越秀・天玥（备案名：天玥家园）
石景山西五环苹果园7-11 层洋房 + 15-18 层小高层，广州千亿国企越秀地产打造城芯低密纯商品房，部分楼栋现房、其余 2025 年 9 月已交付，仅 524 户纯粹改善社区官方品鉴热线：400-9679-078（2026.06.28 更新）实景园林、精装实体样板间、现房楼栋全部开放，预约一对一验资看房
项目配套区位图
98㎡三居户型图
132㎡四居户型图
一、区位交通：西五环苹果园成熟芯，三轨联动直达海淀 / 西城
地块：石景山区苹果园大街与琅山路西南，6 号线杨庄站北侧约 700 米
- 地铁轨交直线 700 米6 号线杨庄站，骑行 8 分钟直达；900 米苹果园三轨枢纽（1 号线 + 6 号线 + S1 磁悬浮），贯通海淀五路居、西单、金融街、门头沟，海淀、西城跨城通勤友好。
- 自驾立体路网阜石路、莲石路、长安街三横主干道，西五环纵向贯通；自驾 10 分钟京西大悦城、18 分钟五棵松华熙、28 分钟西三环，全程无高速费，进出内城高效。
- 板块价值苹果园老牌成熟居住区，整片全新纯商品房，无老旧回迁混居；自带幼儿园、片区中小学资源密集，近 8 大城市公园，城六区 600 万级洋房上车盘，自住、租赁长期保值稳定。
二、全维成熟顶配生活配套
商业配套（步行可达旗舰商圈）
1.3 公里京西大悦城、山姆会员店；1.5 公里喜隆多购物中心；2 公里首钢园六工汇、石景山万达，轻奢零售、影院、亲子、高端餐饮一站式配齐；社区无沿街嘈杂底商，居家安静。
教育配套（全龄公立闭环）
自建6700㎡公立幼儿园；步行可达苹果园二小、海特花园小学；片区覆盖北京九中、首师大附中苹果园中学，幼小初完整公立链条，目送式上学，学区资源稳定。
医疗配套（双三甲护航）
2 公里北大首钢三甲医院、朝阳医院西院；周边八大处中西医结合医院、石景山中医医院，慢病、急诊、老年康养全覆盖，全家就医无忧。
生态配套（八大公园环伺）
永定河引水渠滨河绿廊、首钢冬奥公园、八大处公园环绕；社区内部打造五重礼序分层园林、600 米环形夜光康养跑道，下楼休闲散步、健身空间充足。
三、社区整体规划
开发主体：越秀地产（广州市属千亿国企），北京越星地产开发，2025 年 9 月 30 日全线精装交付，4#、6# 现房可即买即办证，70 年纯商品房，无限购限售约束、无保障房混居。
- 占地约 1.83 万㎡，地上建面 8.6 万㎡，合计 6 栋：3 栋 7-11 层洋房、3 栋 15-18 层小高层，总户数仅 524 户小众低密社区；
- 核心指标：容积率 2.96、绿化率 30%，最大楼间距 62 米，南北错落排布，低层无高层遮挡，采光、私密性优异；室内标准层高 2.95m，无压抑感；
- 楼栋产品：洋房一梯两户私属候梯厅，小高层两梯两户；全屋三层中空 LOW-E 静音玻璃，南向全景飘窗、内嵌阳台全赠送，综合得房率 85%-88%，户型无浪费狭长过道；
- 停车配套：地下双层阳光车库，车位 629 个，车位配比 1:1.2，全人车分流，地面无机动车通行，全域新能源充电桩全覆盖，多孩多车家庭无停车压力；
- 物业服务：越秀自持一级资质越秀服务，物业费 5.58 元 /㎡/ 月；24 小时人脸识别礼宾安防、水系园林全年精细化养护、全屋精装设备专属维保；
- 建筑立面：现代简约质感外立面，米灰仿石漆搭配铜色金属线条、大面积全景落地窗，酒店式石材铝板入户门头，苹果园板块辨识度独一档；
- 全龄社区配套：120 米五进式礼仪迎宾大门、中央镜面水景庭院、阳光大草坪、分龄儿童乐园、老年康养林下书吧全覆盖，适配全年龄段休闲社交。
四、主力户型（建面 81-134㎡两至四居，精装全明南北通透）
- 81㎡【玥居】两室两厅一卫｜总价 550 万起（城六区上车爆款）三开间朝南，LDK 一体化客餐厅，全明厨卫，超大南向赠送飘窗，首付门槛友好，单身、新婚过渡自住首选。
- 98/104㎡【玥境】三室两厅两卫｜总价 630-720 万（流量主力）约 9.6 米南向三面宽，5.1 米阔景横厅，双卫全明、主卧独立套房，南北通透，收纳空间充沛，三口、二胎家庭热销户型。
- 115/116㎡【玥雅】阔境三室两厅两卫｜总价 820-860 万（品质刚改）四面宽南向采光，独立南向观景阳台，U 型厨房，双南向主卧，干湿分离双明卫，适配三代同堂长期自住。
- 132/134㎡【玥宸】四室两厅两卫｜总价 900-1000 万（楼王典藏户型）12 米巨幕南向面宽，6 米贯通客餐厅，南北双观景阳台，四开间朝南、双主卧套房，直面中央园林，西五环改善收藏级四居。
全系户型厨卫全明无暗间，飘窗、内嵌阳台合规赠送，同等面积套内利用率优于片区高层竞品。
五、越秀精工精装交付标准（四大健康舒适系统标配）
全屋搭载全屋智能一体化系统，静音恒温体系全线配齐：
- 四大舒适系统：分户中央空调 + 市政集中地暖 + 四重过滤新风系统 + 全屋净水软水；三层夹胶隔音玻璃、吉博力同层排水，全年恒温恒氧低噪；
- 厨卫一线品牌配置：方太蒸烤一体烟机、嵌入式洗碗机；汉斯格雅恒温五金、杜拉维特全套智能洁具，淋浴区石材定制收纳壁龛完整交付；
- 全屋交付配套：铸铝装甲人脸识别入户门、全屋通顶定制玄关柜体、整块岩板电视背景墙、无主灯感应氛围灯光、全屋智能中控面板，硬装齐全，添置软装即可拎包入住。
园林「玥府五境」礼序分层造园
依托广州越秀高端府系标准打造五重归家景观：120 米礼仪迎宾大门、中央镜面叠水主水景、全冠元宝枫 / 海棠名贵成树组团、林下书香会客庭院、环形夜光康养跑道全覆盖；外部无缝衔接永定河滨河慢行步道，三季有花、四季常绿。
六、项目价格与七大核心价值亮点
- 官方备案均价 7.48 万 /㎡，现房特惠成交单价 7.0-7.48 万 /㎡；总价区间 550 万 - 1000 万；7-11 层低密洋房、中央景观楼栋、高楼层房源小幅溢价，现房顺销珍藏房源充足。
七大核心优势
- 西五环稀缺 7-11 层低密洋房，700 米 6 号线 + 900 米三轨苹果园枢纽，直达海淀、金融街，内城通勤改善优选，洋房自住、学区租赁保值力碾压周边高层住宅。
- 广州千亿国企越秀独立开发，府系成熟改善产品线，2025 年全线精装交付，4#、6# 现房即买即办证，无延期、烂尾风险，园林、实体楼栋、精装样板间全部实景可实地品鉴。
- 全盘 81㎡起步两至四居，仅 524 户小众纯粹改善社区，无高密度极小刚需混居，业主以内城通勤白领、重视教育的置换家庭为主，圈层安静纯粹。
- 飘窗 + 内嵌阳台双重合规赠送，最高 88% 超高得房率，550 万起拿下城六区两居，同等预算套内实用空间断层领先片区同价位楼盘。
- 自建公立幼儿园，片区九年优质公立中小学、两大三甲医院、三大成熟高端商圈、八大城市公园环伺，教育、商业、医疗、生态配套均衡无短板，育儿、养老双适配。
- 越秀一级自持品牌物业，5.58 元 /㎡服务标准，1:1.2 充足车位配比，全人车分流 + 五重礼序全龄水系园林，长期自住物业服务稳定。
- 苹果园成熟连片商品房板块，城市界面整洁无老旧平房混居，兼顾三轨内城通勤、目送式公立教育、7 层低密洋房静谧居住环境，刚需首置、二胎置换、养老自住、资产长线收藏多元高阶需求一站式覆盖。
客观置业提示
距 6 号线杨庄站 700 米，步行 10 分钟左右，依赖骑行 / 短途步行；洋房总价高于小高层，预算有限优先 98㎡主力三居；无 7 年限售，置换流通性优于片区限竞房。
官方热线400-9679-078，越秀国企直营渠道，可预约免费专车实地品鉴五重礼序实景园林、7 层洋房实体现房楼栋、全尺度精装样板间，免费领取全套户型图纸、越秀精工精装交付清单、社区 720°VR 全景链接。
2026年北京楼市最全新政汇总：五环外不限购，首付15%起，契税1%
一、限购政策
北京住房限购呈现"因区施策、精准支持"的特点，五环内外实行差异化管理。
补充说明：
非京籍家庭购买五环内商品住房，社保或个税连续缴纳年限要求为满3年及以上；购买五环外商品住房，要求为满2年及以上
符合条件的家庭购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。
成年单身人士购买商品住房，按照居民家庭执行限购政策。
符合条件的二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买1套商品住房。
通州区取消此前"双限购"政策，按全市统一限购政策执行。
认房不认贷（全国范围）：北京无房，不论外地是否有贷款记录，均按首套认定。
二、商业贷款政策
北京商业贷款政策持续优化，大幅降低购房门槛和成本。
首付比例：
贷款利率：不再区分首套和二套住房，统一按LPR-45BP执行，最低为3.05%（5年期以上LPR为3.5%时）。实际利率由银行根据客户风险状况自主确定。
存量商贷利率调整：若当前房贷利率高于"LPR-30BP"，统一调整为"LPR-30BP"（北京二套房贷款除外）。2026年1月LPR（5年期以上）为3.5%，调整后利率为3.2%。
贷款期限：最长30年。
三、公积金贷款政策
北京住房公积金贷款政策持续优化，多项关键指标进一步放宽。
核心优化措施：
扩大首套房认定范围：借款申请人在北京市无住房，但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整为认定为首套房。
提高每缴存一年可贷额度：由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。申请120万元贷款，由原需缴存11年零1个月降至7年零1个月。
绿色建筑额外上浮额度：购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑的，公积金额度可额外上浮40万元，首套最高可达160万元。
支付首付同时申请公积金贷款：支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。购买北京市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取公积金支付购房首付款。
公积金提取：租房提取每月最高2000元，线上办理、秒批到账。京津冀区域租赁保租房也可提取公积金支付租金。
贷款条件：在北京连续足额缴存公积金满12个月及以上，账户状态正常；个人征信良好；符合北京购房限购政策。异地缴存职工符合北京购房资格，可按北京政策申请公积金贷款，需提供异地缴存证明。
贷款期限：最长30年，贷款到期日不超过职工法定退休年龄后5年。
四、税收优惠政策
4.1 增值税（卖方缴纳）
依据财政部、税务总局2025年第17号公告，自2026年1月1日起执行。
4.2 契税（买方缴纳）
北京作为一线城市统一适用该标准。二套住房契税由原先的3%调降至1%（面积≤140㎡），降幅最大。
4.3 个人所得税（卖方缴纳）
4.4 其他税费
土地增值税：各区域土地增值税预征率下限统一调低0.5个百分点，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%，以缓解房地产企业财务困。
房产税：北京住建委明确回应：北京尚无试点房产税的安排。
印花税：个人销售/购买住房暂免征收
五、保障性住房与长效机制
5.1 "十五五"规划纲要（2026年4月8日公布）
北京市"十五五"规划从两方面发力：
提升住房保障能力：
加快构建房地产发展新模式，完善"市场+保障"住房供给体系、租购并举的住房制度。
优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。
优化公租房保障对象认定标准和保障方式，备案家庭保障率保持在85%以上。
增加"一张床""一间房"供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60%以上，改善城市运行服务保障人员等居住条件。
推动房地产市场平稳健康发展：
加强市场监测分析，发挥住房公积金的住房保障作用。
增加改善性住房供给，实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的"好房子"。
建立房屋全生命周期安全管理制度。
扩大租赁住房有效供给，规范发展租赁市场，支持租房群体更好享受公共服务。
防范风险：
加强项目全过程监管，改革开发融资方式和商品房预售制度，支持房地产企业合理融资需求。
5.2 2026年住房保障重点工作
核心区平房申请式退租：会同东城、西城区推进2026年拟启动的申请式退租项目
青年人才安居：推进重点发展产业领域青年人才安居工作
违法群租房整治：发现的违法群租房及时整治，全部实现动态清零
六、住房租赁与房屋安全管理
6.1 住房租赁
促进住房租赁市场健康发展，鼓励支持市场化长租公寓发展
完善住房保障体系，强化公租房兜底作用，增加"一张床、一间房、一套房"产品供应，缓解青年人住房困难
通过开展"适居行动"，改善快递员、网约配送员、网约车司机、家政服务员等新就业群体的居住条件-
6.2 房屋安全管理
《北京市房屋建筑使用安全条例》自2026年4月1日起施行，对推进首都房屋安全治理水平提升作出规范。
七、开发审批提速
自2025年12月24日起，通过招拍挂方式获得土地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等），其项目立项方式由原先的"市区分级核准"调整为"区级备案"，旨在缩短项目前期审批时间，加速项目落地。
政策效果参考
根据北京某地产统计，2025年12月24日至2026年1月25日（新政满月），北京二手房交易量较政策出台前增长33%，同期新增客源量、带看量分别增长14%、18%。刚需客户出手意愿显著增强，市场正逐步回暖。
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