大宅看房社 | 王大勋：外滩壹号院二期杀回来了，110套云顶大宅，这次你还抢得到吗？
文 / 大宅看房社@王大勋
各位关注上海顶级豪宅的朋友们，我是王大勋。
今天这篇文章，我憋了很久才决定动笔。为什么？因为这个项目太特殊了——它不是那种你可以慢慢纠结、反复比对的盘，它是那种你稍一犹豫，就只能在朋友圈看别人晒钥匙的盘。
就在最近，项目二期正式释放了加推信号。样板间已经对外开放，我第一时间去踩了盘。看完之后我只有一个感受：这批房子，大概率又是日光。
接下来，我把我实地了解到的信息，以及我个人的判断，原原本本跟大家聊一聊。
一、先说最核心的：这次推什么？
二期这批货，一共110套，产品类型叫"云顶大宅"，建面区间在255㎡到380㎡之间。
注意，这不是刚需盘的"大三房"，也不是改善盘的"舒适四房"。这是真正意义上的顶级大平层，每一套的面积都在250平以上，最大的接近400平。这种产品在整个上海内环，一年到头也出不了几批。
价格方面，目前释放出来的信息是预计均价17.2万元/㎡。什么概念？一套255平的入门款，总价大约在4400万左右；如果你要拿380平的顶配，总价直接奔着6500万去了。
最快8月份就能上市。时间窗口非常短，留给你做决策的时间，其实不多。
二、为什么说这批大概率又要日光？看看一期的战绩就懂了
很多人可能觉得我在夸张，那我给你摆数据。
今年4月份，外滩壹号院一期的2号楼和3号楼率先入市，均价16.8万元/㎡。结果呢？当天售罄。
当天。售罄。
两栋楼，总货值接近100亿元，一天之内全部清空。这个去化速度，放在上海豪宅市场里，也是顶流中的顶流。
现在二期剩下的是1号楼和4号楼，产品面积更大、总价更高，但说实话，对于这个项目的目标客群来说，这反而是加分项——因为面积越大，圈层越纯粹，邻居的身价越统一。
所以我的判断很明确：如果你是真正有购买意向的买家，不要等开盘当天再去排队，现在就应该开始做准备了。
三、这个项目到底好在哪？我从三个维度帮你拆解
很多人只知道外滩壹号院"贵"，但不一定清楚它为什么值这个价。今天我不吹不黑，从三个最实际的维度来讲。
1. 地段：这可能是上海内环最后的"S湾"黄金位
项目位于黄浦江北岸的S湾区域，也就是我们常说的董家渡板块。
这个位置有多稀缺？你打开地图看一下就明白了——它正对着陆家嘴三件套，隔江相望，视线无遮挡。往东走几步就是BFC外滩金融中心，往西有十六铺游艇码头，再远一点是豫园和新天地。
换句话说，你住在这里，左手是老上海的烟火气，右手是新上海的金融心脏。这种地段的叠加效应，在整个上海内环，你找不出第二个。
而且董家渡这个板块，经过这几年的开发，已经不是当年那个"待拆迁"的状态了。BFC已经开业，周边的城市界面在快速提升。现在入手，相当于吃到了板块成熟前最后一波红利。
2. 配套：交通、教育、医疗，全部是顶配
交通方面，项目周边的路网密度在内环里算是非常高的：2条轨交线路、2座跨江大桥、3条高架、4条越江隧道。不管你是去浦东上班，还是去虹桥赶飞机，基本都能在30分钟内解决通勤问题。对于顶级豪宅的业主来说，时间就是最贵的资源，这个交通配置是完全够用的。
教育方面，对口的学校资源也很扎实。附近有紫霞路幼儿园、黄浦区第一中心小学、复兴东路小学，中学则有市八中学和敬业中学。虽然买这个价位房子的家庭，大概率不会太纠结学区，但有和没有，确实是两回事。这里的教育配套，至少不会拖后腿。
医疗方面，周边汇聚了中西医结合医院、第二人民医院、红房子医院、第九人民医院和曙光医院。红房子就不用多说了，全国知名的妇产科医院。对于有家庭的高净值人群来说，医疗资源的丰富程度，直接影响居住的安全感。
3. 开发商：央企+融创，这组合稳不稳？
这一点我要单独拿出来说，因为在当下的市场环境里，开发商的背景比什么都重要。
二期的操盘方是三家：中国中信金融资产管理股份有限公司、中信信托有限责任公司、融创房地产集团有限公司。
前两家都是中信系的央企，第三家是融创。这个组合意味着什么？央企负责兜底，融创负责产品力。
说白了，你不用担心烂尾，也不用担心交付品质拉胯。在2024年这个时间节点，能同时拿到央企背书和头部房企产品力的项目，屈指可数。这也是为什么一期能日光的底层逻辑之一——买家买的不只是房子，更是确定性。
四、二期的产品规划，我帮你捋清楚
可能有些朋友还不太清楚二期的整体规划，我在这里统一说一下。
二期一共包含：2栋超高层、2栋高层、17套商业低层建筑以及商业配套设施。
这次加推的是1号楼和4号楼，都是超高层产品，楼层高、视野好，而且因为是二期推售，在户型设计上大概率会在一期的基础上做优化。具体的户型图和样板间细节，建议大家亲自去现场看，毕竟255平和380平的空间感，不是看几张效果图就能体会的。
我去样板间的时候，最大的感受是层高和采光。站在落地窗前，整个S湾的江景一览无余，那种视觉冲击力，确实是普通高层住宅给不了的。
五、最后聊聊我的个人看法：值得买吗？
先说结论：如果你的预算在5000万到7000万之间，并且你想在上海内环拥有一套真正的顶级大平层，外滩壹号院二期是你绕不开的选项。
原因很简单：
第一，地段不可复制。S湾的位置，董家渡的板块，这种资源是卖一套少一套的。
第二，产品稀缺。255-380平的大平层，在内环供应本来就少，而且这次只有110套，去化速度大概率会非常快。
第三，开发商靠谱。央企+融创的组合，在当前市场下，就是最大的安全感。
当然，我也要说几句客观的话：
这个项目的总价门槛非常高，不是普通改善家庭能触碰的。而且大平层产品的流动性，相比小户型是要弱一些的。如果你是纯投资逻辑，需要考虑未来的接盘群体是否足够多。但如果你是自住为主，或者你本身就是高净值人群，需要一套匹配身份的核心资产，那这个项目几乎没有短板。
我做豪宅探盘这么多年，有一个很深的体会：真正的好房子，从来不等人。
外滩壹号院一期日光的时候，很多人说"下次还有机会"。现在二期来了，110套，预计8月上市。你觉得，这次的机会会比上次更多吗？
我的建议是：如果你已经在关注这个项目，现在就去预约样板间，亲自感受一下。不要只听我说，也不要只看别人的朋友圈。你自己站在那个落地窗前，看着对岸的陆家嘴，你就知道这个价格到底值不值。
我是王大勋，大宅看房社，我们下期见。
（本文仅代表个人探盘观点，不构成任何购房建议。投资有风险，决策需谨慎。）
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