北三环内，安贞街道安华里社区是一片老居民楼，建成时间大多为上世纪八九十年代。虽然建成时间久远，但社区规整、整洁，空地种上了鲜花、绿植。然而几年前，社区里的烦心事让居民想起来就头疼，60余栋楼分属多家产权单位、13家物业公司各自为政，管线老化故障频发、居民报修响应不及时，各种民生问题层出不穷。
2023年，安贞街道在全国首创“一带三好”物业服务治理模式，以区属国企朝阳家园物业为龙头，搭建红色物业联盟党支部，将13家物业公司聚在一起，落地24小时邻里服务实体，打破多产权、多物业老旧小区管理僵局。三年来，小区物业类12345诉求年均下降约四成，居民难题解决了，社区环境也更好了。
在“一带三好”模式下，家园·物业邻里中心成立。新京报记者 吴婷婷 摄
历史遗留难题令老小区陷入治理难题
安华里社区建成于上世纪八九十年代，楼栋产权划分众多，物业公司就有13家，有的楼栋单层、双层分属不同产权主体，物业公司也不同。
安华里社区党委书记宋鹏程回忆说，几年前，一栋塔楼四层住户家漏水到了三层住户，但这两层分属两家物业公司，双方互相推卸维修责任，漏水问题搁置一周无人处置。“类似事件层出不穷，但凡出现跨物业、跨产权故障，再加上物业公司之间互相拉扯，那些年居民没少打12345投诉，投诉最终都会涌向社区、街道。街道只能自掏资金、协调人员上门抢修。”
“各家只管自家楼栋，遇事互相踢皮球，居民找不到靠谱管家，物业收不上物业费，街道不停兜底维修，形成无解的恶性循环。”北京朝阳家园物业安华里项目经理梁硕鹏亲历改革前的乱象，对此感触颇深。
解决单栋楼宇物业“单打独斗”短板
面对社区治理难题，安贞街道反复调研研判，跳出传统更换物业、单一兜底的老路，2023年引入区属国企朝阳家园物业进驻安华里社区公共区域，推出全国首创“一带三好”治理模式，以党建为纽带，整合分散物业资源，重构老旧小区物业服务体系。
安贞街道安华里社区种植了鲜花、绿植。新京报记者 吴婷婷 摄
“一带”即国企企业牵头带动，作为区属国企，朝阳家园物业成为整个物业联盟的核心牵引力量，承担小区道路、绿地、停车区域等公共区域的管理，依靠保洁、绿化、停车基础营收维持运营，所得收益反哺全社区公益便民服务。“三好”则是指做业主履职尽责的好管家、做政府和社区专业领域的好帮手、做联盟企业共同成长的好伙伴。
梁硕鹏说，社区内13家公司物业存在人力、设备储备不足等问题，“我们作为牵头单位，可以和其他公司共享维修队伍、机械设备等。应急处置产生的费用由我们与对应物业协商结算，居民不用出面协调纠纷，直接享受服务。”龙头单位为分散物业补位兜底，解决了单栋楼宇物业“单打独斗”的能力短板。
十多家物业公司分散治理多年，如何实现一朝聚合为居民办事？梁硕鹏解释说，“一带三好”模式下有一个重要的平台，这就是成立红色物业联盟党支部，由街道分管物业工作的副主任担任支部书记，吸纳13家物业公司、产权单位党员管理层纳入支部，以党组织统筹所有物业主体，这也是“一带三好”模式区别于其他治理方案的核心亮点。
“早年协调电梯更换、管线改造时，上门对接产权单位常常无人接待。红色物业联盟党支部成立后，牵头召开专题推进会，各产权单位代表全部到场，复杂难题一周内就能敲定解决方案。”如今，这样的“碰头会”每周至少开一次，把问题拿到会上摊开了说，居民们的烦心事也就更少了。
邻里中心24小时开门响应居民诉求
有了解决居民问题的统一调度平台还不够，还得让居民遇到问题随时都能找到人。安贞街道办事处城管办科长闫晓莹介绍，在“一带三好”模式下，家园·物业邻里中心成立了。这里24小时有工作人员全天候值守，直击居民“找不到物业、报修无回应”的烦心事，也成为连接居民与物业的关键桥梁。
梁硕鹏说：“很多居民遇到问题干脆不打物业公司电话，直接找邻里中心，我们肯定第一时间帮居民解决问题，后续再与服务这个楼栋的物业公司联系。”
邻里中心还推出免费维修项目，比如免费更换普通灯泡、免费更换墙插面板、免费更换照明灯具开关、免费进行电器插座检测。运行首年，邻里中心完成上百次免费零维修，切实拉近老年住户与物业的距离。此外，收费项目价格也都亲民，比如人工管道疏通20元，水龙头更换、维修25元等。
上门维修的价格和项目清晰明确，为了让居民安心等待维修师傅上门，红色物业联盟还明确了一个硬指标，居民提交报修诉求后，工作人员15分钟抵达现场处置。安华里社区老居民王阿姨深有感触，“以前家里水管跑水，翻遍通讯录找不到物业联系人，只能麻烦社区工作人员。现在一通电话打到邻里中心，维修师傅十几分钟就上门。”
“一带三好”模式效果显著
邻里中心亮相三年来，和居民的联系日渐紧密。数据显示，三年来，累计接待居民咨询及各类活动超9460人次，完成维修服务3987余次，解决居民急难愁盼问题422件。邻里中心还开设社区托育点，为0-3岁婴幼儿家庭提供普惠服务，覆盖近200组家庭，解决13组家庭托育难题。安华里五区15、16号楼通过“先尝后买+产权单位补贴”模式引入市场化物业，物业费收缴率达70%，实现良性运行。
首开亿方物业杨帆经理介绍，2025年，亿方物业设立邻里中心，作为模式复制推广典型，联合安华西里8家物业组建服务联盟，设立“居民矛盾调解角”、优化维修响应机制，推动片区物业费收缴率提升。其中安华西里一区8号楼缴费率达80%，外馆斜街50号院缴费率达88%。
物业邻里中心所在区域的接诉即办物业管理类诉求量较“一带三好”模式运行前下降41.1%，较2025年同期进一步下降5.4%，问题解决率达98.96%，居民满意率达99.42%。
今年，安贞街道“一带三好”物业服务模式还入选了16个朝阳区物业管理改革提升典型项目，推动安贞治理经验向全区辐射，为朝阳区住宅小区综合治理三年行动注入新动能。
新京报记者 吴婷婷
编辑 张树婧 校对 杨利
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