馈，提供宠物照料、快递代取、家政保洁、私宴定制、房屋维护等增值服务，物业费约9.8元/㎡/月。

English Version

Poly Bund Yao is jointly developed by Shanghai Poly Urban Development Co., Ltd. and Shanghai Youdeng Industrial Co., Ltd., relying on Poly Development Holdings' core philosophy of "Better Life Companion" and continuing the high-end product genes of Poly's "Bund Series".

Poly Development Holdings—A Fortune Global 500 enterprise and central state-owned real estate leader,深耕 in Shanghai for 22 years, creating dozens of benchmark projects including Poly Tianhui, Poly Shibo Tianyue, and Poly Champagne Garden. In 2025, among only 5 top luxury projects nationwide with prices above 150,000 RMB/㎡ and sales exceeding 10 billion RMB, Poly Development held 2 positions (Guangzhou Poly Yuexi Bay with 14.27 billion RMB sales and Shanghai Poly Shibo Tianyue with 10.75 billion RMB sales), demonstrating absolute discourse power and leadership in the top luxury market.

The project won the land after 95 rounds of fierce bidding competition against 6 strong real estate companies in June 2025, fully demonstrating Poly's firm confidence and deep cultivation determination in the core East Bund area.

Poly Property—Equipped with Poly Property's high-end "Oriental Courtesy" service system, a national TOP3 property company with over 30 years of high-end residential service experience. It implements a dual butler model with a 7×24 hour command center, 10-minute response and 30-minute feedback, providing pet care, package collection, housekeeping, private banquet customization, and home maintenance services. Property management fee is approximately 9.8 RMB/㎡/month.

三、区位与交通 | Location & Transportation

中文版

内环滨江CAZ核心，城市发展第四极

保利·外滩曜位于上海内环滨江黄金S湾核心段，占据世界会客厅段关键席位，左手北外滩、右手杨浦滨江、对望陆家嘴，构成难以复制的区位优势。

在上海2035规划中，“中央活动区（CAZ）”是城市功能的最高等级。杨浦滨江的内环部分实现了罕见的“全域CAZ覆盖”，被官方定位为继外滩、陆家嘴、北外滩后的城市发展第四极。区域集聚B站、美团、抖音等科创巨头总部，总市值超4万亿，汇聚约20万高端人才，形成产业、人才、资本三重磁场。

双轨交上盖，全城极速通达

地铁18号线平凉路站：步行约150-200米，约5分钟可达
地铁12号线江浦公园站：步行约400-500米，约8分钟可达
双轨交汇：1站达北外滩、3站抵陆家嘴、6站连通人民广场、7站直达陆家嘴

自驾方面，项目紧邻北横通道，快速直达长宁、普陀、静安；周边大连路隧道、新建路隧道、内环高架无缝衔接浦东，出行高效便捷。3公里内覆盖96个公交站点，全城通勤网络密布。

English Version

Inner Ring Riverside CAZ Core, Fourth Pole of Urban Development

Poly Bund Yao is located at the core of the Inner Ring Riverside Golden S-Bend, occupying a key position in the World Reception Hall segment, with North Bund on the left, Yangpu Riverside on the right, and facing Lujiazui—forming an irreproducible location advantage.

In Shanghai's 2035 Master Plan, the "Central Activity Zone (CAZ)" represents the highest level of urban function. Yangpu Riverside's Inner Ring section achieves rare "full-area CAZ coverage," officially positioned as the fourth pole of urban development after the Bund, Lujiazui, and North Bund. The area gathers tech giant headquarters including Bilibili, Meituan, and Douyin, with a total market value exceeding 4 trillion RMB, attracting approximately 200,000 high-end talents, forming a triple magnetic field of industry, talent, and capital.

Dual Metro Lines, Ultimate City Access

Metro Line 18, Pingliang Road Station: Approximately 150-200 meters walk, about 5 minutes
Metro Line 12, Jiangpu Park Station: Approximately 400-500 meters walk, about 8 minutes
Dual Metro Interchange: 1 stop to North Bund, 3 stops to Lujiazui, 6 stops to People's Square, 7 stops directly to Lujiazui

For drivers, the project is adjacent to the North Cross Corridor, providing quick access to Changning, Putuo, and Jing'an districts. Surrounding Dalian Road Tunnel, Xinjian Road Tunnel, and Inner Ring Elevated Highway seamlessly connect to Pudong for efficient travel. Within a 3-kilometer radius, 96 bus stops form a dense city-wide commuting network.

四、产品与户型 | Products & Floor Plans

中文版

保利·外滩曜全系规划纯改善产品，涵盖小高层、洋房、双拼别墅三大品类，仅255户纯粹改善圈层，无保障房、无沿街底商干扰居住静谧度。

主力户型一览

表格

户型面积

产品类型

格局

总价区间

实得率

约114-115㎡

小高层

三房两厅两卫

约1470-1632万

约93%

约130㎡

小高层

四房两厅两卫

约1845万起

约94%

约139㎡

小高层

四房两厅两卫

约1973万起

约95%

约165㎡

花园洋房

四房

约2400万起

约195-239㎡

双拼别墅

三层低密

约3800万起

户型设计亮点

类一梯一户设计：全系一梯一户，私享独立电梯厅（全赠送），尊崇归家仪式感。所有户型方正通透，层高3.0米，全屋飘窗、双阳台设计，赠送面积约14-18㎡，实得率高达93%-95%，远超内环同类产品。

约115㎡三房（爆款三房）：三开间朝南，南向面宽约10.5米；客餐厅一体连通南向阳台，采光通风绝佳；主卧套房设计，带独立明卫与观景飘窗；双卫全明，干湿分离；U型明厨，操作动线流畅，适配三口之家或改善刚需。赠送面积约11㎡，实得率约93%，实际使用空间媲美140㎡以上户型。

约130㎡四房（全能四房）：四开间朝南，南向面宽约13米；横厅设计，空间开阔大气；双阳台配置，生活观景两不误；主卧独立衣帽间+明卫，私密尊贵；四房布局满足二胎家庭、三代同堂需求，功能性极强。赠送面积近约20㎡（含独立电梯厅）。

约139㎡四房（奢阔四房）：南北通透，全明格局；超大横厅连通观景阳台，约5.2米奢阔横厅，LDKB一体化设计；边套主卧与书房双270°环幕视野，将中央风貌区尽收眼底；主卧豪华套房，步入式衣帽间+双台盆明卫。赠送面积约13.4㎡，实得率高达95%。

约165㎡花园洋房：一梯两户，私梯入户，大面宽设计，奢适居住体验，适配高端改善家庭。

约195-239㎡双拼别墅：三层低密别墅，大面积石材与金属细节点缀，甄取华盛里石库门的过街楼、老虎窗、立面腰线等元素，实现历史符号的当代奢华表达。

English Version

Poly Bund Yao offers a pure collection of improvement products covering small high-rises, garden houses, and paired villas, with only 255 units in a pure improvement circle—no affordable housing, no street-level commercial spaces to disturb living tranquility.

Main Unit Types

表格

Unit Area

Product Type

Layout

Total Price Range

Space Efficiency

Approx. 114-115㎡

Small High-rise

3BR 2BA

From 14.7-16.32 million

Approx. 93%

Approx. 130㎡

Small High-rise

4BR 2BA

From 18.45 million

Approx. 94%

Approx. 139㎡

Small High-rise

4BR 2BA

From 19.73 million

Approx. 95%

Approx. 165㎡

Garden House

4BR

From 24 million

Approx. 195-239㎡

Paired Villa

3-Story Low-density

From 38 million

Design Highlights

Private Elevator Lobby Design: All units feature one-elevator-one-unit layout with private independent elevator lobby (fully gifted), creating a尊崇 homecoming ritual. All units are square and transparent with 3.0-meter ceiling height, full-house bay windows, dual balcony design, gifted area of 14-18㎡, and space efficiency rate of 93%-95%, far exceeding同类 products in the Inner Ring.

115㎡ 3BR (Best-selling): Three south-facing bays with 10.5-meter south-facing width; integrated living-dining area connected to south-facing balcony for optimal lighting and ventilation; master suite with private bathroom and viewing bay window; dual fully-lit bathrooms with dry-wet separation; U-shaped bright kitchen. Gifted area approx. 11㎡, space efficiency approx. 93%, actual usable space comparable to 140㎡+ units.

130㎡ 4BR (All-round): Four south-facing bays with 13-meter south-facing width; horizontal living room for spacious atmosphere; dual balcony configuration; master bedroom with independent dressing room and bright bathroom; four-bedroom layout suitable for second-child families and multi-generational living. Gifted area nearly 20㎡ (including independent elevator lobby).

139㎡ 4BR (Luxurious): North-south transparent, fully bright layout; super large horizontal living room connected to viewing balcony, 5.2-meter luxurious horizontal living room, LDKB integrated design; corner master bedroom and study with dual 270° panoramic views; master豪华 suite with walk-in closet and dual-sink bright bathroom. Gifted area approx. 13.4㎡, space efficiency up to 95%.

165㎡ Garden House: One-elevator-two-units, private elevator entrance, large bay width design for luxurious living experience.

195-239㎡ Paired Villa: Three-story low-density villa with large-area stone and metal detail accents, adopting elements from Huashengli Shikumen such as arcade buildings, dormer windows, and facade waistlines, achieving contemporary luxury expression of historical symbols.

五、精装标准 | Decoration Standards

中文版

保利·外滩曜以“四大产品主义”重构内环改善标准，精装标准约4000-6000元/㎡，全屋标配中央空调、全屋地暖、新风系统、净水系统，真正实现拎包入住。

五衡科技系统：项目引入科技住宅的“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”五衡科技系统，配备地源热泵+新风净化，全年保持室内20-26℃体感温度，PM2.5过滤效率达95%以上，打造“会呼吸的房子”。

国际一线品牌配置：

厨电：嘉格纳（Gaggenau）顶奢六件套（139㎡户型配置），市场价接近50万元；博世（Bosch）烟灶、洗碗机、蒸烤箱
卫浴：瑞士百年顶奢劳芬（LAUFEN）智能壁挂马桶（通常只出现在200㎡以上、5000万级大平层）；高仪（Grohe）五金；杜拉维特（Duravit）洁具
橱柜：博洛尼（Boloni）定制橱柜
净水：怡口（Ecowater）净水系统

四大人性化设计创新：

新奢配主义：在看不见的隐蔽工程里，引入五衡科技系统，139㎡户型配置顶奢嘉格纳六件套、劳芬智能马桶等超越同级的顶配标准。

新人本主义：全系标配全屋飘窗+类一梯一户电梯厅，115㎡户型赠送面积约11㎡，实得率约93%；139㎡户型赠送约13.4㎡，实得率高达95%。

新定制主义：将“全维定制”理念引入内环滨江，多种奢石材质色彩可选，背景墙和地板选择权利交于居者，实现功能与美学的双重自主，赋予住宅可持续生长的生命力。

新她享主义：深研高净值女性生活痛点，在主卧臻配美妆三件套——美妆冰箱、美容舱浴霸、美妆龙头，让每日梳妆成为悦己仪式。这一系统化的“女性视角”关怀，精准击中了精致生活的深层需求。

English Version

Poly Bund Yao reconstructs Inner Ring improvement standards with its "Four Product Doctrines." The decoration standard is approximately 4,000-6,000 RMB/㎡, with whole-house标配 central AC, floor heating, fresh air system, and water purification system, truly ready for move-in.

Five-Balance Technology System: The project introduces the "constant temperature, constant humidity, constant oxygen, constant cleanliness, constant quietness" five-balance technology system, equipped with ground source heat pump + fresh air purification, maintaining indoor body temperature of 20-26°C throughout the year, with PM2.5 filtration efficiency above 95%, creating a "breathing house".

International First-line Brand Configuration:

Kitchen Appliances: Gaggenau top luxury six-piece set (139㎡ unit configuration), market value close to 500,000 RMB; Bosch smoke hood, stove, dishwasher, steam oven
Bathroom: Swiss century-old top luxury LAUFEN smart wall-hung toilets (typically only in 200㎡+ 50-million-level luxury flats); Grohe hardware; Duravit sanitary ware
Cabinets: Boloni custom cabinets
Water Purification: Ecowater purification system

Four Humanized Design Innovations:

New Luxury Allocation Doctrine: In invisible concealed works, introducing the five-balance technology system, 139㎡ unit配置 top luxury Gaggenau six-piece set, LAUFEN smart toilets, and other超越同级 top-level standards.

New Humanism Doctrine: Full-house bay windows + private elevator lobby as standard, 115㎡ unit gifted area approx. 11㎡ with 93% space efficiency; 139㎡ unit gifted approx. 13.4㎡ with 95% space efficiency.

New Customization Doctrine: Introducing "full-dimension customization" concept into Inner Ring riverside, with multiple luxury stone material colors available for selection, giving residents the right to choose background walls and flooring, achieving dual autonomy of function and aesthetics,赋予 the residence sustainable growth vitality.

New Her-Enjoyment Doctrine: Deep research into high-net-worth female lifestyle pain points, equipping master bedrooms with beauty three-piece set—beauty refrigerator, beauty cabin bath heater, beauty faucet—making daily grooming a self-pleasing ritual. This systematized "female perspective" care precisely hits the deep needs of精致 life.

六、社区与配套 | Community & Amenities

中文版

低密纯粹社区，台地式立体园林

保利·外滩曜采用高低配错落式布局，通过台地式五重立体园林分割不同产品组团，高层、洋房、别墅分区排布，互不遮挡景观与采光。社区实现100%全地下人车分流设计，地面仅作为人行景观步道，车位配比达到1:1.2，全部车位预留新能源汽车充电接口。

社区内部打造下沉式中央庭院、空中台地花园、林下休闲书吧、阳光大草坪四大主题景观节点，形成垂直分层的森系生态系统。高低落差的台地设计自然隔绝外部道路噪音，每一栋楼栋楼下均配置独立景观组团。

约1200㎡高端会所

项目配备约1200㎡高端生活中心，涵盖恒温泳池、健身中心、亲子乐园、老年活动室等全龄段功能空间。更配有约400㎡泛生活空间，将菁英人群的日常需求与社交需求深度融合：休闲健身区、律动泳池、疗愈氧舱、儿童亲子互动区、静谧冥想空间，让每一位家庭成员都能找到专属归属感。

还为外滩系业主打造“星曜会”圈层平台，涵盖运动、社交、艺术、亲子等多元主题活动，打破邻里隔阂，让同频的菁英在此优雅相会、资源共生。

全维商业配套

项目自带约3.2万方保利滨江生活广场，规划精品超市、高端餐饮、亲子乐园、生活服务等多元业态，步行即享日常便利。3公里范围内汇聚三大顶级商圈：

约55万方瑞虹商业（太阳宫、星星堂）
约50万方北外滩商业（来福士）
约51万方滨江商业带

百联滨江、合生汇等13座商场遍布，高端消费、潮流购物、家庭休闲全满足。

教育资源

1公里内荟萃15所全龄教育资源，包括存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等。3公里内覆盖福山外国语小学、市东实验学校（区重点）等优质院校。（新房不承诺学区，以教育局公示为准）

医疗资源

3公里内三甲医院密集覆盖：新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗环伺，为业主及家人健康提供坚实保障。

生态资源

直线距黄浦江约800米，滨江绿道、江浦公园环绕，35%高绿化率，台地式空中花园+下沉式庭院，五重立体景观，静谧私密。杨浦滨江21件永久点位艺术作品，涵养水岸优雅生活。

English Version

Low-density Pure Community, Terraced Three-dimensional Garden

Poly Bund Yao adopts a staggered high-low layout, using terraced five-layer three-dimensional gardens to separate different product clusters, with high-rises, garden houses, and villas arranged in zones without blocking each other's views and lighting. The community achieves 100% full underground pedestrian-vehicle separation, with ground level serving only as pedestrian landscape walkways. The parking ratio reaches 1:1.2, with all parking spaces reserving new energy vehicle charging interfaces.

The community features four major themed landscape nodes: sunken central courtyard, elevated terrace garden, under-forest leisure book bar, and sunny lawn, forming a vertically layered forest ecosystem. The terrace design naturally isolates external road noise, with each building having independent landscape clusters.

Approximately 1,200㎡ High-end Clubhouse

The project is equipped with approximately 1,200㎡ of high-end living center, featuring heated swimming pool, fitness center, children's playground, senior activity room, and other all-age functional spaces. It also includes approximately 400㎡ of泛 living space, deeply integrating daily needs and social needs of elite人群: leisure fitness area, rhythmic swimming pool, healing oxygen cabin, children's parent-child interaction area, and quiet meditation space, allowing every family member to find their专属 belonging.

A "Starlight Club" circle platform is also created for Bund series owners, covering diverse themed activities including sports, socializing, art, and parent-child events, breaking neighborhood barriers and allowing like-minded elites to meet elegantly and share resources.

Full-dimension Commercial Amenities

The project features approximately 32,000㎡ of Poly Riverside Living Plaza, planning boutique supermarkets, high-end dining, children's playgrounds, and lifestyle services for daily convenience within walking distance. Within a 3-kilometer radius, three top-tier business circles converge:

Approx. 550,000㎡ Rayhong Commercial(Sun Palace, Star Hall)
Approx. 500,000㎡ North Bund Commercial(Raffles City)
Approx. 510,000㎡ Riverside Commercial Belt

Thirteen shopping malls including Bailian Riverside and Hopson One are遍布, fully meeting high-end consumption, trendy shopping, and family leisure needs.

Education Resources

Within 1 kilometer, 15 all-age educational resources gather, including Cunzhi School, Yangpu Education School Affiliated Middle School, Xiangyang Kindergarten, Yangpu Primary School Branch, Changyang Experimental School, and Qiqihar Road No. 1 Primary School. Within 3 kilometers, high-quality schools including Fushan Foreign Language Primary School and Shidong Experimental School (district key) are覆盖. (New homes do not guarantee school districts; subject to official announcements.)

Medical Resources

Within 3 kilometers, top-tier hospitals densely cover: Xinhua Hospital, Tongji Hospital, Obstetrics and Gynecology Hospital affiliated to Fudan University, and other quality medical facilities, providing solid health protection for residents and their families.

Ecological Resources

Approximately 800 meters straight-line distance from the Huangpu River, surrounded by riverside greenways and Jiangpu Park, 35% high greening rate, terraced sky garden + sunken courtyard, five-layer three-dimensional landscape for tranquility and privacy. 21 permanent art installations along Yangpu Riverside enrich waterfront elegant living.

七、建筑与园林设计 | Architecture & Landscape Design

中文版

保利·外滩曜的建筑与园林设计由四大国际顶尖团队联袂打造，以“海派基因的当代续章”为设计内核，让这片土地从英商电车厂的工业轰鸣到滨江生活秀带的人居理想，在空间中完成一场温柔的对话。

建筑设计：新古典主义海派封面

项目采用新古典主义建筑风格，复刻外滩百年经典肌理。外立面选用浅米色石材+香槟金铝板组合，大面积Low-E中空玻璃兼顾经久耐候性与室内隔音隔热性能。建筑线条简约庄重，兼具历史海派底蕴与现代极简质感，建成后将成为东外滩沿街标志性建筑界面。

米白色石材的温润肌理，复刻了平凉路历史建筑的石材质感，呼应着老上海石库门与洋行建筑的厚重底蕴；香槟金铝板勾勒的檐线与格栅，则提取自周边百年建筑的金属装饰细节，让历史的精致在当代重焕光彩。拱形门洞的形制，是对里弄入口的当代转译，象征着从历史烟火走向未来生活的城市通道。

项目联袂四大设计天团，高层与洋房承袭外滩经典建筑的“横纵三段式”结构，由下至上的力量感树立起极具辨识度的优雅姿态。别墅则甄取华盛里石库门的过街楼、老虎窗、立面腰线等元素，以大面积石材与金属细节点缀，实现历史符号的当代奢华表达。

景观设计：华尔道夫式优雅花园

项目以华尔道夫百年奢华基因为核心，融合上海华盛里历史文脉与海派经典建筑符号，打造“百年承华，衡藏鎏金”的低密优雅住区。以华尔道夫“永远的优雅主义”品牌内核，秉持低调奢华、尊重时间价值、文化艺术融合的理念，复刻纽约与上海外滩华尔道夫经典场景，将酒店式尊享体验转化为社区日常。

借鉴伦敦半岛酒店落客区、巴黎利兹酒店花园、孙科别墅、罗斯柴尔德别墅等经典符号，以柱廊、拱顶、一步阳台、铁艺栏杆等元素构建优雅基底，让居住者时刻感受跨世纪的精致格调。

通过“一庭、一廊、两巷、三园、十境”的空间架构，唤醒城市记忆，实现古典与现代、国际奢华与海派烟火的共生。全维度酒店式仪式感场景贯穿归家动线，从尊享落客到花园漫步，从巷道穿行到院落归家，实现低密产品“花园式沉浸式归家”。

15米宽的前场空间延续了海派里弄“弄堂口”的社交尺度，5米高的雨棚以舒展的挑檐姿态，既还原了老上海公馆门廊的仪式感，又以轻盈的金属结构回应着滨江界面的现代气质。

工艺层面集结国家级非遗与大师艺术，特邀非遗铜雕大师朱炳仁打造连廊黄铜天花，雕塑家蔡建晓创作艺术铜狮，以非遗技艺与手工细节诠释克制奢华，让景观兼具美学价值与文化收藏属性。

English Version

The architecture and landscape design of Poly Bund Yao is jointly crafted by four world-class design teams, with "Contemporary Sequel of Shanghai-style Genes" as the design core, allowing this land to complete a gentle dialogue in space from the industrial roar of the British tram factory to the residential ideal of the riverside living belt.

Architectural Design: Neoclassical Shanghai-style Cover

The project adopts a neoclassical architectural style, recreating the century-old classic texture of the Bund. The facade uses light beige stone + champagne gold aluminum panel combination, with large-area Low-E insulating glass balancing durability with indoor sound and heat insulation. The architectural lines are simple and dignified, combining historical Shanghai-style heritage with modern minimalist texture, becoming a landmark architectural interface along East Bund after completion.

The warm texture of beige stone recreates the stone texture of historical buildings on Pingliang Road, echoing the厚重 heritage of old Shanghai Shikumen and foreign firm buildings; the cornices and grilles outlined by champagne gold aluminum panels提取 from the metal decoration details of surrounding century-old buildings, allowing historical refinement to regain brilliance in contemporary times. The form of arched door openings is a contemporary translation of lane entrances, symbolizing urban passages from historical烟火 toward future life.

The project collaborates with four major design teams, with high-rises and garden houses inheriting the "horizontal-vertical three-section" structure of classic Bund architecture, establishing highly recognizable elegant postures through bottom-to-top power. Villas adopt elements from Huashengli Shikumen such as arcade buildings, dormer windows, and facade waistlines, decorated with large-area stone and metal details, achieving contemporary luxury expression of historical symbols.

Landscape Design: Waldorf-style Elegant Garden

With the century-old luxury genes of Waldorf as its core, the project integrates Shanghai Huashengli's historical context and Shanghai-style classic architectural symbols, creating a "Century of Heritage, Gilded Collection" low-density elegant residence. Holding the Waldorf "Eternal Elegance" brand core, adhering to the philosophy of understated luxury, respect for time value, and fusion of culture and art, it recreates classic scenes from the New York and Shanghai Bund Waldorf, transforming hotel-style尊享 experiences into community daily life.

Drawing on classic symbols from the London Peninsula Hotel drop-off area, Paris Ritz Hotel garden, Sun Ke Villa, and Rothschild Villa, elements such as colonnades, arches, one-step balconies, and iron railings构建 an elegant foundation, allowing residents to constantly feel cross-century精致 style.

Through the spatial framework of "one courtyard, one corridor, two lanes, three gardens, ten scenes," urban memory is awakened, achieving symbiosis of classical and modern, international luxury and Shanghai-style烟火. Full-dimension hotel-style ritual scenes贯穿 the homecoming route, from尊享 drop-off to garden strolls, from lane crossings to courtyard homecoming, achieving a "garden-style immersive homecoming" for low-density products.

The 15-meter-wide front space延续 the social scale of Shanghai-style lane "entrances," and the 5-meter-high canopy, with its sweeping eave posture, both还原 the ritual sense of old Shanghai mansion porches and responds to the modern temperament of the riverside interface with its lightweight metal structure.

At the craftsmanship level, national-level intangible cultural heritage and master art are集结. Intangible cultural heritage copper carving master Zhu Bingren is invited to create the corridor brass ceiling, and sculptor Cai Jianxiao creates artistic copper lions, interpreting restrained luxury with intangible heritage techniques and handmade details, giving the landscape both aesthetic value and cultural collection attributes.

八、价格与价值 | Pricing & Value

中文版

价格信息

保利·外滩曜实行一房一价透明公示制度。备案均价约13.5-14.2万元/㎡，主力户型总价区间如下：

表格

户型面积

产品类型

总价区间

约114-115㎡小高层

三房

约1470-1632万

约130㎡小高层

四房

约1845万起

约139㎡小高层

四房

约1973万起

约165㎡洋房

四房

约2400万起

约195-239㎡别墅

双拼/联排

约3800万起

物业费约9.8元/㎡/月，由保利自持一级物业提供“东方礼遇”高端服务体系。

稀缺价值分析

保利·外滩曜具备多重稀缺属性，使其成为抗跌性极强的“硬通货”与内环滨江改善置业的标杆选择：

地段稀缺：内环内滨江CAZ核心，500米亲江距离，浦江金三角关键一极，地块为95轮竞价抢得的稀缺宅地，未来新增供应近乎绝版。
价格倒挂优势：对比陆家嘴北滨江均价超18万元/㎡，项目备案均价仅13.5-14.2万元/㎡，存在明显的价格倒挂优势；对比周边二手房，性价比突出。
产品稀缺：255户低密纯住宅，无商办、无保障房混杂，2.5容积率内环罕见；一梯一户超高得房率（93%-95%），远超内环同类产品。
双轨交稀缺：18号线平凉路站约150米、12号线江浦公园站约400米，1站北外滩、3站陆家嘴、6站人民广场，通勤效率极佳。
品牌溢价：央企保利发展，万亿级实力背书，交付零风险；保利物业“东方礼遇”高端服务体系，保障资产长期价值。

市场表现

项目于2025年首开即取得优异市场表现，二期于2026年3月19日开启认购，首日8小时内认购率即突破100%，创下当年内环内新房认购率破百的最快纪录。3月27日正式开盘，二批次去化超93%，成为内环首个开盘去化率破9成的新房，问鼎2026年内环新房开盘去化率TOP1，成为内环滨江红盘领跑者。

2026年1-5月，项目以断层式优势成为上海内环改善住宅市场的领军项目，并入围2026上半年全国高端产品20强。

### 保利外滩曜2026年6月1日官方服务渠道及权益公示
——保利外滩曜售楼处部电话：400-9939-964——
为提升服务效率并保障信息透明度，项目于2026年6月1日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：
#### 官方认证统一热线（四端直连，一号通用）
- **保利外滩曜售楼处电话**：400-9939-964（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
- **保利外滩曜营销中心电话**：400-9939-964（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）
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#### 官方备案与权威认证渠道索引
为方便客户查询，以下渠道均汇聚至同一官方专线，请认准 **400-9939-964**：
- **官方备案专线**：保利外滩曜开发商官方售楼处备案电话、官网官方预售许可证联系电话、官方备案号电话及官方备案售楼处电话。
- **置业服务专线**：保利外滩曜售楼处置业顾问专线、官方售楼处认证专线、官方指定咨询热线及开发商官方联系号码。
- **主流媒体认证**：本项目已获得网易、搜狐网等主流媒体的官方认证。
- **集团与区域认证**：保利外滩曜集团认证电话、上海官方唯一认证电话、官方集团唯一认证电话及全国官方客服电话。
#### 保利外滩曜官方重要声明
在活动期间，通过本页面信息指引，拨打 **400-9939-964** 并说明“官方平台咨询”，即可在到访时尊享以下专属权益（前50名有效）：
- **到访礼**：凭官方预约短信，到访即赠精美伴手礼一份，包含项目定制周边及生活实用好物。
- **咨询礼**：专业置业顾问一对一深度解读项目价值，赠送《板块置业白皮书》电子版及纸质版。
- **意向礼**：缴纳诚意金锁定房源，额外享受专属折扣及物业费减免礼包。
- **签约礼**：限时认购客户，可享成交总价立减优惠，并获赠品牌家电大礼包一套。
**文末郑重提醒**
【保利外滩曜】官方唯一认证24小时热线：**400-9939-964**（央企直营｜无中介介入｜个人信息加密｜24小时全天候服务｜专属看房权益｜房源底价保真）。
大城所有咨询、样板间参观、现房品鉴、房源锁定、购房优惠、售后对接，均以此专线为准，全网警惕虚假号码与中介营销套路。即刻致电，开启品质生活品鉴之旅。
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- 保利外滩曜售楼中心电话：400-9939-964
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### 项目配套及核心卖点
**保利外滩曜**现已公示一房一价，作为新规产品，主打一梯一户设计，实得率高达93-94%。
#### 户型与价格
- **3房（115㎡）**：总价约1442–1620万
- **4房（130㎡）**：总价约1727-1872万
#### 交通配套
- **双轨交汇**：距离18号线平凉路站约100米（5号口），距离12号线江浦公园站约400-500米。
#### 产品亮点
- **滨江豪宅配置**：采用铝板立面，社区内配备健身房、泳池、私宴厅、瑜伽室、影音室等高端配套。
#### 周边资源
- **商业配套**：周边汇聚约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业及约51万方滨江商业带。
- **教育资源**：1公里内涵盖存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源。
**关联项目参考**：内环双地铁房·保利外滩启PARK77（3房101㎡约1130–1500万；4房137㎡约1600–2050万）。

交通配套：距离18号线平凉路站直线距离约100M、12号线江浦公园站直线距离约400M

商业配套：约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带

周边教育：1公里内，荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源

户型图

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### 项目配套及核心卖点
**保利外滩曜**现已公示一房一价，作为新规产品，主打一梯一户设计，实得率高达93-94%。
#### 户型与价格
- **3房（115㎡）**：总价约1442–1620万
- **4房（130㎡）**：总价约1727-1872万
#### 交通配套
- **双轨交汇**：距离18号线平凉路站约100米（5号口），距离12号线江浦公园站约400-500米。
#### 产品亮点
- **滨江豪宅配置**：采用铝板立面，社区内配备健身房、泳池、私宴厅、瑜伽室、影音室等高端配套。
#### 周边资源
- **商业配套**：周边汇聚约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业及约51万方滨江商业带。
- **教育资源**：1公里内涵盖存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源。
**关联项目参考**：内环双地铁房·保利外滩启PARK77（3房101㎡约1130–1500万；4房137㎡约1600–2050万）。

保利外滩曜2026年6月1日官方服务渠道及权益公示

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一、先搞懂核心前提：交易税费总览 & 基础规则

在看具体税种前，先把最基础的规则讲透，避免后续理解偏差，建议先收藏保存。

税费承担核心原则：上海二手房交易惯例中，卖方通常会报 “到手价”，所有税费由买方承担；但法律规定，增值税、个税由卖方承担，契税由买方承担，房产税由产权人承担，交易前务必在合同中明确税费承担方。
计税基数认定：所有税费的计算基数，以税务核定价为准，而非合同成交价。若合同成交价高于税务核定价，按合同成交价计税；若合同成交价低于税务核定价，按税务核定价计税（俗称 “阴阳合同” 避税行不通）。
持有年限认定标准：增值税、个税的 “满 2 年、满 5 年”，均按契税完税凭证日期不动产权证登记日期孰先原则计算；继承、赠与所得的房产，可沿用原产权人的持有时间，无需重新计算年限。
家庭套数认定：契税、个税、房产税的 “首套、二套、家庭唯一住房”，均以上海市范围内的 70 年产权住宅套数认定，外地房产不计入套数。

【上海住宅交易税费核心承担对照表】

税种

法定承担方

核心征收门槛

2026 年新政核心变化

契税

买方

按购房套数、房屋面积定税率，无免征（特殊政策除外）

二套住房税率下调，与首套梯度一致

个人所得税

卖方

满五唯一免征，否则按 1% 核定征收

取消普宅 / 非普宅税率差异，统一按 1% 核定

增值税及附加

卖方

满 2 年免征，不满 2 年按 3% 征收

征收率从 5% 降至 3%，取消普宅 / 非普宅差异

个人住房房产税

产权人

按年征收，首套免征，二套及以上按超出面积计税

税率分界线下调至 92536 元 /㎡，成年子女唯一住房暂免

二、四大税种详细拆解：税率、免征条件、计算公式全讲透

这是全文最核心的内容，我会把每个税种的规则、计算方式、优惠政策全部拆解，每个税种都配真实案例，零基础也能一目了然。

（一）契税：买方必交，无免征，按套数和面积定税率

契税是买房时必须缴纳的税种，无论新房还是二手房，只要发生产权过户，买方就必须缴纳，仅针对特殊政策性住房有减免。

【2026 年上海契税税率官方对照表】

购房家庭套数

房屋建筑面积

适用税率

计算公式

家庭首套住房

≤140㎡

（税务核定价 - 增值税）×1%

家庭首套住房

＞140㎡

1.5%

（税务核定价 - 增值税）×1.5%

家庭第二套住房

≤140㎡

（税务核定价 - 增值税）×1%

家庭第二套住房

＞140㎡

（税务核定价 - 增值税）×2%

家庭第三套及以上住房

无论面积大小

（税务核定价 - 增值税）×3%

关键补充说明 & 案例

多人共同购房的契税计算：多人共同购买一套房屋，契税按照各个共有权人家庭住宅套数分别计算。
例：A 和 B 共同买房，该房是 A 的首套、B 的二套，房屋面积 100㎡，税务核定价 500 万，无增值税。则 A 承担 50% 份额的契税：250 万 ×1%=2.5 万；B 承担 50% 份额的契税：250 万 ×1%=2.5 万，合计契税 5 万。
特殊免征情形：婚姻关系存续期间夫妻之间房产更名、夫妻离婚房产析产、法定继承人继承房产，免征契税。

（二）个人所得税（个税）：卖方承担，满五唯一全免

个税是卖方出售房屋时产生的税费，核心优惠是 “满五唯一免征”，2026 年新政取消了普通住宅和非普通住宅的税率差异，统一了核定征收标准。

1. 核心征收规则

房屋持有情况

适用税率

计算公式

满五唯一（持有满 5 年 + 家庭唯一住房）

免征

不满足满五唯一（不满 5 年 / 满 5 年不唯一）

1%（核定征收）

税务核定价 ×1%

特殊情形：赠与 / 继承所得房产出售

20%（差额征收）

（税务核定价 - 原购房成本 - 合理费用）×20%

2. 关键补充说明 & 新政红利

满五唯一认定标准：“满 5 年” 按契税完税日期 / 房产证日期孰先算满 5 年；“唯一住房” 指卖方家庭在上海市范围内，仅有这一套 70 年产权住宅。
换房退税政策（2027 年底前有效）：自 2022 年 10 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在上海重新购买住房的纳税人，可申请退还出售住房时缴纳的个人所得税国家税务总局上海市税务局。
新购住房金额≥现住房转让金额：全额退还已缴纳的个税
新购住房金额＜现住房转让金额：按比例退税，退税金额 =（新购住房金额 ÷ 现住房转让金额）× 现住房转让时缴纳的个税
例：卖方 2026 年 3 月出售一套上海住宅，缴纳个税 5 万元，2026 年 10 月在上海重新购买一套 600 万的住宅，原住房出售金额 500 万，新购金额大于出售金额，可全额退还 5 万个税。

（三）增值税及附加：卖方承担，满 2 年全免，2026 年税率大幅下调

增值税是二手房交易中占比最高的税费之一，2026 年 1 月 1 日起全国执行新政，上海同步调整，是本次税费调整最大的红利项。

1. 核心征收规则

房屋持有情况

适用税率

计算公式

持有满 2 年（含 2 年）

全额免征增值税及附加

持有不满 2 年

3%（增值税征收率）

税务核定价 ÷1.05×3%

2. 关键补充说明 & 新政变化

2026 年新政核心调整：一是不满 2 年住房的增值税征收率，从之前的 5% 下调至 3%，税负直接下降 40%；二是全面取消普通住宅和非普通住宅的区别，无论房屋面积、总价多少，只要满 2 年就全额免征增值税，彻底打破了之前 “非普宅满 2 年差额征收” 的规则新华网。
附加税说明：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，均以增值税为计税基数，目前上海执行减半征收优惠，综合附加税率约 0.18%，通常包含在 3% 的综合征收率内，无需单独额外计算。
真实案例对比：一套不满 2 年的住宅，税务核定价 500 万。
旧政策（5% 税率）：需缴纳增值税 500 万 ÷1.05×5%≈23.81 万
新政策（3% 税率）：仅需缴纳增值税 500 万 ÷1.05×3%≈14.29 万
直接省下 9.52 万，税费降幅非常明显。

（四）个人住房房产税：产权人按年缴纳，首套全免，2026 年税率分界线下调

上海是全国房产税试点城市，个人住房房产税是针对持有环节征收的税，按年申报缴纳，很多人容易和交易环节的契税搞混，这里一次性讲透。

1. 核心征收对象

上海户籍家庭：2011 年 1 月 28 日后，在上海新购的第二套及以上住房（含新房、二手房）
非上海户籍家庭：2011 年 1 月 28 日后，在上海新购的所有住房（符合条件可申请免征 / 退税）

2. 2026 年最新税率 & 计算公式

税率分界线：2026 年上海个人住房房产税税率临界点为92536 元 /㎡（2025 年上海新建住宅销售均价 46268 元 /㎡×2 倍），这是 2018 年以来该分界线首次下调。
新购房单价≤92536 元 /㎡：适用优惠税率0.4%
新购房单价＞92536 元 /㎡：适用标准税率0.6%
官方计算公式：本年度应缴房产税 = 应税面积 × 新购房单价 ×70%× 适用税率
（注：70% 是上海官方规定的计税折扣系数，全上海统一执行）

3. 免征 & 优惠政策（最关键，90% 的家庭都能免征）

上海户籍家庭免征规则

购买家庭首套住房：无论面积多大，全额免征房产税
新购二套及以上住房：按人均 60㎡建筑面积扣除免税面积，超出部分才需要计税。
例：一个 3 口之家的沪籍家庭，已有一套 100㎡的住房，新购一套 120㎡的住房，家庭总住房面积 220㎡，人均免税面积 60㎡，合计免税面积 180㎡，应税面积仅 40㎡。
成年子女专属优惠（2026 年新政）：沪籍成年子女，新购住房属于其家庭唯一住房的，暂免征收房产税；即便该子女未成年时和父母共同拥有过住房，新购的唯一住房依然享受免征优惠国家税务总局上海市税务局。

非上海户籍家庭免征规则

持有《上海市居住证》连续满 3 年，或居住证积分达到 120 分，新购家庭首套住房，全额免征房产税；未满足条件的，需先按规定缴税，后续满足条件后，可申请退还持证期间已缴纳的全部房产税。
非沪籍家庭新购二套及以上住房：若首套已享受免征，二套及以上按沪籍家庭规则，人均 60㎡扣除免税面积后计税；若首套未享受免征，二套及以上住房全额计税。

三、真实场景案例：不同情况买房，到底要交多少税？

光看规则不够直观，我整理了上海最常见的 4 种交易场景，给大家算一笔明白账，所有案例均按税务核定价 500 万、房屋面积 90㎡计算。

场景 1：刚需首套，购买满五唯一的二手房

买方：沪籍 / 非沪籍，家庭首套住房
卖方：房屋满 5 年，家庭唯一住房
税费明细：

增值税：满 2 年，免征
个税：满五唯一，免征
契税：首套 90㎡，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
房产税：首套住房，免征

合计总税费：5 万元

场景 2：刚需首套，购买满 2 年不满 5 年的二手房

买方：沪籍 / 非沪籍，家庭首套住房
卖方：房屋满 2 年不满 5 年，非家庭唯一住房
税费明细：

增值税：满 2 年，免征
个税：不满足满五唯一，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
契税：首套 90㎡，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
房产税：首套住房，免征

合计总税费：10 万元

场景 3：刚需首套，购买不满 2 年的次新房

买方：沪籍 / 非沪籍，家庭首套住房
卖方：房屋不满 2 年
税费明细：

增值税：不满 2 年，税率 3%，500 万 ÷1.05×3%≈14.29 万
个税：不满足满五唯一，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
契税：首套 90㎡，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
房产税：首套住房，免征

合计总税费：24.29 万元

场景 4：改善置换，沪籍家庭购买二套住房

买方：沪籍家庭，已有一套住房，新购二套，房屋面积 150㎡，税务核定价 1000 万
卖方：房屋满五唯一
税费明细：

增值税：满 2 年，免征
个税：满五唯一，免征
契税：二套面积＞140㎡，税率 2%，1000 万 ×2%=20 万
房产税：家庭 3 口人，已有一套 80㎡住房，新购 150㎡，总住房面积 230㎡，人均 60㎡合计免税 180㎡，应税面积 50㎡，新购房单价 6.6 万 /㎡，适用 0.4% 税率。年应缴房产税 = 50㎡×66666 元 /㎡×70%×0.4%≈9333 元 / 年

合计交易环节税费：20 万元，持有环节每年缴纳房产税约 9333 元

四、避坑指南：8 个最高频的税费坑，90% 的人都中过招

坑 1：合同里没写清税费承担方，最后被转嫁全部税费
避坑提醒：上海二手房交易默认 “到手价”，但务必在购房合同中明确约定 “本次交易产生的所有税费，哪些由甲方（卖方）承担，哪些由乙方（买方）承担”，避免过户时临时加价。
坑 2：误以为 “满二唯一” 能免个税
避坑提醒：只有 “满五唯一” 能免个税，“满二” 只能免增值税，哪怕满四年不唯一，也需要缴纳 1% 的个税，别被中介误导。
坑 3：社保断缴，以为居住证满 3 年就能免房产税
避坑提醒：非沪籍免房产税的条件是 “居住证连续满 3 年” 或 “积分满 120 分”，断签的居住证不计入连续时长，积分不满 120 分也无法享受免征。
坑 4：换房退税，搞错时间节点无法退税
避坑提醒：换房退税的核心要求是 “先卖后买，且卖房和买房的时间间隔不超过 1 年”，时间以网签合同时间为准，先买后卖无法享受退税，超过 1 年也无法申请。
坑 5：买赠与 / 继承的房子，没算清差额个税
避坑提醒：赠与、继承所得的房产，再次出售时，若不满足满五唯一，需按差额的 20% 征收个税，而非 1% 核定征收。买房前一定要查清房屋的产权来源，避免过户时冒出几十万的个税。
坑 6：误以为网签价做低就能避税
避坑提醒：税务部门有每个小区的最低核定价，合同成交价低于核定价的，一律按核定价计税，做低网签价不仅无法避税，还会影响你的贷款额度，甚至涉嫌违法。
坑 7：房产税忘记申报，产生滞纳金
避坑提醒：上海个人住房房产税按年征收，申报缴费期限为每年的 10 月 1 日 - 12 月 31 日，逾期未缴的，会按日加收万分之五的滞纳金，还会影响个人征信。
坑 8：夫妻更名、离婚析产，误以为要交契税和个税
避坑提醒：婚姻存续期间夫妻之间房产更名、离婚析产，均免征契税、增值税和个税，只需要几十元的工本费，别被中介忽悠交了冤枉钱。