本月，欧洲正在经历一场“史诗级”的热浪烧烤。西班牙和葡萄牙局部甚至冲到45℃。英国伦敦地铁车厢温度超过40℃，乘客把出站扶梯叫作“地狱之路”。法国上千所学校停课，卢浮宫缩短开放时间。
法国住房部长文森特·让布伦认为法国超过三分之一的住房可以被视为‘焖罐房’，冬天保温极差、夏天热得像蒸笼。高温不再只是一个气候问题，而是一个社会正义问题。”
“焖罐房” 如果用一个更学术的词汇替代，可以叫气候搁浅资产。
气候搁浅资产的社会正义
什么是“气候搁浅资产”？说白了就是房子正在变成负资产。
搁浅资产原意指的是因为环境、政策或市场变化，突然变得不值钱甚至需要倒贴钱的资产。煤炭矿井是典型的搁浅资产，碳中和目标一来，挖出来的煤没人敢烧，矿井价值归零。
但现在，很多欧洲那些上百年的老房子，正在成为下一批搁浅资产。
欧洲大量建筑的设计逻辑，以冬季保暖为核心。厚墙、小窗、高保温，冬天确实舒服，但到了夏天，这些墙体白天拼命吸热，晚上慢慢释放，室内温度比室外还高，热量根本散不出去。巴黎超过60%的住宅是拥有百年以上历史的奥斯曼风格石砌建筑。这些房子当年设计的时候，根本没想到会有连续40℃以上的高温。
这意味着这些房产的市场价值正在被气候重写。且房价已经在跌了，而且跌得不轻。
根据一项研究，2024年法国能耗评级最好的房子和最差的房子，价格差距已经达到31%。在比利时，这个差距是33%。而且差距还在扩大，能源效率住宅的溢价，已经从2022年前的8%涨到了13%。
换句话说，巴黎的老房子，可能正在以每年几个百分点的速度贬值。而且速度只会越来越快。
欧洲央行将在2026年6月实施“气候因子”政策，对抵押品估值进行气候风险调整。到时候银行放贷会直接打折，能效差的房子，贷不到那么多钱，甚至根本贷不到。
这才是真正的“社会正义问题”，富人可以把老房子卖了换新房子，穷人只能留在“焖罐房”里被高温煎熬。
欧洲人对空调松绑
为此，法国住房部正在抢救这些“气候搁浅资产”。首当其冲的就是放宽空调安装的限制。
法国已出台措施放宽审批。以前巴黎奥斯曼老建筑装空调需要全体业主全票同意。现在修正案允许公寓业主通过简单多数投票通过大规模翻修工程。同时，空调增值税从20%统一降至5.5%。业主共同体可以集体贷款来为工程融资。
但这些措施还远远不够。装空调并不是最优解，巴黎市长格雷瓜尔说得很直白，他反对居民大规模安装家用空调。因为空调虽然能让一个房间变凉，却会把热量排到室外，让整座城市更热，最后形成恶性循环。
金融助力建筑绿色改造
想治本，必须对建筑进行改造，给房子“穿衣服”，加装隔热窗户、装遮阳百叶窗、铺设反射涂料等，让热量进不来去。法国已经意识到这一点。社会住房方面将开展脆弱性排查。目标是到2030年将制冷网络能力翻倍。
但同时，欧洲有大量的历史建筑需要改造，但每一栋改造都需要钱。光靠政府补贴远远不够，这就需要融入金融手段。
欧洲目前很多银行正在做的就是大量提供绿色房贷利率优惠。 希腊国民银行提供50%的贷款费用折扣和10年最低固定利率。法国有零利率的生态贷款。这些工具应该进一步向“改造后能效提升”倾斜。
除了贷款利率，资产证券化也起到重要作用。 2026年4月，欧洲投资银行和西班牙ICO银行投资了一个叫Prado XII的证券化基金，专门用于推动西班牙和葡萄牙的家庭能效改造。把这些分散的改造贷款打包成证券卖给投资者，就能撬动大量社会资本进入建筑改造领域。
巴黎、罗马、阿姆斯特丹那些有历史保护身份的老建筑，改造难度最大、成本最高，但也最需要改造。可以考虑发行专门的“历史建筑气候适应债券”，由政府信用背书，吸引长期机构投资者参与。
谁先动手，谁就赢了
欧洲这轮热浪，其实是一次压力测试。那些能效差的老房子，正在被市场“用脚投票”。租金涨不上去、卖不出好价、银行不愿放贷。而经过改造的房子，不仅住得舒服，资产价值也在上涨。
绿色金融的角色，就是加速这个优胜劣汰的过程，让改造变得便宜，让不改造变得昂贵。
其实欧洲的事情其实离我们并不远，中国也有大量老旧小区、城中村、历史建筑。欧洲今天踩的坑，我们明天也可能踩。
谁先动手改造，谁就抢占了资产的先机。谁拖得越久，谁手里的房子就越可能变成“气候搁浅资产”。
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