北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我有一套09买的望京的房子，当时一万多，是从棒子手里买的，望京当时很萧条。但现在我感觉望京比当年还萧条了，我除了这套房还有一套自住的，现在跌幅都超过30%，感觉自己就是当年的棒子了。能再次好起来吗？我是不是也应该卖掉离场了
A：
1、2009年1万多，那估计是年初买的，否则春天之后就不是这价儿了，年底就奔3万去了。这种疯狂的涨幅是不可复制的，除非是恶性通胀。所以如果以当年的大逆转行情为目标，那我认为是不可能“好起来”的，甭幻想了。
2、不过我也不认为望京就此沦落，也就没必要悲观到清仓离场的程度。因为北京市区的高新产业区本来就不多，望京这种能做到产住结合的就更少，所以就算赶上了周期低谷又怎样，基础设施也不会被拆和腐烂，从业者也未必有多少搬家的，那就等着下一轮行情就是了。这种周期也不是一次两次了，连定位都换了三四次，习惯了周期的涨跌也就无所谓了，耐心等着吧。
既然您见识过2007-2009年的萧条，那也算是有经验了。2009年初的行情并未明朗，您为什么敢在棒子大逃亡的时候接盘？说明当时也是看好未来呗，或者说是看好国运+北京的经济发展+望京的转型。当年的望京可跟今天无法比，基础设施差远了，连大望京村还都没拆迁呢。这都能让你看好未来，那现在都建设的这么好了，您反倒怀疑是否能再次好起来了，谁给您的丧气啊？
3、总之这看自己判断吧，我反正是看好国运+北京+望京的未来的。毕竟任何经济体或城市地区，只要发展起来就很难彻底衰落，周期波动+强者恒强才是常态。甚至说句不该说的：美国衰落多少年+多少次了？老欧洲衰落多少年了？小日本衰落多少年了？俄罗斯衰落多少年了？真的都很弱了吗？真的都很多人离场了吗？中国崩溃论也唱了快30年了，这期间离场的中产润人们，您觉得庆幸的居多还是后悔的居多啊？
仅供参考。
二
Q:
回迁房中应该也有保值好的吧？比如北坞嘉园我觉得应该不错，无论周边环境还是配套设施都很好，离地铁也近，这应该保值好吧？
A：
1、回迁房中当然有保值好的。主要都是因为地段儿，这决定了至少70%的保值要素。然后是因为学区，高峰期很多回迁房涨的比商品房多。但其他的保值好的就不太多了，很多时候不是小区真正有问题，而是买房人对这个性质就有怀疑，所以不愿出高价。
2、北坞嘉园是挺好的，尤其是北里，网红回迁小区，环境+配套+小区设施都不错。不过这里毕竟是回迁房，其他小区所具备的各种特色在这里都存在，一个都不能少啊。
另外就因为这里是网红小区，所以认为这里保值好的买家就多，那后果就是推高了小区的溢价，增加了保值的风险。最近我没算过，反正前些日子这里的均价7万多，但每平每月的坪效租金却只有70多，那租售比就高达800多甚至900多，明显超过海淀平均值，甚至是赶上了商品房改善小区中的豪宅。
3、所以这就看您自己的判断吧。可以说这小区到目前为止的保值很好，都赶上甚至超过商品房了。但是这风险也随之增加，毕竟溢价偏高了。那如果能坚持住改善小区的品质，那这溢价就能撑住，但如果继续回迁房的各种特色，或许哪天就不是网红了，滤镜摘掉就泯然众人矣。这您自己判断，我不好预测。
仅供参考。
三
Q:
我的情况是孩子爸爸刚去世，我单身带孩子，但因为遗产问题不得不卖房，都办完后预计能有400万左右资金。请问在不贷款的情况下，在朝阳东四环中间地段，哪里能兼顾居住与上学？希望两居室，带电梯的小区。朋友推荐了**花园这套房，我们实地看过，小区还是很不错的，绿化很高，面积也不错，就是户型确实有点怪异，不知道是否能买？
A：
1、东四环中间地段，一般就是指朝青和四惠一带吧？400万买房没问题，但范围内没有朝阳普通意义上的头部校，所以都不算学区房。这我不好推荐，搞不清现在朝阳区各学校的排名。
2、朋友推荐的**花园，典型的早期港式公寓，绿化率一般都不太高的，达到30%标准的极少。但这种小区的档次都不低，早期业主和租客都非富即贵，物业费也高，所以能把不太多的绿化修整的比较精致，也就显的绿化率高了。
这套房我认为不止是户型有斜角的问题，至少不是主要问题，因为这种老公寓很多户型都有斜角或凹凸部分，这在小区内部不算硬伤。所以主要问题还是顶层，这是硬伤，虽然未必影响保值，但价格和流动性都是不强的。而且这套房大概率是临街有噪音，或者是有遮挡的采光问题，否则不至于这么便宜。再或者有其他原因，那就得自己去问了。
毕竟当地的均价7万多，而这套房才4万出头儿，不太正常。常规来讲，顶层和中间层的价差是15-20%就差不多了，而这套房的价差达到40%，那就肯定有其他您没发现的问题。
3、总之这套房既然看着装修不错，那自住肯定没问题。但前提是搞清楚为什么这么便宜？我建议是先问朋友，得不到解释的话就找中介问问，或者干脆去物业，一般都能得到答案了。东西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理，别花了不少钱却买来个麻烦或遗憾。
仅供参考。
四
Q:
我感觉北京现在买房的有一大半都是父母给孩子买的，我家也是这种情况，本来在通州有房，但女儿到西城上班了不得不再买。请给点建议，是买在广内或大椿天这种带点学区功能的地段，还是索性买在丰台？
女儿在西便门附近上班，交通没问题，只是考虑房子的宜居功能和性价比。预算500万左右，包括少部分贷款，再高的话可以增加一些贷款，但最好不超100万。
A：
1、呵呵，房子这东西在任何时期都是父母给孩子准备的居多啊。城市是买房，农村是盖房，一辈辈儿的不都是这点事儿吗？
这也不是现代的新生事物，而是自古的传统。连苏东坡都写诗“我老未有宅，诸子以为言”，岁数挺大了但不买房，孩子们能不拿这说事儿吗？
2、女儿应该是刚参加工作吧？那常规建议是，如果未婚或还没要孩子，就没必要太早准备学区房。至少七八年用不上学位，没必要支付动辄百万的学区溢价，既耽误了居住也增加了保值风险。
房子是用来住的，既然是主要考虑宜居和性价比，那我建议就是买在丰台了。这其实可以看看西城和丰台的交界部分，比如广外是最典型的，只是一路之隔，西城的7/8万一平，丰台的只有4/5万。在其他配套都一样的情况下，价格中所差的就是学区溢价了。现在虽然普遍降了点儿，但平均也在总价的25%左右，500万的话至少百万起步。
3、简单就是这情况吧，我还是这话，房子是用来住的，学区房是用来上学的，在用不上这功能的时期就没必要多花钱。
而且虽然广内和大椿天的学区不太强，但在入学高峰期这几年，南城因为单价相对低，所以被家长们炒成的溢价比例并不低，和北城是基本一致的。也就是说，家长们花了同样比例的溢价，但没得到同等的资源，并不划算的，尤其您家这种几年内用不上学位的就更不划算了。
仅供参考。
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