撰文：海哥
比评估价便宜六千多万，还是没人敢接手！
成都这套最贵法拍房，流拍了！
近期麓湖黑珍珠一套独栋上架法拍，证载房屋建筑面积1131.44㎡。
起拍价1.68亿，评估价2.3亿，最后因无人报名导致流拍。
淘房君查了下，这套法拍房就是目前成都最贵的一套法拍。
成功超越了21年草堂之春那套790㎡的法拍独栋。
当然不同的是，草堂之春那套最后以6919万成功拍出，黑珍珠却流拍了。
通过目前拍卖平台给出的资料，淘房君认为这次流拍的原因比较复杂，主要是，
1）价格过高，起拍价比二手成交价高出四千多万；
2）房主涉刑案，或有不利影响；
3）目前房屋状态是有人居住，尚未腾空。
法拍房源 图源京东法拍
01
起拍价太高
或成流拍关键因素
5月初，麓湖生态城成功出了一套【黑珍珠】的独栋。
成交总价高达1.2亿元，折合成交单价约10.33万/㎡！
刷新了成都二手市场成交单价最高的天花板！
图源网络
这套的成交，其实在无形中，也给黑珍珠这类顶级资产定价了。
根据京东司法拍卖平台显示，这套法拍房源证载房屋建筑面积1131.44㎡，土地使用权面积368.74㎡，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地/住宅。
比二手成交的那一套还小一点点。
所以起拍价1.68亿，有多离谱呢？
1、刷新成都法拍房最高价
在这之前，成都法拍市场，最贵的一套还是21年的草堂之春。
不同的是，草堂之春那套790㎡的独栋，最后以6918万成功拍出。
图源阿里资产
尽管评估价给到了超2亿，但淘房君还是认为，这类超级豪宅在二手市场的流通价值才是决定因素。
2、刷新成都二手房最高价
1.68亿元，不仅是成都最贵法拍房，同时也是成都最贵二手房。
除了5月成功成交的那套1.2亿的黑珍珠，目前贝壳还挂着一套1.5亿的。
图源贝壳
也就是说，这套黑珍珠的起拍价，直接把二手成交价、挂牌价全部超了！
调子起的太高！步子迈的太大了！
所以，都背上法拍的名头了，价格还比二手市场高这么多，咋个找接盘的嘛！
其实再细看这套法拍的细则，也有不少的隐患点。
1、房屋状态为居住，尚未腾空。
从京东的公开资料显示，这套房目前还住着房主的亲人。
当然了，虽然资料上显示，在成交三个月内，将房屋腾空。
这种事对于法拍来讲，简直是恐怖。
它意味着房子里住的既不是被执行人，也不是空置状态，而是牵扯进了第三方。
一旦涉及案外人，往往伴随着长期的租赁合同、复杂的亲属关系甚至是恶意对抗执行的占有人。
法拍房最怕的就是“清退难”，这一条，足以劝退90%想要捡漏的投资客。
而淘房君从京东法拍给出的图片也能看出，目前屋内还有不少的生活气息。
法拍房源 图源京东法拍
2、貌似涉及违建，后期办产权有影响。
在这套法拍的特别提醒中，有这么一条比较瞩目。
这个还是要实地去看看，才知道啥情况，有粉丝朋友想买要去看的记得把我带上去开开眼界。
但值得一提的是，这套房的产权十分清晰，也没有抵押，这在一众独栋法拍中比较罕见。
房屋抵押情况
02
房主被执行原因
令人震惊！
淘房君看了下，根据目前公开的信息显示，这套黑珍珠独栋的原房主，实在不简单。
涉及刑案！
根据封面新闻的报道显示，这套房的房主，是21年一桩涉及操纵证券市场等违法案件的团伙成员之一。
2021年，有媒体曾报道，浙江省金华市人中级人民法院对吴某某等人操纵市场等违法案件作出一审宣判，主犯吴某某被判处19年，并处罚金7903万，另有团伙14人被分别判处2-6年不等刑期。
其中，房主李某，貌似就是该案件的犯罪团伙成员之一。
判决书显示，从2017年1月份至6月份期间，吴某某、马某某等人经事先合谋，控制使用多个账户，以李某等人提供的资金及配资，集中资金优势、持股优势，指挥操盘手，采用连续买卖、对倒交易等方式交易7只股票，影响股票价量，获利2.64亿元。
其中，在实施资金型操纵的时候，吴某某从李某等人处配资7亿元。
吴某某犯操纵证券市场罪，一审判处执行有期徒刑十九年，并处罚金人民币7903万元，而提供配资和搭建境外网站的李某、郭某鑫等7人被判有期徒刑缓刑。
03
黑珍珠频现“天价”
底气在哪里？
从年初的1.2亿成交刷新成都二手单价记录，到这套天价法拍。
黑珍珠从始至终都离不开“贵”这个字。
黑珍珠，作为麓湖生态城最早发售的物业，占据了一个无法复制的绝对C位——位于麓湖最湖心的岛屿上。
在整个麓湖，黑珍珠是最独特、最具有辨识度的那一块存在。
据淘房君了解，黑珍珠的设计均出自美国豪宅定制领域的泰斗级人物、“沙漠之王”Narendra Patal之手。
并且每幢别墅都配置了私家码头。
淘房君发现，这两年像黑珍珠这种独栋的成交其实开始逐渐变多了起来！
据淘房君了解，去年麓湖黑系的黑珍珠、黑钰岛独栋两个组团加起来一共成交了大约10套。
这种套均都是6-8千万的独栋，好多一年都卖不出去一套。
麓湖这种成交算是非常可观的了。
当然，除了受到楼市回暖的影响，也得益于麓湖现在的配套在逐渐兑现。
淘房君认为，当前麓湖规划逐步正式开始进入兑现期。
包括生态、商业、教育配套，这也是这两年二手市场活跃的关键原因。
所以，如果有一天你暴富了，
你会来一套黑珍珠吗？
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