导语：蔡家核心商办地7折起拍，能不能摆脱蔡家多年的商业魔咒？低价捡漏的背后，有没有隐藏风险？
近日，南岸区人民法院在阿里资产上正式挂出一则司法拍卖公告，直接刷新了蔡家商业地块的价格底线。
2026年7月20日10时至7月21日10时，北碚蔡家组团M标准分区M28/07号宗地及地上建筑物，将在阿里资产司法平台公开竞价。
约38亩商务金融用地，评估总价12629.49万元，本次起拍价8840.64万元，算下来刚好以评估价7折起拍。折算合规计容面积，起拍楼面价约2301元/㎡！
这次蔡家商业，能不能摆脱多年的商业魔咒？低价捡漏的背后，有没有隐藏风险？
01
依据阿里资产上展示的法院官方公告显示：
这宗地块土地面积25610㎡（约38亩），性质为商务金融用地，商业、商务配比严格5:5，不可随意调整业态。官方核定计容建筑面积38415㎡，总规划建面49573㎡，配套地下车库363个车位、设备用房627.12㎡。
地上仅留存一栋801.64㎡的雅居乐星瀚雅府营销中心，无任何成型商业楼栋、配套管网。
法院评估总价12629.49万元，本次一拍起拍价8840.64万元，参拍保证金1768万元，单次最低加价幅度40万元。。
我们算下来，起拍价刚好是评估价的7折；折算合规计容面积，起拍楼面价仅2301.35元/㎡。
仅2300余元/㎡，放在重庆主城轨道旁商办地块里，价格优势十分突出。
02
这块地很多蔡家的业主都不陌生：2019年，雅居乐以13.1亿元拿下的紧邻曹家湾轨道站旁的168亩超级大地块，综合楼面价近7800元/㎡。
雅居乐计划将现在拍卖的这宗核心商办用地规划为商务公寓+商业街，于是使用围挡封闭了起来，仅在上面建了雅居乐星瀚雅府售楼部，就开始销售住宅地块——雅居乐星瀚雅府。
原计划在住宅销售完成后，雅居乐就立即建这宗商业地块。
没想到是住宅都清盘交付多年后，这块地还闲置着：破旧的围挡里面，大片空地杂草丛生、局部深挖积水，部分区域被周边居民开垦种菜，仅孤零零留存一栋老旧营销中心。
这也成为曹家湾片区商业的“痛”。
通过实景卫星地图，我们发现：紧邻6号线曹家湾轨道口，属于蔡家成熟居住区的几何核心，周边全部是已交付低密洋房社区，无大面积待开发空地，常住人口稠密，日常消费底盘足够稳固。
据公开数据显示，2023年蔡家智慧新城常住人口已突破23万，2025年集聚137家规上工业企业，远期规划承载60万居住人口，居住、产业双向支撑，消费需求长期存在。
但现实的情况是：时至今日，蔡家仍没有成型的大型一站式购物中心，居民高品质消费、周末休闲、商务会客，大多需要跨江奔赴礼嘉、中央公园消费的尴尬局面。
一边是数十万常住居民缺大型商业，一边是核心轨道旁的稀缺宝地长期荒废。
区位无短板、人口基数扎实、片区商业缺口巨大，原来7800元/㎡的楼面价，而今2300元/㎡的楼面价，这个漏究竟是不是漏？
03
我们客观看这块地，现在是独立商务金融地块，其短板也比较明显：
这宗地规划明确为商务金融用地、商办5:5配比。这决定了业态上限被锁死，就无法调整为住宅、公寓产品平衡利润，只能纯做商业、商务办公，完全依靠经营收益回本，开发容错率极低。
其计容仅为3.84万方，体量受限，不足以打造大型商业体，只能做街区商业、精品配套、小型商务集群，只能做片区商业的补充配套。
虽然现在片区仅橙光里、中央大街、星辰里小型社区底商零星开业，没有成型一站式大型购物中心，但这宗地未来面临竞争压力大：烂尾的佳程广场、正在建的龙湖蔡家天街，还有近在咫尺的中南大有境如烂尾重生，片区商业竞争压力空前。
我们通过横向对比重庆同类新区存量商业盘活案例，3-4万方的小型商办地块，避开大体量综合商业的正面内卷，深耕片区改善家庭、年轻群体、商务人群的细分需求，主打精品街区、年轻社交、特色餐饮、商务配套，往往能实现稳定经营、精准补位。
如它能最终盘活，其意义远不止这只是一座小型商业。它将终结了雅居乐地块“住宅交付、商业摆烂”的七年遗留问题，打破了蔡家核心商业的魔咒，也印证了当下重庆新区的发展逻辑：从粗放供地、重住宅轻配套，转向存量盘活、配套先行、精细化迭代
最后，地块现状杂乱、无成熟配套，叠加查封抵押解押、场地平整、管网改造、建筑翻新等隐性成本，实际落地投资远不止这个拿地价。
2300元/㎡超低楼面、7折司法处置的蔡家核心轨道地块
最终花落谁家？重庆商业地产网将持续关注。
作者：徐东工作室
首发：地产吹牛会、重庆商业地产网
图文素材来源：阿里资产
热门跟贴