说真的，这个6月，北京楼市的消息一条接一条，让人眼花缭乱。
先说说最热闹的土拍市场。6月23号下午，通州九棵树南地块那块地，线上报价5轮，线下又干了173轮，整整举了一个多小时的牌。保利、招商、绿城、建发、中海五家头部房企谁也不让谁，最后招商蛇口以10.217亿元拿下，溢价率20.95%，直接刷新了今年北京土拍溢价率纪录。招商蛇口之前一年多没在北京拿地了，这回终于补仓成功。
支撑这块地这么抢手的底气在哪？南边紧挨着就是中海去年11月拿的6017地块，开发的中海玖树满和项目今年3月开盘，不到三个月网签了537套，卖了将近21个亿，销售均价大概5.1万一平。邻居卖得这么好，说明九棵树板块的本地改善购买力是实打实的。加上这块地本身容积率才1.6，限高45米，妥妥的低密度改善盘的胚子。地块紧邻地铁八通线九棵树站，周边有领展广场、贵友大厦这些成熟商圈，3公里范围内还有东直门医院东区等医疗资源。
不过，把眼光拉长看整个上半年，北京一共成交了21宗涉宅用地，成交规划建面121.97万平方米，同比下降了48%；土地出让金340.11亿元，同比降了66%；平均溢价率只有3.55%。21宗地里头14宗都是底价成交，丰台有3宗溢价超15%，通州1宗。昌平、顺义外围、怀柔、密云这些远郊地块，全部零溢价。
说白了，北京土拍就是“冰火两重天”——核心地块抢破头，远郊地块没人要。中指研究院高级分析师范诒杰说得直白：房企对核心优质地块的拿地意愿依然充足。
政策端这个月也没闲着。
6月26号晚上，北京市住建委、央行北京分行等部门联合发文，落实新政。首套房贷最低首付调到20%，利率下限调到LPR减45个基点，目前5年期以上利率是3.5%。二套住房五环内首付35%、利率3.9%，五环外首付30%、利率3.7%。
非京籍家庭买五环内的社保年限从3年减到2年，买五环外的从2年减到1年。还有一个重磅消息——符合条件的家庭买五环外商品住房，不限套数了。
算笔账——买套总价300万的五环外房子，政策前首套首付90万，现在只要60万。100万贷款分30年还，首套利息能少11.3万。这对年轻人、新市民的购买力有较大促进作用。
市场成交端的数据也挺有意思。
6月26号那天，北京新房成交153套，环比涨了5.5%；二手房804套，涨了6.2%。整个6月二手房网签预计能破1.5万套，创年内新高。不过新房这边6月累计才3284套，比上月少了24.9%。
有意思的是，二手房挂牌量已经跌到11.83万套，比高峰14.32万套降了17.4%，连续5个月下滑。这说明什么？业主开始惜售了。议价空间也从10%到15%收窄到3%以内。
但别被“成交量火”带偏了节奏——这火是结构性的。西城12万+一平，海淀次新房三年累计涨了快24%。房山、密云还是“2字头”，部分同比跌了16%。官媒说的“涨”是核心区大户型在涨，老百姓感觉“还在跌”是自己的房子可能在远郊。
房企这边也有大动作。
6月26号，首开集团和北京建院宣布重组。首开是北京最早的房企之一，方庄、望京、回龙观都是它开发的，还参与了亚运、大运、奥运“三村”和冬奥速滑馆的建设。北京建院是新中国第一家民用建筑设计企业。两家合并，说是要优化国有经济布局、增强产业链协同。
还有一件事不得不提——李嘉诚在北京的最后一个项目御翠园又开始卖了。这个项目2001年拿地，楼面价才1750块一平。今年6月取得现房销售许可证，加推50套联排别墅，建面345到400平，总价3000万左右。但户型设计过时、土地使用期限大幅缩水，去化压力不小。周边的逸翠园5月挂牌均价也就7.5万左右。
说到底，北京楼市这波行情跟深圳、杭州那边核心地块被疯抢的逻辑是一样的——房企“宁抢核心不赌外围”。中指研究院说了，2026年上半年一线城市土地市场是“缩量提质”的主基调。供应端主动缩减规模、优化结构，特别是强化了“小而美”、低总价优质地块的供应。
这场“结构性热火”，核心区止跌回稳，远郊还在阴跌。如果你在北京核心区、有真实居住需求、月供扛得住，现在可能是近两年最好的窗口期；如果是在远郊或者收入不稳定，别被“成交量火”带节奏——那火跟你没关系。
楼市已经进入精细化择址的时代了。以前闭眼买房都能涨的日子，一去不复返了。
热门跟贴