来源：市场资讯
最近东莞楼市的两份成绩单出来了，一份是新房，一份是二手房，画风完全不同。
6月12日，东莞市住房和城乡建设局发布了《2026年5月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。
一句话总结：新房量价齐升，二手房高位微调。具体什么情况？咱们一条条来看。
1
新房市场：
均价涨了2646元/㎡，但别高兴太早
先看最扎眼的数据，5月东莞全市一手洋房网签均价23509元/㎡，比4月的20863元/㎡，一下子涨了2646元，环比涨幅高达13%。
这个涨幅，终结了此前连续3个月均价回落的态势。
网签套数方面，5月一共成交1255套，比4月多了77套。成交面积约14.21万㎡。量价齐升，看起来形势一片大好。
但业内人士说了句大实话：这波均价上涨，不是全域普涨。
什么意思呢？
就是不是所有镇街的房价都涨了，而是因为旗峰润府等一批中高端、中高价位的项目在5月集中网签，成交占比显著提升，结构性拉高了全市的整体均价。
通俗点说，就是高价盘卖得多了，平均数自然就被拽上去了。
从区域来看，房价前三名分别是：东城41874元/㎡（网签171套）、南城36198元/㎡（网签52套）、滨海湾新区32161元/㎡（网签2套）。
南城上个月跌出前三后，5月又杀了回来。另外，松山湖新房均价也达到29050元/㎡，万江28612元/㎡紧随其后。
有高价就有低价。5月东莞共有22个镇街新房签约均价低于20000元/㎡。最低的是望牛墩，仅9970元/㎡。从4万+到不到1万，东莞各镇街的房价差距确实大。
别墅方面，5月新房别墅共网签11套，均价21662元/㎡，环比4月量涨价跌。
2
二手房市场：
成交3410套，价格连续5个月微降
再看二手房这边。
5月东莞二手住宅网签3410套，比4月少了157套，环比降了约4%。但这个量放在近17个月来看，依然是第二高位。成交面积约36.92万㎡。
价格方面，全市二手房均价12825元/㎡，比4月的12919元/㎡小幅回落，环比微降1%。
这已经是二手房均价连续第5个月下行了，目前稳定在1.2万-1.3万元/㎡的区间。
虽然价格在跌，但跌幅在收窄——5月环比降幅仅0.73%，是近一年来最小的单月跌幅。
说明二手房价格下行的动能正在减弱。
为什么二手房成交这么活跃但价格一直在降？
业内人士分析，现在很多镇街的新房项目少，甚至有的镇街根本没有新房卖，大量购房需求只能转向二手房市场。
同时二手房源充足、业主议价空间大，“以价换量”的效果持续显现。
3
核心区域依然坚挺，这些镇街最活跃
具体到各镇街，二手房的价格天花板依然是松山湖！
均价30793元/㎡，全市唯一一个破3字头的区域，当月网签45套；长安第二，17655元/㎡；南城第三，16724元/㎡。
成交量方面，常平最活跃，网签279套，均价8663元/㎡。
樟木头紧随其后，274套，均价7191元/㎡。南城第三，241套，均价16724元/㎡。虎门221套、东城208套分列四五位。
从全市来看，二手房成交占全市住宅成交总量的约66%，存量房市场已经成为东莞楼市的主力。
4
6月怎么样？
新房有点凉，二手房还算稳
5月的数据刚出，6月的行情又有了新变化。
6月首周（6月1日-7日），东莞一手住宅网签仅243套，环比减少35%。
供应端也出现了阶段性断档，当周新增供应为零。业内人士分析，6月首周房企整体促销力度偏弱，多数楼盘没什么优惠加持，市场热度持续走低。
二手房这边情况稍微好点。
6月首周二手住宅网签822套，环比减少10%，虽然有所回调，但依然维持在高位运行。均价12958元/㎡，环比微降1%，价格基本稳定。
整体来看，6月开局东莞楼市呈现 “一手降温、二手稳健” 的分化格局。
5月的数据告诉我们几件事：新房市场在回暖，但回暖的成色需要仔细分辨——均价的上涨更多是结构性的，不是所有房子都在涨价。
二手房依然是成交主力，3410套的量说明市场需求还在，只是买家更倾向于选性价比高的二手房。
价格方面，新房在涨、二手房在微跌，两条线的走势正在分化。
对于购房者来说，当下的东莞楼市选择确实不少——新房有新房的选择，二手房有二手房的性价比。是上车还是继续观望，最终还是得看自己的需求和预算。
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