“便宜到不合理！”上海9平方米空间，月租仅15元？邻居抗议…|上海市|产证|出租|好房子|物业公司|电梯|装修

来源：市场资讯

家门口9平米的空间

只要每个月支付15元租金

就可以使用？

这操作实属令人看不懂……

近日

宝山区银和家园小区一楼栋多位居民

向《新闻坊》同心服务平台反映

他们小区是是建于上世纪90年代的售后公房，居民楼共有六层，每层有3户居民。其中一栋居民楼，在顶层6楼，有一处9平方米的空间，自房屋交付之时起，就由物业公司以每月15元出租给601室独用，这一出租规则存续至今。如今，居民楼内想要加装电梯，必须要用到这处空间，希望物业将这处空间收回。

然而601室的房屋今年出售了，新业主还顺势将这9平方米纳入自家，还进行了装修。对此，楼内其他居民提出质疑：这九平方米，究竟是公共空间，还是601的专属空间呢？

记者在现场看到

楼内1至5楼的公共通道位置

到了6楼，被墙体封了起来

通道上通风窗也被封在墙内

不过据楼内的老居民回忆

期初

这一空间的样子和现在有所不同

王老伯银和家园居民：

原始这里是没人住的，是物业仓库，墙原来是有一点，但不是全部砌到上面，能看到窗户亮的，亮度比现在好多了，也有通风。

在今年5月

12345的回复中

也说明该空间原始用途

是"物业配套仓储"

居民们说，在过去的30年，601室对这一空间进行改建，甚至破坏了原有的墙体。但由于是历史遗存的问题，而且其他居民也不需要使用这一空间，所以大多数居民没有追究。

然而最近，楼里想要加装电梯。咨询相关部门后发现，电梯要在6楼开门，必然要利用这一空间作通道。因此，很多居民希望，这处"出租"给601的空间，能够"收回"，以便安装电梯。

王老伯银和家园居民：

现在要装电梯，这个空间不腾出来就没法动，我们有三十多人住在这里，26人是60岁以上老人，有腿不方便的、终生卧床的，有生大病的，所以都希望把这个楼道还于民，把电梯装起来。

巧合的是

这套601室在今年被卖出了

新业主目前正在装修

物业公司继续向其收取

每月15元的租金

新业主也继续将该空间纳入自家

根据外立面新布置的管道来看

可能要改建为厨卫空间

这引发了其他居民的质疑

王老伯银和家园居民：

这样他变成永久性的产权了，永远留下去。601已经卖掉了换人了，新业主又继承了，这不是属于产权了吗？9个平方，15元一个月，哪有这么便宜啊，这是不合理的，侵犯了我们全楼业主的权益。

记者从物业公司了解到，当时的开发商早已注销，物业也于2006年进行了更换。现在的物业公司，之所以延续收租，是根据一张1995年，前期物业"银房物业公司"的手写通知，照旧例办事。

韩译萱银和家园物业经理：应该算一个历史遗留问题，这个收费是从我们前面的物业1995年就开始收，我们2006年开始收，就延续至今，标准也没有改，还是15块一个月。这全部纳入物业管理费，用在项目上。

记者：产权方向承租人收租，你们拥有这个产权吗？

韩译萱银和家园物业经理：应该没有，应该就是公共区域。

然而

对于这9平方米是公用面积的说法

601的新业主却并不认可

对方婉拒了记者的采访

但在前期交流中曾表示

这9平方米是"赠送面积"

小区其他六栋楼都是同样的情况

601独用这块面积合理合法

601业主：这个事情4月份我们通过正规的途径得到允许，原房主做错的敲了承重墙之类的，我们已经完全补齐了，我认为这不是公用面积。

小坊再来提炼一下重点

表面上看

这是一起由加装电梯的诉求

而翻出的"陈年旧案"

实际上

要解决目前双方对于这一空间的争议

至少有三个矛盾点需要厘清

第一，有居民认为，此处围墙原本是半墙、现在是满墙，不符合原貌；而601室业主则表示，已经恢复原样。这一点很重要，因为如果像居民王老伯所说的，这里原本只是半墙，那么601室就存在违建嫌疑，需要先进一步恢复原貌。反之，如果楼道中的三面墙，原本就都是满墙，那也就意味着，只有先进入601室，才能进入到这个9平米空间。

第二，此前30年间，争议区域一直由物业收取租金，出租给601室使用；那么，在后来开发商注销、物业更换的情况下，这一租赁关系是否能继续存续呢？如果不再能续租，601室又以何名义使用产证之外的面积呢？

第三，楼内其他居民和物业公司都认为，争议空间属于公共区域，而601室业主并不认可。而这一争议焦点，直接决定了，后续该空间的处分权，也是加装电梯能否利用这一空间的关键所在。

那么对于这些问题

有关部门是如何回应的？

首先

对于楼内墙体是否已恢复原貌的问题

属地城管部门回应

已调阅6楼平面图和全楼剖面图，平面图中，三面墙体存在，但标高不详。而在剖面图中，仅标出了三面争议墙体中，靠近窗口的一面，其他两面墙没有标出。不过，经过多方研判，还是认定，三面墙体都是满墙，与现状一致。

城管负责人表示

601室目前不存在违建行为

不过，针对有居民发现

601可能在争议空间新增了一条管道

接入污水管的情况

该负责人也明确

该空间后续并不能改为厨卫空间

柏华杰张庙街道综合行政执法队队长：

如果我们在实际的执法过程当中发现业主在装修或者是在其他时候，把不具备防水条件的区域改成了厨房间、卫生间，那么我们会对这个违法行为进行相关的查处。

关于空间租用的问题

张庙街道相关负责人表示

现任物业公司已经停止收取租金

温媛媛张庙街道党群办主任：物业公司已经停止了收取租金，不管它是不是公共空间，物业都没有向业主去收取这部分租金的权利，这确实是属于一个历史问题。

记者：现在这个租用关系如果已经不存在的话，601的业主以什么样的名义来使用这个空间？

温媛媛张庙街道党群办主任：这个情况确实是存在一定特殊性的，那么601对这部分空间是否具有使用权，就涉及到这部分空间的属性。

关于9平米争议空间的属性

同楼层业主房产证附图也可以佐证

楼梯和6楼平台的空间

不在任何一户的产权范围内

徐女士银和家园居民：

从图纸上来看的话，我觉得算是走廊吧，再加上这个楼梯间，它一定是一个公共部分的面积，因为它不包含在红线里面。

但是

张庙街道相关负责人表示

由于现在研判出

该空间与公共通道衔接的三面墙

原本就都是满墙

使公共空间的判定产生变数

从街道层面可能无法直接判断

温媛媛张庙街道党群办主任：

不同于一般的公共空间，这个空间从竣工的图纸上来看，要进入到这样的一个封闭空间，首先要进入到601的家里面，所以说目前还不能够直接去判定它的一个属性，如果说最终通过协商，还是无法解决这个问题，居民也可以通过司法途径，请法院进行依法裁定。

对于这一争议

记者也咨询了房地产和法律业界人士

双方均认为

由于该空间不在601室产证红线内

且601的建筑面积

极有可能与楼下其他01室一致

据此判断

争议空间更可能为公共空间

管怀圣房地产专家：

从产证上分析，如果501和601产证建筑面积相等的话，不可能这块室外部分的公共面积属于产证之内，还是产生了违规使用。

蒋天辰上海锦廷律师事务所主任合伙人：

关于该区域的权属问题，我的初步意见还是应该以不动产登记资料作为核心判断依据。如果在不动产登记簿产权证附图或相应的规划竣工资料中，并没有该区域明确登记或划入某一户的专用部分，产证上没有明确是601业主独有的话，不代表他就能够使用。目前楼内有加装电梯的需求，该区域是影响加装电梯实施的状态，从其他业主角度，是可以从公共部位的管理，妨碍共有权的行使以及租赁程序瑕疵进行一个维权和沟通的。