来源：市场资讯
摘要：传统评估体系中，收益法与比较法广泛适用于具有持续经营收益或活跃交易市场的房地产类型。然而，近年来随着经济社会结构的深度转型，此类物业的经营绩效显著分化，部分甚至断崖式“塌方”，出现收益骤降或大面积空置，导致周边市场交易沉寂、收益基础丧失。笔者认为，在此背景下，成本法的适用空间被大幅拓展，鉴于此，本文从实际工作中出发，系统梳理成本法的基本原理与操作框架，并重点就“房地合估”与“房地分估”两种模式提出合理性展开比较分析；供大家参考。
关键字：房地合估、房地分估、旧的房地产
一、成本法概述
（一）成本法定义
成本法是房地产估价的三大基本方法之一。根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
通俗而言，成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向，通过累加土地取得成本、开发成本、建筑费用等必要支出，并计入正常利润和税金，最终合成房地产价格估值的一种评估方法。其核心逻辑是：测算在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的全新房地产所必需的支出，再扣除建筑物折旧。
（二）成本法操作要点
运用成本法估价，首先需要选择具体估价路径。成本法主要存在两种路径：
房地合估路径，即模拟房地产开发建设全过程，根据房地产价格构成，将土地和建筑物作为一个整体来求取重新购建成本。根据《房地产估价规范》，房地产重新购建成本应优先选择房地合估路径。
房地分估路径，即先将房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重置成本和建筑物重新购建成本，然后将两者相加。实践中，工业类特别是容积率小于1.0工业房产多采用房地分估路径，商业、住宅类在建不动产多采用房地合估路径。
二、案例研究
（一）不同路径基本公式对比
1、房地合估（旧的房地产）基本公式1：
运用成本法求取估价对象的成本价值，采用房地合估路径，基本公式如下：
估价对象成本价值=房地产重置成本-建筑物折旧
估价对象成本价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
2、房地分估（旧的房地产）基本公式2：
运用成本法求取估价对象的成本价值，采用房地分估路径，基本公式如下：
估价对象成本价值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折旧
土地重置成本=土地成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
公式1和公式2的主要区别为房地合估即土地与建筑物合并直接测算整体成本，房地分估即分别测算两项成本后加总。
（二）不同路径测算对比
房地合估路径下，土地和建筑物作为统一体，通过模拟房地产开发全过程直接积算重新购建价格；房地分估路径则先分别评估土地重置成本和建筑物重置成本，再汇总得到房地产总价值。二者本质区别在于：前者为“整体直算”，后者为“分项汇总”。
其中，土地成本一般包括土地使用权购置价格（地价款）及土地取得税费。土地使用权购置价格一般可采用比较法、成本法、基准地价系数修正法求取。
建设成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，依据XX市建设工程价格信息以及项目的自身状况，主要包括以下几项：a、勘察设计和前期工程费，b、建筑安装工程费，c、基础设施建设费，d、公共配套设施建设费，e、其他工程费，f、开发期间税费。
经测算，针对旧的房地产，当成本法采用房地合估与房地分估两种路径，且各项参数（比如管理费、销售费用、销售税、利润）费率取值保持一致时，二者评估结果相等，具体数据详见表1：
三、结语
传统评估体系中，收益法与比较法广泛适用于具有持续经营收益或活跃交易市场的房地产类型，随着经济社会结构的深度转型，出现部分此类物业收益骤降或大面积空置，周边市场交易趋于沉寂、收益基础显著弱化或丧失。在此背景下，成本法的适用空间由此大幅拓展；实践中，成本法测算结果甚至可能大于收益法结果的情形；就成本法操作而言，无论采用房地合估或分估路径，评估人员只要准确厘定各自的基本公式与内涵，便不难理解成本法估价的核心逻辑实为殊途同归，成本法价值评估万变不离其中。
（国策深圳分公司 程鹏飞）
本文由国策机构原创，若需引用及转载，请注明文章来源及作者。
热门跟贴