来源：市场资讯
（来源：不良资产行业观研）
5月22日，深圳深港智投私募股权投资基金合伙企业正式落地，总出资额21亿元，由中国信达、中国东方两大全国性AMC联合深圳港集团共同发起设立。
一个月后，首笔投向浮出水面——收购南京禄昌、南京优荣等7家仓储物流公司的100%股权，其中6项资产均出自苏宁集团。
AMC不买不良资产包，却跑去接盘苏宁的仓储物流资产？这笔交易的逻辑，值得深究。
21亿基金，信达东方各占一头
5月22日，深圳深港智投私募股权投资基金正式落地，总出资额21亿元。出资方阵容很有意思：
中国信达：LP出资59.9524%，旗下信达资本作为GP
中国东方：LP出资20%
深圳港集团：通过旗下物流发展公司、资本公司分别以10%和9.8524%作为LP，同时通过深圳港创新基金以GP身份参与
一个月后，这笔钱有了去处。据广东省市场监督管理局公示，该基金拟收购7家仓储物流公司的100%股权。7家目标公司集中在长三角和大湾区，业务全是通用仓库开发与租赁。
这不是AMC第一次以基金形式介入资产盘活，但“两大全国性AMC+地方国资平台”的组合还是少见。业内人士分析，基金落地深圳，可能重点介入存量资产盘活、产业园区升级、困境地产重组等方向。
苏宁是真正的“卖家”
7家目标公司里，除了一家自然人的资产，剩下6家全是苏宁的“旧部”。
梳理一下这批资产的流转路径：
2018年：苏宁与深创投不动产联合发起云享仓储物流一期基金，出售一批物流地产项目，现金净流入11.48亿元，然后以稳定租金和10年租约租回使用权。
2019年：云享仓储物流二期基金设立，再出售一批物流资产，回收现金流8.56亿元。
2021年：深创投联合盐田港资本设立新基金，收购云享仓储物流一期基金股权，接手苏宁运营的10个仓储物流项目，将其作为Pre-REITs孵化载体。
2026年：深港智投基金出手，收购其中部分仓储资产。
简单说，这些仓储资产从苏宁出发，经过深创投、深圳港、AMC三道手，完成了一场长达8年的“资产轮换”。苏宁在2018-2019年通过出售物流资产回笼了约20亿现金流，如今这些资产被AMC以基金形式接盘。
七年时间，同一批资产从苏宁手里出发，经过云享基金、盐田港基金、深圳港基金，最终到了AMC手里。每转手一次，苏宁的持股就少一点，资金就回笼一点。
AMC在赌物流资产的周期底
AMC挑这个时候接盘，算的是另外一笔账。
世邦魏理仕的数据显示，当前高标仓市场正处于触底期。2026-2027年库存周期将围绕3年临界线运行，租金正在筑底。预计2028年后租金将迎来一轮快速反弹。
两大AMC此刻入局，赌的是物流仓储的周期反转。外资在减持，民企在出清，国资和AMC反而开始接盘——这和几年前外资抄底中国商业地产的逻辑有点像。而且这次操作更精细：不是直接收购不良债权，而是通过Pre-REITs基金孵化资产，等运营成熟后通过REITs退出。
对深圳港集团来说，这次交易也是一箭双雕——卖出旗下基金持有的仓储项目回笼资金，同时又通过盘活资产为未来打通REITs渠道做准备。
苏宁当年为了盘活资产设计的基金模式，兜兜转转七年，最后成了AMC抄底物流资产的通道。这大概就是不良资产行业最擅长的事：在周期的底部，替别人处理上一轮扩张留下的包袱。
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