“1万元在杭州买套房”的故事，有了大结局。
近日，阿里拍卖平台上那套引发全网围观的杭氧宿舍32.07平方米房源，以1万元的价格起拍，经过49轮竞价后，最终以59万元落槌，折合单价约1.84万元/平方米。
最终报名的竞争者有55位，近2.6万次围观、1300多人设置提醒——热闹是真热闹，但最终成交价，却透着一股清醒——这个价格，比开拍前不少业内人士预测的“70万元以内算捡漏”还要低一大截。
地段是“王者”
房子是“青铜”
杭氧宿舍的地段，放在杭州“老破小”里算是“天花板级别”了。
它位于拱墅区文晖板块核心，距离地铁5号线杭氧站步行仅300多米，杭州嘉里城、长寿桥岳帅小学等配套环绕，周边被锦尚和品府、中海望庐等一众次新高端楼盘“包围”。一位中介形容：“隔壁每平方米卖5万多元，它卖2万元出头，住在这里，享受的配套和隔壁高端盘一模一样。”
杭氧宿舍大门
但地段的光环，终究盖不住房子的“硬伤”。这套39幢6单元102室，一室一厅一卫，位于1楼。从拍卖平台提供的图片来看，室内墙面有脏污，天花板起皮脱落肉眼可见，屋里还留着居住痕迹，没完全腾空。唯一能称得上“亮点”的，是一个被改造成厨房的院子，安了油烟机和操作台，勉强拉高了点实用面积。
房源内部实拍图
在东部软件园上班的95后程序员李枚，租住在杭氧宿舍一套40多平方米的一居室已经一年多了，月租金2000元，“住这边确实方便，公交地铁都近。但如果我有200万元买房预算，不会考虑这里，宁可买远一点的有地铁的新小区”。
59万元成交
是“捡漏”还是“市场价”？
开拍前，有杭州资深中介为这套房算过一笔账：考虑到1楼折价因素和院子的附加值，70万元以内算不错的上车机会，超过80万元就不算“捡漏”了。
最终59万元的成交价，显然低于市场预期——或者说，低于围观群众的预期，加上正常商拍需要支付的系统成交价金额1%的软件服务费（不超过1000万元的部分，按系统成交价金额的1%；超过1000万元的部分，按系统成交价金额的0.5%），也就是5900元，算捡便宜了。
但板块内的二手房中介老李有不同看法，“从成交单价来看，这套1楼32平方米的房源，其实不算低”。
当然也不能光看单价，老李分析，“这个小区这几年很少有这种小面积房源拿出来卖，尽管它在1楼，但32平方米这个面积段，在板块内几乎是绝迹的‘上车盘’。”
他算了一笔账：这套房子如果修整修整，用于出租，月租金大概2000元，年租金回报率在4%左右，远超目前杭州市区2%至3%的平均租售比。“从租售比看，还是比较划算的。但这笔账要长线算，不适合想短期套利的人。”
这59万元的成交价，让同一小区的房东们坐不住了。
某大型二手房交易平台显示，杭氧宿舍目前有12套房源在挂牌。一位房东坦言：“一般户型越小单价越高，但这套核算下来单价才1.84万元/平方米，虽然在1楼没优势，但我们的房子面积比它大，压力真不小。”他表示，已经做好了买家上门砍价10%到20%的准备。
这是一张市中心的“入场券”
而不是一夜暴富的“彩票”
过去几年，杭氧宿舍的“拆迁传闻”几乎每隔一段时间就要被翻出来炒一遍。前两年小区墙面上确实出现过“拆”字，一度让不少投资客兴奋不已，结果是燃气管道改造临时标注，并非真正的征迁计划。板块内几位资深经纪人表示，杭氧宿舍短期内并不具备拆迁条件，“这里的老旧小区改造刚启动，改造完的小区5年内不会列入征迁计划，所以这套房子不太可能等来拆迁”。
换句话说，这套59万元成交的1楼房源，买家大概率不是冲着“赌一把”拆迁来的，主要还是看中了市中心低总价“上车”的确定性。
事实上，这种“用居住价值取代投机预期”的购房逻辑，正在成为杭州“老破小”市场的新常态。杭州贝壳研究院数据显示，5月份杭州市区二手房成交9087套，连续3个月站上9000套大关，总价200万元以内的房源占比高达56.1%，刚需是绝对的购房主力。
这套32平方米、59万元的杭氧宿舍，恰好卡在了“低总价、小面积”的刚需赛道上。至于买家是打算自住还是出租，外人不得而知。但从目前的市场环境看，无论是哪种选择，都需要足够的耐心——这套房子带来的，是一张市中心的“入场券”，而不是一夜暴富的“彩票”。
橙柿互动·都市快报 记者 陆丹
编辑 肖旭
审核 张倩 邵宇峰
校对 彭申蕾
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