环湾城学校学区划分：环湾城房价~环湾城价格
一、环湾城 学区划分（以前 + 现在）
1）以前执行学区（2025年以前）
- 小学：绿洲小学（扩建中，36班）
- 初中：红岭实验学校（上沙）初中部（原上沙中学，红岭托管）
2）自带学校（已开学）
- 红岭教育集团·红树林校区（9年一贯制）
- 72班：48班小学 + 24班初中
- 2025年9月已开学，红岭直属旗舰校
- 环湾城业主优先对口
一句话：以前读绿洲+上沙；现在读楼下红岭9年。
二、环湾城 房价/价格（2026.6 最新折后，精装）
整体：备案均价约10.3–10.9万/㎡；实际折后主流 8.8–10万/㎡
1）T5/T6 刚需改善（111–125㎡）
- 111㎡ 三房
- 折后：8.4–10.1万/㎡
- 总价：946–1134万
- 122–125㎡ 3+1房
- 折后：8.8–11.5万/㎡
- 总价：1093–1350万
2）180–188㎡ 四房（入门大平层）
- 单价：9.5–11万/㎡
- 总价：1900–2300万
3）253–270㎡ 楼王海景
- 单价：10–13万/㎡
- 总价：2700–3600万
4）最低门槛
- 低楼层/北向：8.3–8.8万/㎡，940万起可上车
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福田金地环湾城（环湾名苑）2026年最新、最完整介绍：从地段、规划、产品、价格、交房、学区、优缺点、适合人群
一、项目基础信息（一句话定位）
福田沙头街道·大金沙旧改·百万方综合体·一线深圳湾海景·红岭学区·超高层精装住宅
- 地址：福田区福强路与沙嘴路交汇处（上沙/沙尾片区）
- 备案名：环湾名苑
- 开发商：金地集团 + 福田投控（国企）
- 物业：金地物业，物业费 8.9 元/㎡/月
- 占地：约 9.6 万㎡
- 总建面：约 103 万㎡（综合体）
- 容积率：8.6（超高层）
- 绿化率：23%
- 总户数：住宅805户+504户+公寓151户=1460户
- 车位：1:1.03，约 1500 个
- 产权：70年住宅
- 开盘：2023年9月首开；2025–2026年持续加推
二、地段与交通（双地铁+一线海景）
1）地铁（步行3–5分钟）
- 7号线 上沙站：约 235 米
- 7号线 沙尾站：约 380 米
- 在建22号线：上沙站换乘，未来一站到香蜜湖、三站到河套
2）自驾
- 福强路、沙嘴路、滨河大道，10分钟到香蜜湖/车公庙，15分钟到前海/后海。
3）景观（最大卖点）
- 南向一线深圳湾海景，远眺香港米埔湿地
- 紧邻红树林国家级湿地（国际重要湿地）
- 近深圳湾滨海长廊、高尔夫、香蜜湖公园
一句话：福田唯一在售一线海景百万方大盘。
三、整体规划（综合体大城）
涵盖：住宅、公寓、15万㎡商业、嘉佩乐酒店、办公、文化中心、9年学校
- 住宅：6栋超高层（T5/T6/T9/T10等），46–53层
- 商业：约 15万㎡集中商业（万象城团队设计）
- 酒店：嘉佩乐酒店（Capella），福田顶奢酒店
- 学校：红岭教育集团·红树林校区（9年一贯制）72班
- 文化：约 2.1万㎡文化艺术空间
四、交房时间（现房+准现+期房）
- 一期（03地块，大平层）：2026年3月已交付（现房）
- 二期 T6 栋：2026年3月交付
- 二期 T5 栋（最后一栋住宅）：合同约定 2028年3月31日，大概率2027年底提前交付
现在买：111–125㎡多为期房，2028年交付；180㎡以上大平层多为现房。
五、主力户型+面积+价格
全部精装交付，层高 3.3–3.5m，使用率约 75%–77%
1）111–112㎡ 三房两厅两卫（刚需改善主力）
- 东南向，6.7m阳台，主卧衣帽间
- 折后单价：8.8–10万/㎡
- 总价：970–1130万
2）122–125㎡ 3+1房两厅两卫（二胎首选）
- 双套房、中西厨、部分通透
- 折后单价：8.8–11.5万/㎡（低楼层更低）
- 总价：1090–1350万
3）180–188㎡ 四房（改善/入门大平层）
- 横厅、南北通透、高楼层看海景
- 单价：9.5–11万/㎡
- 总价：1900–2300万
4）253–270㎡ 五房（楼王/全景海景）
- 270°落地窗、全览深圳湾+红树林+香港
- 单价：10–13万/㎡
- 总价：2700–3600万
首批次环湾名苑
取证时间：2023年12月4日-2024年7月25日
面积段：74-430m²价格
- 备案均价：约 10.42万/㎡
- 备案单价：8.9–11.68万/㎡，低楼层约 8万出头
后批次环湾广场
取证时间：2025年3月27日-2025年9月26日
面积段：111-125m²价格
- 备案均价：约 12.44万/㎡
- 备案单价：8.63–20.47万/㎡
六、学区：红岭教育集团·红树林校区（9年一贯制）
- 72班公立，福田规模最大新建学校之一
- 小学+初中九年一贯制，红岭托管
- 2026–2027年开学，硬件顶配，成绩待时间验证
七、优缺点（客观）
优点
1. 福田核心+一线深圳湾海景+红树林湿地，稀缺性强
2. 双地铁+嘉佩乐酒店+15万商业+红岭学区，配套顶级
3. 百万方综合体大盘，未来片区更新后城市界面强
4. 精装+金地物业+国企兜底，交付安全度高
5. 1000万级可上车福田海景+名校，同价位稀缺
缺点
1. 容积率8.6，超高层，户数多
2. 周边城中村/旧厂房较多，城市界面短期一般，需3–5年更新
3. 部分楼栋/楼层海景会被后期建筑遮挡
4. 红岭红树林为新校，中考成绩尚未验证
5. 物业费8.9元偏高，持有成本高
八、适合人群
- ✅ 1000–1500万改善家庭：要福田+海景+名校+综合体
- ✅ 香蜜湖/南山外溢改善：预算够、要景观+长期保值
- ✅ 重视学区+自住兼顾保值：红岭9年+核心地段
- ❌ 不适合：极度讨厌高密度、短期不能接受城中村界面
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