上海的李女士和丈夫协议离婚，离婚协议写明婚后共有的一套房子归李女士所有。但房子贷款没还完，银行不同意过户，所以房产证上还是两人的名字。离婚两年后，前夫因为做生意欠债100万被法院起诉，债权人申请查封了这套房子。李女士急了：“房子早就归我了，凭什么查封？”
【结论先行】法院查封的是登记在前夫名下的财产。李女士可以向法院提出执行异议，如果能证明离婚在前、债务在后、实际居住，大概率能保住房子。
【一、为什么法院会查封？】
不动产的物权变动以登记为准。虽然离婚协议约定房子归李女士，但没有办理过户登记，对外公示的产权人仍然是前夫。债权人不知道离婚协议的存在，法院依据不动产登记簿查封，是合法的。
【二、李女士如何申请解封？】
李女士可以向执行法院提出案外人执行异议，要求解除查封。需要提供：①离婚协议原件（民政局备案）；②证明离婚协议真实有效；③证明房子实际由李女士占有使用（水电费、物业费缴费记录）；④证明李女士没有恶意逃避债务（离婚在前，债务在后）。
如果法院支持异议，会解除查封。如果不支持，李女士可以提起案外人执行异议之诉。
【三、什么情况下法院会支持李女士？三个有利因素】
①离婚时间早于前夫的债务形成时间。李女士离婚两年后前夫才借钱，说明不是恶意逃债。②李女士长期实际居住在该房屋内，有水电煤缴费记录。③李女士没有其他住房，这套房是她和孩子的唯一住所。具备这三个条件，法院大概率支持李女士。
【四、什么情况下法院不支持？】
①离婚协议签订时间晚于债务形成时间，涉嫌恶意转移财产。②离婚后前夫仍然居住在该房屋内，说明没有实际分割。③李女士有其他住房，不需要这套房维持基本生活。④离婚协议中对财产分割明显不公平（如把所有财产都给一方）。
【五、如果法院拍卖，李女士能拿到钱吗？】
如果法院最终认定查封有效并拍卖，拍卖款在扣除执行费用和优先债权后，按登记份额分配。属于李女士的份额会还给她，属于前夫的份额用于还债。但这个过程复杂，建议在拍卖前解决。
【律师最后说一句】
离婚协议约定房子归你，不过户就有风险。前夫欠债法院查封，你能申请解封，但要看离婚是否在前、你是否实际居住。最稳妥的办法：离婚后尽快办理过户，哪怕贷款没还完也可以去银行申请变更主贷人。
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