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出品|中访网

审核|李晓燕

当地产行业告别规模狂飙、迈入存量运营时代，一场以“精简层级、贴近市场”为核心的组织变革正在央企地产圈全面铺开。继招商、金茂、中海等头部企业完成区域架构扁平化改造后，中粮旗下大悦城控股持续推进三年三轮组织瘦身，彻底砍掉中间大区层级，搭建总部直达核心城市的两级管理体系，以“听得见炮火”的敏捷组织，依托大悦城商业王牌稳步蓄力，试图缩小与一线地产央企的差距。

本轮最新架构调整堪称颠覆性变革。公司一纸董事会公告宣告四大大区全部撤销，彻底摒弃沿用多年的“总部—大区—城市”三级管控链条，设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾七家城市公司，总部资源、决策指令可直接落地一线项目，省去多层审批消耗。业务板块同步完成专业化重组：商业与物业整合打造“大悦生活”服务平台，产品研发、营销端口合并为开发事业部，产业写字楼业务独立成线，同时搭建数智化中心统筹内控与数字化建设，形成商业、住宅、产业、数字化四大协同赛道。

这场大刀阔斧的改革并非临时之举，而是一套持续两年、循序渐进的瘦身计划。2024年首轮调整，大悦城裁撤东北、浙江、华中三大区域主体，将全国区域平台由十家压缩至七家；2025年二次精简，南京、西北、海南区域再度退出，仅保留四大区域统筹全国业务；时隔一年，公司直接取消所有大区中间层，完成组织架构的终极扁平化。连续三轮收缩的底层逻辑，与任正非“让一线拥有决策权”的管理思路不谋而合：过去增量扩张阶段设立的多层区域平台，在存量提质周期中反而拖慢市场响应速度，资源分散、决策滞后的短板持续制约经营效率，裁撤中间层级是房企适配新阶段的必然选择。

放眼行业，扁平化已是头部央企统一选择。中海、招商、金茂相继撤销全部区域公司，华润置地持续压缩地方分支机构，行业共识清晰：未来房企比拼的不再是全国布局广度，而是核心城市深耕深度。大悦城此次改革精准锚定新一线、强二线核心城市，七家直管城市公司覆盖国内消费、产业、文旅优质赛道，资源不再平均撒网，全部向高价值城市群倾斜，精准落地“1123”战略中“以商业为本，聚焦高能级城市”的核心思路。

从核心竞争力来看，成熟商业资产是大悦城冲击一线阵营最坚实的护城河，也是区别于其他央企房企的差异化底牌。截至2025年末，公司手握37座运营商业项目，商业建筑面积近390万方，其中24座标准化大悦城购物中心覆盖全国核心商圈；在建、筹备商业项目7个，储备商业体量超80万方。2025年旗下购物中心全年客流近4.5亿人次，同比上涨22.7%，整体销售额突破460亿元，增幅15.5%，商场平均出租率稳定在94%，客流与经营指标持续逆势上行，在消费复苏周期展现极强的运营韧性。

资产证券化层面，大悦城抢先打通商业不动产退出闭环，成为消费基础设施REITs先行者。2024年落地的华夏大悦城商业REIT以成都大悦城为底层资产，项目成熟运营十年，2025年末出租率高达98.1%，远超行业健康线标准，全年租金收缴率百分百，累计五次分红，年化分派率达5.48%。这支标杆REIT搭建起“投资、建设、运营、管理、退出”完整资产循环体系，实现运营管理与资产管理专业化分离，为后续更多优质商场证券化储备成熟实操经验。住宅赛道同步夯实产品力，公司投入千万资金、耗时两年打磨“中粮好房子”产品体系，主打主动健康生活场景，形成“中粮住宅+大悦城商业”双品牌协同格局，实现居住、消费、办公、产业园区全场景城市服务覆盖。

不过，持续改革进程中仍存在短期经营压力，这也是大悦城短期内难以快速跻身第一梯队的客观阻碍。连续两轮架构精简后，公司营收规模连续两年下滑，2024年归母净亏损接近30亿元，2025年亏损收窄至23.5亿元，但盈利修复速度仍不及市场预期。债务端流动性考验仍存，截至今年一季度末，公司货币资金约192亿元，一年内到期负债合计超150亿元，现金短债比有所回落，短期偿债压力持续存在；同时市场尚未看到新的商业REITs申报动作，存量资产盘活节奏存在提升空间。港股大悦城地产此前退市，虽能强化母子公司资源统筹，但也反映出商业平台独立融资渠道承压的现实问题。

多重挑战之下，三轮瘦身改革的长期价值依旧值得肯定。精简组织带来最直观的改变是管理成本压降与市场反应提速：城市公司直面商圈客流、住宅客群、产业客户一线需求，拿地研判、招商调整、产品优化无需多层上报；专业化事业部实现业务资源整合，商业、物业、开发、产业不再各自为战，社区商业、写字楼配套、住宅底商的联动运营能力进一步强化。收缩非核心区域、聚焦七大城市平台，也避免了过往分散投资带来的资源内耗，中粮集团央企股东背景，能够持续为核心城市优质项目提供资金、资源协同支撑。

地产行业一线阵营的评判标准早已改写，单纯规模时代落幕，经营性资产规模、精细化运营能力、资产盘活能力成为核心标尺。保利、中海等传统龙头依托庞大住宅开发底盘保持规模优势，而大悦城走出一条“商业运营为核心、住宅开发做支撑、资产证券化循环赋能”的差异化路径。三轮组织变革完成扁平化打底，叠加稳定增长的商业租金现金流、成熟REITs运作经验，让大悦城拥有独特的竞争壁垒。

短期债务与盈利修复仍是摆在企业面前的现实考题，但持续贴近市场、聚焦优质资产的改革方向，已经踩准行业转型核心脉络。当管理链条彻底缩短、核心城市资源集中释放，依托大悦城成熟商业IP持续扩大轻资产输出规模，叠加存量商场REITs扩募落地，这家央企地产平台有望依托独特商业优势稳步缩小与头部房企差距，走出一条属于自身的高质量发展突围之路。