作者：纵横论市
这段时间路过广州增城的多个小区，总能和周边中介、小区业主聊上几句。聊起当下的房子，不少人都透着一股说不出的无奈。
当地万科幸福誉是片区内关注度很高的楼盘，几年前这里还是市场热门选择，开盘就有人连夜排队，如今价格早已今非昔比。
楼盘单价从巅峰时期的3.8万元，一路回落至现在的1.7万元，价格出现了明显的深度回调，近乎折半。
可让业主们头疼不已的是，即便价格降成这样，房子依旧很难出手。有业主坦言，挂牌大半年，真正主动咨询、实地看房的人寥寥无几，说白了，压根就没人主动来问。偶尔有几位意向客户到访，看到价格还有下调空间，反而更加犹豫，生怕自己接手在价格半山腰。
最近网络上时不时传出楼市回暖的声音，不少人觉得市场已经触底反弹，甚至有人喊出抄底的说法。
但结合实地走访见闻，再对照中指研究院、克而瑞等机构发布的全国成交数据就能发现，局部的零星热度，改变不了整体走向。
国家统计局2026年5月数据显示，一线城市二手住宅价格同比下降5.8%，二线城市下降3.2%，三线城市下降4.2%。
国内多数城市的住宅价格还在持续走弱，“降价容易、成交艰难”，已经成为当下楼市十分普遍的现状。大幅让利之后为何依旧遇冷？放眼全国还有多少类似的楼盘？我们不妨结合真实数据与市场现状，细细梳理一番。
放眼国内各大城市，房价回落早已不是个别区域的现象。结合2021至2026年五年成交数据，我们按照价格回调幅度，梳理当下市场的整体面貌。
需要提前说明，下文所有价格均为二手真实成交价，行业内二手房挂牌价普遍会比实际成交价高出5%至10%。部分超低价格房源属于业主急售的个别情况，并不能代表整个区域行情。
首先是第一梯队，这类房源价格出现深度回调，区间在50%-70%，过往叠加的市场溢价基本完全出清，也是目前流通性最差的一类房产。
广州增城新塘、知识城等曾经的热门板块，像万科幸福誉、锦绣天伦等小区，价格近乎折半。早年入手的购房者基本被套牢，有业主粗略计算，不算贷款利息，账面亏损就超过两百多万。即便大幅让利，房源长期挂牌，始终难以达成交易。
深圳八卦岭、坪山燕子岭一带的老旧小户型、宿舍类房源，受学区相关政策调整影响，附加价值彻底消失。部分房源五年间跌幅达到72%-76%，一套巅峰期总价435万的房源，如今成交价仅101万，相当于打了2.3折。中介坦言，这类房源如今租赁需求都十分低迷，交易更是难上加难。
再看长三角区域，温州鹿城及下辖县域，叠加人口外流与前期市场热度退潮，区域整体价格回调58%-63%。
上海金山、崇明等远郊片区，因为缺少成熟产业支撑，当前房价仅为高点的三至五成，购房者的接手意愿持续低迷，不少小区甚至出现挂牌一整年都没有成交的情况。
第二梯队属于大幅回调范畴，跌幅集中在40%-50%，也是各大城市远郊刚需板块的重灾区，区域内供需矛盾十分突出。
杭州余杭闲林、临安、富阳等远郊板块，五年累计价格回调41%-45%，房价回落到五六年前的水平。不少业主感慨，当初冲着规划利好入手，如今配套落地缓慢，房价却跌回原点。
南京江宁禄口等片区整体跌幅处在40%-50%区间，其中翠屏城单价从1.7万元跌至四千多元，仅为局部急售个案，不代表整片区域行情。中介表示，当下远郊房源即便降价二十万，也很难吸引到意向买家。
北京通州非核心地段，单价从5.5万元回落至3.2万元，跌幅超41%。天津津南海教园、八里台板块，五年周期内价格回调约40%，不少房源单价已经跌破万元。
最后是第三梯队，以明显回调为主，跌幅25%-39%，大多出现在二线城市主城非核心区域，整体呈现缓慢下行的态势。
武汉城区房龄超过二十年的老旧住宅，价格近乎腰斩，而城市核心改善型房源，价格则保持相对平稳。当地购房者如今更倾向选择主城房源，对远郊楼盘兴趣寥寥。
广州南沙蕉门河个别标杆楼盘跌幅偏大，属于独立个案，全区整体价格仅回调9%-18%。在高库存的压力下，区域房价还在缓慢走低，有开发商直言，当地新房去化周期已超过28个月，二手房竞争压力巨大。
除此之外，合肥全市均价较高点回调26%，厦门岛外四区价格普遍回落，只有城市核心地段依旧保持着市场韧性。
综合来看，从一线大城到三四线城市，远郊新区、依附附加资源的老旧房源，集体陷入了越降价、越难成交的僵局。就目前的形势判断，市场整体的弱势状态，短时间内很难出现扭转，甚至还有进一步走弱的可能。
梳理完全国各地的案例，不难发现，价格持续走弱的房源，基本可以归为两大类别，这也是当前楼市下行的主要重灾区。
第一类是依靠城市规划概念炒作起来的远郊新区房源。2020到2021年，不少片区凭借新区规划、发展利好拉高房价，但这类区域普遍存在产业支撑不足、常住人口偏少、通勤出行不便等问题。
经过这一轮调整，片区内新房供应量巨大，房源积压问题严重，部分区域去化周期超过25个月。早期入场的投资群体陆续离场，业主纷纷下调报价让利，可依旧难以吸引购房者，后续的下行压力还在持续。广州增城、上海金山、南京禄口都属于这类典型区域。
第二类是高度绑定教育资源的老旧住宅。这类房源本身居住条件一般，价值几乎全部依托学区红利。随着多校划片、教师轮岗等教育均衡政策落地，学区带来的附加价值逐步出清，价格随之明显回落。
即便主动降价，也很难恢复往日的市场热度，深圳八卦岭、北京海淀的老旧小区都在此列。不少家长如今不再单纯追逐老破小学区房，居住体验也成为重要考量标准。
反观各个城市的核心地段、配套成熟、产业集聚的优质住宅，价格始终保持平稳。楼市两极分化的格局已经变得十分清晰，那些基本面薄弱的房源，几乎看不到价格修复的空间。
大面积降价却依旧冷清，表面是交易遇阻，背后则是楼市多项底层运行逻辑，发生了难以逆转的改变。
首先是整体供需关系彻底扭转。目前全国住房套户比达到1.16，已经突破国际合理区间1.0-1.1，住房总量整体趋于饱和。
住建部数据显示，三四线城市去化周期普遍超过24个月，部分远郊新区甚至达到30个月以上。新房为了回笼资金持续让利，也不断拉低了二手房的价格预期，供需失衡的现状，短期内很难得到改善。
其次是人口基本面持续走弱。国家统计局2026年1月数据显示，2025年全国出生人口792万，人口自然增长率-2.41‰；民政部数据显示，2025年结婚登记676.3万对，较2021年峰值下降超35%。
楼市最基础的刚需群体不断缩减，同时，三四线城市与城市远郊区域人口持续外流，缺少稳定的常住人口作为支撑，房产也就失去了最核心的需求底盘。
再者，房产的投资属性已经大幅弱化。中指研究院2026年5月报告显示，全国住宅平均租金回报率仅2.0%，高于10年期国债收益率1.8%，房产作为投资品的吸引力大打折扣。
叠加央行公布的数据，2025年居民部门杠杆率达62.5%，国内居民负债率处于高位，大众对未来收入的预期偏向保守，主动背负长期大额负债置业的人群越来越少，投资群体基本全面退场。
政策层面也在持续重塑市场价值。教育相关改革不断剥离学区房的额外溢价，而当前楼市政策的核心以防范风险、稳定市场为主，不再推出大规模刺激举措，市场炒作的空间被彻底压缩。业内人士也普遍认为，当下政策以托底为主，并不会改变市场长期走势。
除此之外，行业还面临着连锁压力。房企普遍存在现金流紧张的问题，新盘定价普遍低于周边二手房10%-15%，持续压制二手市场行情。
2026年一季度全国法拍房成交量同比增长18%，司法处置房源低价入市，也进一步加重了购房者的观望情绪，整个市场的交易活力不断走低。
人口、供需、政策等多重因素相互叠加，而这些核心基本面，在未来3-5年内都难以出现实质性好转，这也是楼市迟迟无法回暖的核心原因。
当下不少人对楼市的判断，很容易陷入两个认知误区，也正是这些片面看法，让大家看不清市场的真实模样。
第一种误区，把局部的看房人数增多，等同于楼市全面回暖。少数城市核心优质楼盘出现零星看房客流，只是刚需、置换群体的正常看房行为，仅仅是极小范围的现象。
放眼绝大多数弱势板块，交易冷清的现状并没有改变，局部的短暂热度，根本无法扭转市场整体的下行趋势，反而还容易掩盖市场真实的冷清状态。就像广州天河核心区看房热度尚可，却代表不了增城、南沙等片区的低迷行情。
第二种误区，仅凭部分房源大幅回落，就判定整座城市楼市彻底走弱。如今的楼市早已告别普涨普跌的阶段，深度分化是常态。
一线、强二线城市核心片区的优质房源价格平稳；城市普通住宅保持小幅阴跌；远郊概念盘、老旧学区房则持续承压。用局部房源的走势，定义整座城市的楼市，显然并不客观。
判断房产的市场走向，地段、产业、人口、配套才是核心标尺。而当下大量基本面薄弱的房源，早已失去了价格向上修复的基础。
结合现有的数据与行业现状，也能对后市走向做出客观判断。短期内，楼市并不具备全面反弹的条件，整个市场会进入漫长的底部调整阶段，调整周期也会进一步拉长，大概率会持续三到五年甚至更久。
城市核心地段的优质房源，价格波动极小，抗风险能力较强，是当下市场中为数不多的稳定板块。主城普通住宅会维持缓慢下行的状态，交易活跃度始终处在低位，想要快速成交，只能选择大幅让利。
而远郊新区、老旧学区房这类弱势房源，下行压力依旧存在，流通性还会持续走弱，未来两到三年都看不到回暖的迹象，甚至会陷入价格持续走低、始终无人接盘的困境。
依靠概念、炒作推高房价的时代已经彻底落幕，房产价值终究要回归城市真实的发展基本面。对于各类弱势房源而言，漫长的调整之路，才刚刚开始。
房价大幅回落却依旧无人问津，是当前楼市最真实的写照。本轮市场调整才刚刚进入深水区，两极分化也会成为未来五到十年的长期常态。褪去炒作的外衣，房产终将回归居住的本质，这也是市场发展的必然方向。
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