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美国房地产税法，其实并不只是单纯“收税”。它更像一种：鼓励长期持有、鼓励投资、鼓励资产流动、鼓励财富积累的复杂游戏规则。所谓“小地主”，很多时候真正要学的，并不是怎么买房。而是：买完以后，如何长期活下来。

前天，亚特兰大的一位医生朋友提出关于投资房税务方面的问题。觉得很有必要重新温习一下其中各方各面的关系。尤其这几个月来整体经济不太乐观，房市也无法置身事外。当初市场火热，甚至出现非理性抬价，如今终究需要偿还当年虚高欠下的债。

投资房地产不是每个人都喜欢的一道菜。但是，它确实有着实实在在、真金白银的税务好处。当然，也有些朋友觉得，这些税务上的好处不足以抵销操作上的繁复与头痛。这本就是见仁见智，正如有人对榴莲甘之若饴，另一些人则避之唯恐不及。

1）投资与税收

在这个国度，有一句被说烂了的话：

“唯死亡与税不可免。”

挣了钱，就得向国税局交税，这是天经地义的事。任你英勇盖世，在 IRS 的低屋檐下也总得低头。但是低多少，不仅取决于个子高低，更取决于低头的方法。绝不能不合规矩地躺着过门，而是要练好身段，合理合法地稍稍弯腰而过。

这几个房地产群里的朋友，绝大多数都是北美执业医生。虽然仅靠行医登不上富豪列车，却往往是中产阶层里“被按在地上摩擦”的那一批。收入超过一定门槛之后，每多挣一美元，都可能被课以37%（或者未来可能恢复到39.6%）的联邦税，以及数目不等的州税。除了阿拉斯加、佛罗里达、内华达、南达科他、德州、华州、田纳西、新罕布什尔和怀俄明等9个州外，大多数州还有州税。

因此，如何合理避税，几乎是一个永恒命题。

由于货币长期贬值，“延税”本身，其实就是一种曲线完成的“减税”。

对于投资房而言，收入来源相对简单，基本只有租金；但开支却很多。其中最大的一项通常是 mortgage。Mortgage 中的利息部分可以抵税，本金虽然不能抵税，但它其实是房客替房东缴纳equity，因此也是投资收益的重要组成部分。

除此之外，还有地产税、保险费、管理费（如果不愿自己参与实地操作）、travel and related costs、HOA、维修费，有些房子还需要房东支付 utility fee。

房地产收入属于 passive income（相对的是主动收入，如W-2 和 1099）。无论是个人持有还是 LLC 持有，最终都要计入ordinary income，因此对大多数医生来说，仍然落在最高税率区间。

所以，房地产税务规划的核心之一，就是尽可能用各种合理开支去冲掉租金收入。当然，有些“开支”只是暂时不交，将来卖房时，IRS 还是会要求“吐出来”，下面还会讲到。

2）出租房的合理避税与延税

这里特别强调“合理”二字。

作为遵纪守法的中产阶层，美国社会处处是机会，但也处处是陷阱。时不时听说某位国人因为走捷径太快而翻车，其实完全犯不着。

所谓出租房的税务优势，大致可分成两类：

一类是避税；另一类则是延税。

有些硬开支，如 mortgage interest、HOA、地产税等，属于即时减税，可以直接冲掉当年的租金收入。另外，与出租房相关的计算机、文书用品、电话费用、旅行和餐饮等，在允许范围内也可以抵扣部分收入。

有一些则属于延迟减税。

例如普通清理房子、电工、水暖维修等，本身并不增加房屋价值的项目，可以当年 expense out。而有些项目则必须分若干年才能冲掉，比如厨房 appliances、洗衣机、烘干机等，需要分5年 depreciation。至于 roof、deck等主要结构，则需与房屋一起 depreciation，即民房27.5年（商业地产另算）。

Pass-through deduction

很多拥有投资房的医生都会建立 LLC 或 S-Corp。如果符合条件，还可以通过 2018 年实施的 Tax Cuts and Jobs Act（TCJA）中的Qualified Business Income（QBI）deduction，也叫 IRS Section 199A，进一步减税。

简单说，就是允许 small business，例如 LLC、S-Corp 等，可以将租金收入的前20%免税。

当然，这里面有收入限制。

以2021年数据为例：

夫妻联合报税收入超过 $329,800、单身超过$164,900 后，QBI 开始phase out；当 AGI 超过$429,800/$214,900 后，则不能继续享受这20%的deduction。

QBI理论上将在2025年到期。如果国会不 renew，则自动终止。不过也一直有传闻说，它未来可能会被永久化。

3）为什么延税意义重大？

刚才提到，延税虽然复杂，但意义其实非常大。

为什么？并不仅仅因为“晚一点交税”。

第一，这笔暂时没交出去的税金，可以继续拿来投资，再次生钱。

第二，现在的100美元，和十年后的100美元，购买力完全不同。在长期通胀环境下，将来真正吐回去的钱，实际价值会小很多。

第三，将来卖房时，个人收入结构可能已经发生变化。有不少朋友退休以后，active income 消失，passive income 远低于现在，因此所欠税款会按较低税率计算。

另外，还有一种情况是：有些税现在若缴纳，必须按照 ordinary income tax 来交；而将来出售时，则可能被切割出去，转为较低税率的 capital gain tax。

a）Depreciation

对于投资房来说，这可能是最大的一笔延税项目。IRS假设民房在27.5年内折旧完毕，商业地产则在39年内折旧完毕。也就是说，民房每年理论折旧约3.636%，商业地产约2.564%。

至于 IRS 究竟是怎么得出这个平均损耗率的，恐怕打破脑袋也想不出来。

Depreciation并不是按买价计算，也不是按政府估价，而是：买价减去土地价值后的房屋部分。这个土地价值，可以去 county tax website 查询。

即使是高层 condo，看似没有自己的土地，有些 county office 仍然会给出一个土地价值。计算 depreciation 时，必须把这个数字减掉。知道总数后，每年把1/27.5的数字从租金中减去。

举个例子：

假设每年租金收入 $25,000，可冲收入的开支为 $15,000，本来需要为$10,000 的净收入交税。按照37%联邦税，再加州税和地方税约8%，下一年4月15日可能要交超过$4,500 的税。

但如果买房时总价35万，地值7.5万，则房值约27.5万。这样 annual depreciation 大约正好也是$10,000，于是这套房在税表上的净收入就接近于零。

换句话说：这 $10,000 的盈利，被 depreciation “吃掉了”。

当然，数字越大，省下的税越多。十个、二十个投资房累积下来，当年少交的税会相当可观。一个好的 CPA，经常能合理地把个体户投资房收入做平，甚至只需缴纳极少税款。

有人会问：“如果现在不交，将来卖房怎么办？”

答案是：无论你当年有没有主动去拿 depreciation deduction，IRS都默认你已经拿了。

因此：不拿白不拿。卖投资房时，通常有两项税务无法逃脱。

第一是 capital gain tax。

持有12个月以内，属于 short-term capital gain，按 ordinary income tax 计算；超过12个月，则属于 long-term capital gain tax。

对于大多数医生来说，目前 long-term capital gain tax 一般是15%-20%，远低于 ordinary income tax 加州税、地方税之后接近45%的水平。

第二则是 depreciation recapture tax。

还是刚才那个例子。如果10年后卖房，则累计延迟了约10万美元 depreciation。

如果当年不做 depreciation，本来可能已经交了4万多税。但因为延税，现在卖房时 IRS 只按最高25%的 depreciation recapture tax 收回。

因此，相较原本应该交的四万多税，现在只需交约二万五，已经省下很多。

另外，还有一个很多人容易忽略的税：

Net Investment Income Tax（NIIT）。

税率是3.8%。

夫妻收入超过25万美元后，就会触发 NIIT。

因此，这10万美元 depreciation delay，还会额外产生约 $3,800 的 NIIT。

综合计算后，从10万美元 depreciation delay 获得的好处，大约仍有接近 $15,000。

更重要的是：这笔延迟缴纳的税金，本身还能继续投资生钱。正常情况下，长期复利产生的额外收益，很可能达到六七万美元甚至更多。

更何况：10年前的 $10,000，按实际通胀，10年后可能只值相当于今天的$7,000 左右。如果按前几年那种9.1%的高通胀率算，甚至可能只剩下一半购买力。

因此，我们最后真正“吐回去”的折旧税，其实远低于纸面数字。

另外，如果夫妻中有一位符合 real estate professional 条件，则还有机会把NIIT 也进一步减少甚至拿掉。群里就有好几位朋友的太太或先生做房地产中介。

所以：千万不能忘记 depreciation 这个东西。

b）1031置换

这是一个极其有效的延税工具。所谓 1031 exchange，是 IRS Code Section 1031 的简称。

众所周知，IRS 有着整个政府官僚系统中最繁复的规则。据统计，它有2468页 codes，以及近7万页对应解释。

真假数字姑且不论，但复杂是毫无疑问的。

我们这一群自以为看过无数书、通过了 USMLE Step I、II、III，以及各科执照考试的人，如果真想把 IRS 文柜全部翻一遍，恐怕今世休想。

回到 1031 置换。它的核心，就是：出租房换出租房。

最大的好处在于：卖房时原本该交的：

  • capital gain tax

  • depreciation recapture tax

  • NIIT

全部暂时记账。

IRS会暂时让开一条路，允许继续滚入下一套投资房。而由于长期通胀存在，几十年后的税债，实际购买力往往已经大幅缩水。

更重要的是：如果这一生始终没有真正卖掉这些投资房，而是一直持有到人生终点，那么很多税务问题会因为 Step-Up in Basis 而被“重置”。孩子继承房产后，会以继承当日的 market value 作为新的cost basis。

此前累积的大量：capital gain，depreciation recapture，NIIT都会消失。

这在税务上叫做：“Step-Up in Basis”。

前阵子曾有传言要取消这一条，结果不了了之。毕竟，Step-Up in Basis 是美国财富传承体系中的重要法宝。由巨富们掌控的决策层，大概率不会轻易让它消失。

当然，是否应该给下一代留下大量财富，这是另一个完全不同的话题，就不在这里展开了。

同理，1031 还涉及很多细节，例如：置换时效、中介、数量、reverse exchange 等等，这里就不再一一展开。

c）Opportunity Zone investment

OZ（Opportunity Zone）也是由2017年 TCJA 推出的促进投资政策。

它鼓励投资者把普通投资活动中获得的 capital gain，一起投入经济相对落后的地区，以促进当地发展。

无论多富有，不同州都有自己的 OZ，都可以参与投资。

既然主旨是促进欠发达地区发展，这类项目自然有一系列标准需要满足。符合条件的 gain，可以获得 prorated tax reduction。

不过，我自己并没有真正做过，因此只能算纸上谈兵。

前几个月，在一个医生房地产群讨论 OZ 时，一位已经做过相关投资的朋友指出了我的错误：现在再讨论 OZ，其实意义已经不大。因为它原本的优惠设计，本就有明确时间窗口。若想获得完整税务好处，最晚必须在去年年底前完成投资，才能享受持有5年减免10% capital gain tax 的优势。

在此也再次感谢那位朋友的指正。否则，我不但可能继续研究无用功，还有可能误导信任我的朋友们。

04）2/5规则概述

房地产增值税，本来就分成不同体系。自住房与投资房（商业地产暂不在讨论范围内），在税法中的待遇并不一样。前者带有明显鼓励自住的意味，后者则更偏向鼓励投资与长期持有。

“唯死亡与税不可免。” 但准确来说，其实死亡无法避免，而税有时是可以规划的。

联邦税法里关于自住房出售最重要的一条，就是大家常说的“2/5规则”。

简单说：如果一套房子在出售前5年内，自住累计满2年，那么出售时的一部分 capital gain 可以免税。

目前规则是：单身可免税增值 $250,000；夫妻联合报税则可免税增值 $500,000。

也就是说，如果2009年买入一套自住房，价格是$250,000，之后一路上涨。等到2021年卖出时，房子价值已经变成$750,000，那么理论增值部分就是 $500,000。

如果此时：

  • 夫妻联合报税
  • 满足

    2/5规则

那么这 $500,000 的capital gain，就有可能完全免税。

这也是为什么，美国普通中产阶层最重要的财富积累工具之一，始终是自住房。

很多人在几十年里不断：买房、自住、卖房，再换更大的房子，于是一步步完成资产升级。不过这里有一个非常重要的问题：

IRS 并不是慈善机构。

它当然知道很多人会想：“那我把投资房搬进去住两年，不就可以免税了吗？”

于是，后来的税法修正，开始对这种做法增加限制。尤其是2008年以后获得的 non-qualified use，不再完全享受原本的免税待遇。

简单说，如果一套房子先长期作为投资房出租，后来才转为自住房，即使最后满足了2/5规则，也未必能够完全免税。

IRS 会根据：

  • 自住时间
  • 出租时间

  • non-qualified use 时间

按比例（prorate）计算，到底多少gain 可以真正进入 exclusion。

例如：一套房总共持有10年。前8年出租，后2年自住。虽然 technically 满足了“2年自住”，但 IRS 并不会允许全部capital gain 都免税。因为前8年属于non-qualified use。

于是，只有与最后2年对应的部分gain，才能进入 exclusion calculation。

此外，还有一个很多人容易忽略的问题：depreciation recapture 永远跑不掉。即使后来转成自住房，即使满足了2/5规则，之前作为出租房期间拿过的 depreciation，卖房时IRS 依然会要求 recapture。这一部分通常按最高25%税率计算。

也就是说：2/5规则并不能消灭depreciation recapture。

另外，还有几个必须满足的条件。

第一，出售前5年内，自住必须累计满2年。这里的2年，并不要求连续。

第二，这套房必须是真正的 primary residence。

IRS 会综合：驾照地址、报税地址、邮寄地址、水电记录、工作地点等各种资料来判断。

第三，这项 exclusion 通常两年只能使用一次。也就是说，不能今天卖一个自住房免税，明天再卖一个继续免税。

所以很多“小地主”后来都会面临一个现实问题：

到底是继续长期持有出租房，还是适时搬进去住两年，利用 2/5 规则？

答案其实并不统一。

因为：房价增长、租金收入、depreciation、现金流、税率、将来收入结构等都需要一起考虑。有时继续出租更划算。有时则是：搬进去住两年，再卖掉最划算。

还有一些朋友，则干脆一路 1031 exchange 下去，最后留给下一代，通过 Step-Up in Basis 一次性解决问题。所以说到底，美国房地产税法，其实并不只是单纯“收税”。它更像一种：鼓励长期持有、鼓励投资、鼓励资产流动、鼓励财富积累的复杂游戏规则。

所谓“小地主”，很多时候真正要学的，并不是怎么买房。而是：买完以后，如何长期活下来。

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美国华人执业医师协会(SCAPE)

The Society of Chinese American Physician Entrepreneurs

美国华人执业医师协会(SCAPE)是成立于2014年的非盈利性的美国华人医师组织。拥有近千名来自全美各地、不同专业的华人执业医师。

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作者：

朱建华 - 美国肯塔基州神经内科

审稿：

黄 鹂 - 美国加利福尼亚州 Doctors Medical Center

陈雄鹰 - 美国阿拉巴马州 Jackson Hospitalist Group

程丽蓉 - 美国加利福尼亚州 Kaiser Permanente

熊丁丁 - 美国全国儿童医院托莱多分院 Nationwide Children’s Hospital, Toledo

主编：

张晓彤(Gloria) - 美国俄亥俄州 Cleveland Clinic