2026年上半年北京涉宅用地供应持续收缩，土拍市场呈现鲜明分化，地块竞争热度与拿地成本，是区分区域新房价格区间的核心观测依据。
半年土拍量化数据，勾勒市场分层底色
中指研究院上半年监测数据，完整呈现北京土地市场运行全貌，也是解读板块房价分化的统一标尺。
2026上半年全市成交21宗涉宅用地，规划总建面121.97万平方米，同比下滑48%；土地出让金340.11亿元，同比下降66%。全年商品住宅用地计划供应200至240公顷，较2025年再度下调，土地供应正式进入“提质缩量”周期。
市场热度分层特征清晰。21宗地块仅7宗出现溢价成交，较去年同期减少2宗；溢价率超10%的地块共4宗，同比缩减3宗，剩余14宗全部底价摘牌。全市地块平均溢价率3.55%，同比回落3.6个百分点。
从区位看，冷热边界划分明确。通州副中心、丰台三四环成熟生活区，是溢价地块集中出让区域；昌平、顺义近郊外围，怀柔、密云等远郊地块，全部底价成交。
房企拿地逻辑高度统一，普遍聚焦配套成熟、已有在售项目验证购买力的核心板块，规避需求存在不确定性的外围区域。中指研究院预判，下半年供地结构保持稳定，海淀、丰台持续推出低密优质地块，土拍冷热分化格局将延续。
近一月出让地块倒序观察：地价直接拉开区域价差
以6月23日通州九棵树地块成交为时间终点，倒序梳理近期出让地块，可直观看到土地成本对新房定价的影响。
6月23日通州九棵树：多轮竞价抬升地价，板块新房存在价格上行空间
通州九棵树0302-6016地块吸引中海、招商、保利、建发、绿城五家头部房企参与竞买。
竞价分线上、线下两个阶段，前期累计5轮线上报价，线下现场历经173轮举牌，全流程合计178轮报价。最终招商蛇口以10.217亿元竞得，溢价率20.95%，为2026年全市土拍当前最高溢价，成交楼面价3.15万元/㎡。
地块地处通州老城核心，紧邻八通线九棵树站，生活配套齐全，1.6容积率在副中心近年出让地块中稀缺。南侧中海·玖树满和可作为销售参照，该项目2025年末拿地，2026年3月开盘，三个月网签537套，成交总额近21亿元，去化率超九成，印证板块改善需求稳定。
该地块楼面价较中海·玖树满和高出8600元/㎡，同时地块存在强制建筑与绿地退线要求，有效容积率被动抬升，进一步增加开发成本。结合中海·玖树满和约5.1万元/㎡网签均价测算，新项目售价存在突破6万元/㎡区间的可能性。
区域老二手房成交单价仅2.3万至4.2万元/㎡，产品迭代带来明显新房二手房价差。招商在通州现有项目已至尾盘，地块挂牌当日同步公示施工监理招标计划，持续深耕区域市场。
6月18日丰台桥南：核心改善地块连续高溢价，片区楼面价保持高位
丰台桥南FT00-1507-9001地块迎来四家房企同台角逐，参与主体包含厦门国贸、招商蛇口、懋源地产、越秀地产。
挂牌阶段产生4轮线上预报价，线下举牌144轮，全流程累计148轮竞价。竞价中途出现举牌效力争议，拍卖暂停一小时后重启，最终厦门国贸以11.947亿元摘地，溢价率15.65%，楼面价5.67万元/㎡。
地块基础容积率1.1，出让要求代建公共街坊路。规划合并道路后，实际容积率升至1.57，代建道路产权归公但计入容积率核算，形成刚性成本增量。
地块坐落丽泽生活圈，周边改善新房指导价达10.6万元/㎡。丰台年内多宗核心地块溢价均突破15%，太平桥地块溢价15.4%、蒲黄榆地块16.4%、桥南地块15.65%，片区土地成本长期处于高位。
6月11日昌平朱辛庄：底价复合用地，区域新房定价具备稳定支撑
昌平朱辛庄CP01-0801组合地块无竞价环节，由北京未来科技城昌信置业以9.09亿元底价拿下。地块拆分住宅与多功能产业用地，综合楼面价1.71万元/㎡，剔除配套公建后住宅楼面价2.40万元/㎡。
地块距8号线、昌平线换乘站仅249米，两站直达西二旗，承接海淀产业外溢客群，三公里内覆盖完整教育、医疗、商业配套。
该企业去年年末底价拿下同片区星寰时代地块，今年3月开盘首推房源去化超九成，整盘去化率60%，板块市场稳定性得到验证。底价拿地有效压缩资金与开发成本，为区域新房平稳定价提供基础。
地块捆绑产业用地，规划匹配昌平高精尖产业导向，企业同步布局居住、商业、产业复合业态，避开头部房企扎堆的纯改善赛道。
5月28日石景山黄庄：棚改配套地块底价成交，成本约束价格浮动区间
时间线向前回溯，5月28日石景山黄庄村43号棚改地块底价出让，北京城建出资22亿元竞得，规划总建面72280平方米，楼面价约3.3万元/㎡。拿地当日官宣案名北京城建·龙樾璟序，补齐京西“龙樾”产品矩阵。
地块包含两块居住用地与12班托幼用地，居住地块配建养老驿站、社区温馨家园，兼顾城市更新与民生配套补齐。地块地处八宝山街道，依托西四环通达主城，居住氛围成熟，但无稀缺低密指标，未引发多家房企争抢。
地块拿地成本可控，项目定位刚需改善，土地成本对售价浮动形成明确约束。
朝阳新增储备地块：主城改善板块即将迎来存量竞争
朝阳区最新公示2026第六轮拟供住宅清单，释放三宗核心改善地块，将持续影响主城房价走势。
本次推出南磨房广渠路、酒仙桥旧改、双井北菜园三类中心城区宅地，总建面约19万平方米，全部临近地铁，主打改善产品。其中酒仙桥地块占地2.31万平方米，起拍价37.2亿元，现已进入预申请流程。
三宗地分属国贸、酒仙桥两大高端板块，区域存量房源充足，竞争压力客观存在。南磨房临近合生汇，周边新房均价突破10万元/㎡；双井北菜园地块面积狭小、形态不规则，仅能打造小型社区；酒仙桥片区高端项目成交均价稳定在11万元/㎡以上。
行业数据显示，截至2026年5月，北京新房库存去化周期超32个月。三宗核心地块集中入市，会分流改善购房客群，叠加现有在售、待售存量，各板块房价体系或将迎来结构性调整。
年度土地供应规模、单宗地楼面成本、房企差异化拿地选择，都是预判区域房价的先行指标，结合2026上半年北京土拍冷热分化特征，可客观判断各板块新房中长期价格运行节奏。
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