界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎
深圳2026年首个总价百亿宅地诞生了。
6月25日下午，位于深圳宝安中心区西组团北街坊的A002-0113地块迎来拍卖，地块规划建筑面积119535㎡，容积率3.19，起始价52.8亿元，起始楼面价44200元/㎡。
据界面新闻获悉，本次出让吸引了华润置地与招商蛇口联合体、中海地产、保利发展、建发四家头部央国企同场角逐，热度显著超出业内预期。
竞价环节异常胶着。历经355轮反复拉锯，保利发展最终以105.1亿元将地块收入囊中，成交楼面地价定格在87924.04元/平方米，溢价率高达99.05%。这一总价不仅刷新了宝安中心区的宅地总价纪录，也让A002-0113成为2026年深圳土拍市场上首个总价突破百亿的住宅用地。
首先从地理位置来看，A002-0113地块地处宝安中心区核心居住板块，南向临海，与2025年8月华润置地、招商蛇口联合体以86.4亿元拿下的“深圳观潮府”项目仅一路之隔。
自宝安中心区被纳入前海合作区扩容范围以来，该片区被赋予综合服务与资源配置的核心功能——这意味着项目既享有已成熟的城市配套，也坐拥前海扩容带来的政策想象空间。
更引人注目的是，地块正对腾讯全球总部“企鹅岛”。周边环绕着互联网、AI半导体、高端制造等深圳最具活力的产业集群。
“这一带集聚了大量高净值人群，购买力没有任何问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。
回归地块本身，3.19的容积率在深圳核心区宅地中极为罕见，不仅创下宝安中心区涉宅用地出让史上的最低纪录，也低于南侧观潮府3.4的容积率。与此同时，出让公告对建筑高度未设具体数值上限，仅要求符合航空限高及国家相关规范。
低容积率与灵活限高叠加，为开发商预留了充分的产品想象空间，无论是纯粹的大平层豪宅，还是高低配的复合形态，都存在落地的可能。
“3.19的容积率在深圳核心区宅地中处于偏低水平，是宝中片区稀缺的连片纯住宅净地，具备打造高端改善豪宅产品的先天禀赋。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在接受界面新闻采访时指出。
配套方面，项目南向拥有海景视野，且周边城市级资源十分丰富，毗邻欢乐港湾、湾区书城、滨海演艺中心、宝安图书馆等文化娱乐配套，资源成熟。此外，项目还须配合政府开展片区连廊系统建设，并预留与相邻地块商业部分的接口。
这些配建要求虽增加了开发成本，但也意味着未来社区将具备完善的公共服务配套，进一步提升产品溢价能力。
价格方面， A002-0113与一路之隔的观潮府相比，楼面价从去年的5.96万元/平方米跃升至8.79万元/平方米，涨幅高达47.5%。据李宇嘉估算，若考虑到建安成本和合理利润，项目未来入市价格大概率在15-20万元/平方米的区间。
那么，在楼面价已大幅高于周边项目的情况下，保利发展为何仍坚定出手？
李宇嘉认为，答案藏在产业逻辑里。“AI半导体、储能、芯片相关产业的投资退出热潮才刚刚开启，后续造富效应仍在持续发酵。这正是近期深圳在同一片区接连诞生高价地的重要原因，也是保利发展拿地的原因。”
界面新闻从保利发展内部知情人士处获悉，目前项目尚处于前期筹备阶段，尚未有具体开发计划透露。“不过，可以确定的是，这个项目对公司具有战略意义，未来会集中资源打造高品质产品。”该内部人士表示。
上半年土拍热度飙升
随着宝中A002-0113地块落槌，深圳2026年上半年的宅地出让大幕也基本落下。
据中指研究院统计，截至6月25日，今年上半年深圳共成交6宗涉宅用地，累计成交总金额约291亿元。
从出让特点来看，上半年宅地供应全部位于城市核心或成熟片区，供地逻辑转向“缩量提质”。2026年度深圳全市计划供应建设用地总量为1068公顷，其中居住用地仅90公顷，较2022年的峰值水平（365公顷）下降约75%，创下至少近十年来计划供应量的最低值。供地锐减制造了“稀缺效应”，核心区优质地块的争夺烈度不降反升。
尤其是进入6月，深圳土拍市场热度急速攀升。
6月5日，南山粤海街道地块历经291轮竞价，由保利置业以57.72亿元摘得，溢价率高达150.74%，约10.87万元/平方米的楼面价刷新深圳宅地单价天花板；6月12日，前海桂湾地块经300轮竞价由建发以35.25亿元竞得，溢价率114.29%，9.6万元/平方米的单价改写前海宅地价格纪录；6月25日，宝中A002-0113再度以105.1亿元的总价引爆市场，宝安中心区宅地楼面价纪录随之刷新。
“这三宗地块分别位于南山科技园、前海桂湾和宝安中心区，这三个板块都是深圳公认的顶豪区域，地块稀缺性极强，直接将竞争烈度推至高点。”孙红梅分析道，“与之形成对照的是，外围区域的配套型地块大多以底价平淡成交，冷热两极分化的格局十分突出。这恰恰印证了当前房企‘聚焦核心、做高端盘’的投资策略。”
从全国范围看，近期北京、上海、杭州等一二线核心城市土地市场同样热度蹿升，高溢价成交频现。截至目前，北京、上海、深圳三座一线城市的宅地楼面价天花板均已突破10万元/平方米大关。
核心区地价的连续突破，也在向楼市传递明确的信号。孙红梅指出：“核心区地价接连刷新纪录，对全市高端改善市场形成了情绪上的强力托底，也向外界传递了一个清晰信号，核心城市的楼市长期价值依旧稳固。”
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