图：6月17日，清迈府警察总部，警方和相关单位联合听取打击代持经营行动的简报。
泰国针对外国人利用泰籍人士“代持”（Nominee）经营企业、持有土地的整治行动正在迅速扩大。
继南部旅游胜地帕岸岛（Koh Phangan）和苏梅岛成为执法重点后，泰国警方近日宣布，将把被称为“帕岸模式”（Koh Phangan Model）的专项打击行动推广至北部旅游重镇清迈。当地警方已锁定一批涉嫌违法经营的企业，调查范围涵盖酒店、房地产及外资关联公司。
这场行动的背后，不仅是一轮普通的商业执法，更反映出泰国政府对外资控制土地、挤压本地经济空间以及灰色资本流动问题的高度警惕。
清迈被纳入重点整治区
清迈府警察总指挥育塔纳少将表示，政府已明确要求严查外国人通过泰国代理人或挂名股东经营业务的行为，因为这类操作正在对本地企业竞争环境和地方经济造成影响。
根据初步调查，执法部门已发现：
- 2家涉嫌违反《酒店法》的酒店；
- 3起违反《移民法》的案件；
- 多家涉嫌为外国人代持资产的企业；
- 11家注册地址与实际经营情况不符的“空壳公司”。
目前警方正联合商业发展厅、移民局及相关部门收集证据，准备启动进一步法律程序。
事实上，清迈并非孤例。
近一个月来，泰国多个部门组成联合专案组，已先后在帕岸岛、苏梅岛、普吉、芭提雅、甲米、华欣以及北部热门旅居地拜县展开调查。
“代持模式”究竟怎么玩？
按照泰国法律，外国人原则上不能直接拥有土地。
于是，多年来市场逐渐形成一套“公开的秘密”。
最常见做法是成立一家泰国公司，由泰国人持有51%股份，外国投资者持有49%。表面上符合《外国商业法》规定，但实际上，泰国股东往往只是名义持股人，既不出资，也不参与经营决策，只是拿个红包充人头。
有些股东是亲友，有些则由律师楼、会计事务所或中介机构专门提供。
更复杂的安排还包括：
- 股份质押协议；
- 授权委托书（Power of Attorney）；
- 私下借贷合同；
- 资金回流安排。
结果是，法律上公司属于泰国人，实际控制权却掌握在外国投资者手中。
房地产顾问机构研究主管苏拉切表示，这种模式并非新鲜事，普吉、芭提雅、苏梅、曼谷等地已存在多年。问题从来不只是外国买家，而是一整条服务链，包括律师、会计师、中介和代持人共同参与其中。
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房地产市场为何突然成为焦点？
这次行动之所以引发巨大关注，与泰国近年房地产市场变化密切相关。
过去十年，中国、俄罗斯、欧洲等海外买家持续涌入泰国热门旅游区和大城市。
在公寓领域，外国人可以合法拥有项目总面积49%的产权份额；但当配额用完后，一部分投资者开始转向公司持股、代持等方式获取别墅和土地资产。
执法部门认为，这不仅涉及法律风险，也可能造成税收流失。
业内人士透露，一些代持公司在物业转让时，并不办理土地过户，而是直接更换公司49%外资股东的名字即可完成交易。
整个过程仅需支付数千泰铢注册费用，却避开了正常房产交易应缴纳的过户费和所得税。长期累积下来，政府损失的税收相当可观。
帕岸岛行动释放强烈信号
此次全国行动的导火索，正是帕岸岛。
今年5月，泰国警方、特别案件调查厅（DSI）和商业发展厅联合展开大规模搜查。数百名执法人员同时行动，对数十家企业、度假村和地产项目展开调查。
官方数据显示，在帕岸岛和苏梅岛登记的企业中，接近七成与外国资本有关。部分企业涉嫌通过泰国代持人控制土地和旅游项目。
行动中，大量土地权证被扣押，多家高资产公司被移交反洗钱机构调查，一些外国人遭到逮捕。
随后，调查迅速向全国扩散。
甲米、拜县、普吉、芭提雅等热门外国人聚居区陆续被纳入重点监控名单。
泰国真正担心的是什么？
表面上看，这是一次针对违法经营的执法行动。
但更深层的问题，是泰国社会对于“外国资本影响力不断扩大”的焦虑。
近年来，无论是普吉、苏梅还是帕岸岛，当地居民都不断抱怨房价上涨、本地人难以购买优质土地，以及部分外国社区逐渐形成相对封闭的生活圈。
一些地区甚至出现从地产中介、支付系统到租赁平台都由同一国籍群体内部消化的现象。
这种情况未必违法，却容易引发社会情绪。
房地产专家指出，真正值得担忧的并非外国人买房，而是当地社区是否还能从这些投资中获得实质收益。如果资金、就业和消费最终都停留在封闭圈层内部，本地居民自然会产生被边缘化的感觉。
执法风暴才刚开始
多位业内人士认为，这次行动与以往象征性的“严打月”不同。
商业发展厅、特别案件调查厅、警方和反洗钱机构已经建立跨部门合作机制，并开始重点核查股东资金来源、实际受益人以及企业控制关系。
对于长期依赖代持架构运营的企业来说，未来几年可能将面临越来越严格的审查。
不过，泰国政府同样面临一个微妙平衡。
一方面必须回应本地社会对于非法外资扩张的担忧；另一方面，旅游业、房地产和服务业又高度依赖国际资本。
正如业内专家所说，泰国真正的挑战并非赶走外国投资，而是在欢迎外资与维护本地利益之间找到新的平衡点。
而从帕岸岛到清迈，这场整治行动显然才刚刚开始。
涉及国家主权 多国禁止
全球禁止或者对外国人持有土地非常严格的国家有哪些？
如果只看全球主要经济体和热门移民、投资国家，泰国其实并不算特殊。
真正允许外国人自由购买土地的国家，反而是少数。
很多人误以为欧美国家都能随便买地，其实全球大致可以分成三类：
第一类：基本禁止外国人拥有土地
这是限制最严格的一类。
中国：中国不存在私人土地所有权，土地属于国家或集体，外国人无法拥有土地，只能在特定条件下购买房屋。
泰国：原则上禁止外国人拥有土地。可购买公寓，但整栋公寓外国产权比例不得超过49%。这与合资公司外国股份不得超过49%对应。
越南：土地归国家所有。外国人可购买部分住宅，但不能拥有土地所有权。
菲律宾：宪法明确规定外国人不得拥有土地。外国人可以买公寓，但项目外国持有比例不得超过40%。
印度尼西亚：外国人不能直接拥有土地，只能取得长期使用权（Hak Pakai）。热门旅游区巴厘岛大量使用长期租赁结构。
第二类：允许，但限制非常严格
新加坡：很多人不知道，新加坡其实比泰国更严格。外国人购买普通公寓没问题。但购买有地住宅（Landed House）需要政府特别批准。获得批准的比例极低。新加坡政府长期将土地视为国家战略资源。
瑞士：著名的《Lex Koller》法案限制外国人购买房地产。部分旅游区允许购买度假物业，但面积和数量都有严格限制。
新西兰：2018年后大幅收紧。大多数非居民外国人已无法购买现有住宅和大量土地。
丹麦：非欧盟居民购买房产通常需要获得司法部批准。
马来西亚：允许外国人购买房产，但设置高门槛。各州均有最低购房金额限制。农业地通常禁止外国人购买。
第三类：基本开放
美国：外国人几乎可以自由购买住宅、商业地产和土地。这是全球最开放的市场之一。不过近年来部分州开始限制中国、俄罗斯等特定国家投资者购买农地。
加拿大：土地原则上可买。但近几年为抑制房价上涨，对外国买家征收重税，部分地区甚至暂时限制外国人购房。
澳大利亚：允许购买，但需要外国投资审查委员会（FIRB）批准。总体仍属于开放市场。
英国：外国人与本国居民享有几乎相同的房地产购买权。
为什么亚洲国家普遍限制更严？
根本原因只有一个：
土地被视为国家主权和社会稳定的核心资源。
亚洲很多国家都有过殖民历史。
因此对外国资本控制土地特别敏感。
例如：
- 泰国担心旅游岛屿被外国资本控制；
- 菲律宾宪法直接禁止外国人拥有土地；
- 印尼担心巴厘岛被海外资本垄断；
- 越南和中国则直接实行国家土地制度。
而欧美国家大多数历史上土地供应较充足，对外资买地的警惕程度相对较低。
一个很多人不知道的事实
如果把全球面积、人口和经济规模排前列的国家都算进去：
禁止或严格限制外国人拥有土地，其实才是世界主流。
中国、印度、泰国、越南、菲律宾、印尼、新加坡、沙特阿拉伯等国家加起来，人口已经超过全球一半。
反而是美国、加拿大、英国、澳大利亚这类英语国家，因为国际资本流动发达，给人造成了“外国人买地很正常”的印象。
所以从国际比较来看，泰国这次严查“代持土地”和“挂名股东”，并不是突然变得排外，而是在执行一项原本就存在几十年的法律。真正的变化在于，过去睁一只眼闭一只眼，如今开始认真执法了。
编后语：我们暹罗飞鸟在泰国做房地产工作已15年，在一开始就看清楚了泰国土地问题背后巨大的政策与资金安全隐患后，既不推荐也不经营，甚至友情劝退了一些有着“别墅情结”的国内朋友。总之千言万语一句话，外国人在泰国持有带地别墅，99%都是灰色的，那1%是真正真正真正在泰国开厂开公司的企业家。只要涉灰，不查是情分，查你是本分。土地保护涉及国家安全层面。纵观世界，包括中国在内的大多数国家都不允许外国人持有土地。
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