重磅表态！住建部原副部长仇保兴：房价已接近底部！到底靠谱吗？|仇保兴|住建部|副部长|孟晓苏|房价|房地产市场|楼市

走在不同城市的街头，能清晰感受到楼市两种截然不同的氛围。上海、深圳的二手房门店周末坐满看房人，不少热门次新小区业主不再轻易大幅让利；而不少三四线县城、城市远郊楼盘，即便开发商、中介连续降价几十万，到访的客户依旧寥寥无几。

一边是局部回暖，一边是持续降温，不少普通人心里满是疑惑：如今市场到底走到哪一步？刚好近期住建部原副部长仇保兴，和摩根士丹利中国首席经济学家邢自强展开深度对话，抛出一句引发全网热议的判断：国内房地产市场，正在逐步接近底部。

不少人看到这句话后立刻产生两种极端想法，一部分人觉得行情马上全面回暖，还有人依旧担心买入后继续贬值。拥有多年住建一线管理经验的前副部长给出的结论，到底有哪些实打实的支撑？所谓“底部”，是不是代表所有房子都会迎来上涨？今天结合完整对话实录、头部券商最新研报、全国官方楼市统计数据，把本轮楼市筑底的全貌完整梳理清楚。

先从一组客观数据看清当下楼市走过的完整周期。2021年国内房地产站上历史顶峰，商品房销售面积17.9亿平方米、销售额18.2万亿元，业内统称“双18”峰值。从2022年开始市场持续调整，到2025年全年销售规模相比峰值直接腰斩，行业经历了长达数年的深度调整。

进入2026年，市场慢慢出现不少积极变化。春节过后，全国三十多个一线、热点二线城市走出一轮回暖小阳春，部分城市二手房月度成交量创下五年新高；国家统计局5月数据显示，全国商品房待售面积已经连续三个月同比回落，5月末库存规模降至7.72亿平方米，持续多年的高库存压力迎来实质性缓解。

仇保兴在对话里提到，如今楼市调整走到当前阶段，背后是四大长期不可逆的发展趋势，也是市场告别全面普涨行情的核心根源。

国内城镇化进程已经走到成熟阶段，当前城镇化率达到68%，结合国内城乡人口流动特点，城镇化长期上限约70%，依靠大规模进城人口催生的增量住房需求持续收缩；持续走低的新生人口，让新增刚需住房需求稳步回落；老龄化时代到来，市场需求从新建刚需住宅，转向适老化改造、改善型居所；产业升级与AI技术变革，不断拉大城市之间、居民之间的收入差距，资源持续向核心城市集聚，不同区域房产价值自然拉开差距。

这四大趋势不会短期逆转，过去闭眼买房就能增值的地产黄金时代彻底落幕，取而代之的是极致K型分化的结构性修复行情，这并非行业衰退，而是房地产转向高质量发展的必经阶段。

顺着这组长期趋势往下看，就能读懂仇保兴口中“市场接近底部”的两层深层含义，这一判断从来不等同于全国房价全面暴涨。

第一层，全国房地产大盘的下行空间已经大幅收窄，多重力量共同托底市场底线。

从价格层面来说，三四线城市、县城的普通住宅价格，已经贴近土地、建安综合成本线，仇保兴明确表示，这类房源再出现20%幅度下跌的可能性微乎其微；从周期规律来看，邢自强结合全球地产周期统计分析，海外国家房地产下行周期普遍维持6至7年，国内本轮调整至今已经接近6年，从时间维度上已经进入筑底窗口期；政策层面，过去多部门出台的调控政策逐步摆脱概念化表述，首付下调、存量房贷利率优化、保障性住房收购等实打实的组合拳落地，能够有效规避类似日本地产暴跌后长达十几年的低迷周期，为市场稳定筑牢防线。

第二层，本次底部是结构性局部底部，三十余个核心热点城市，才是稳住全国楼市的核心支点。

这三十多座城市仅占全国城市总量一成左右，却汇聚了全国七成以上金融、产业、人才资源，只要这部分城市市场企稳，全国大盘就能稳住。当下上海这类城市已经走出独立回暖行情，一方面本地限购等行政限制有序优化，释放政策红利；另一方面本地半导体、人工智能、算力等新质产业快速崛起，持续吸引人口流入，二手房市场率先止跌。

修复的节奏也存在清晰梯度，一线核心片区先行企稳，随后强二线主城跟进，普通二三线城市仍需要消化三十多个月的新房库存，三四线县城则会长期维持低位平稳运行。高盛、标普等国际机构此前预判2025至2026年会迎来市场政策底，2026上半年一线城市成交数据，已经印证了这一预判。

不止仇保兴，2026年年中多家头部券商、业内权威专家，形成了“楼市结构性筑底”的统一共识，多重维度的信号，共同勾勒出市场底部的本质特征。

中信证券、中金公司、中国银河证券6月最新研报同步定调，2026下半年国内房地产将迎来长周期调整拐点，修复会遵循“交易量止跌、房价企稳、开发投资回升”三步走路径，目前核心城市已经走完第一阶段。孟晓苏、丁祖昱、李稻葵、付鹏等业内知名学者，也一致认可市场不会出现全面反弹，只有人口、产业要素集聚的城市核心板块，能够率先完成修复。

综合所有权威观点，能总结出当下市场筑底三大核心特征，也是楼市底层逻辑发生根本性转变的体现。

第一，K型分化会长期固化，核心片区房产具备稳定保值能力，外围远郊、人口流出区域房源维持低位，市场分层成为常态；第二，政策底已经完全夯实，首套房最低首付降至15%，二套房25%，5年期以上房贷利率稳定在3.0%-3.4%历史低位，各地城投批量收购滞销房源转化为保障性租赁住房，为市场设置价格安全垫，杜绝无序暴跌；第三，房产彻底剥离过度的金融投机属性，回归居住核心价值，只有地段、配套、物业、品质兼备的住宅，才能长期守住价值。

市场里的积极变化肉眼可见，北京、上海二手房挂牌量较2025年高点下降两成，购房需求从刚需单一群体，逐步向改善型需求扩散，市场交易活跃度稳步提升，大众对楼市的悲观预期正在逐步修复。

不少普通人容易被“房价接近底部”这句话带入认知误区，片面解读市场走势，不妨理清三个最普遍的认知偏差。

第一个误区，认为市场接近底部，就代表全国所有房子都会涨价。市场修复是结构性行情，只有三十多个核心城市主城优质房源止跌企稳，人口持续流出的县城、一二线远郊、无配套老旧房源不存在上涨基础，整体以平稳运行为主，不存在普涨的土壤，这也是行业回归理性的积极信号。

第二个误区，既然市场见底，就可以大举加杠杆进场投资房产。房产投机的时代早已落幕，当下多数城市房产租金回报率仅1%出头，难以覆盖持有资金成本，除自住需求外，纯房产投资并不具备优势，市场走向成熟的标志，就是褪去炒作属性。

第三个误区，执着等待市场出现完美最低点再出手。底部从来不是单一价格点位，而是一段区间，核心城市优质房源的议价空间正在持续收窄，过度观望只会持续承担租房成本，结合自身居住需求做规划，才是更理性的选择。

站在当前时间节点，能清晰看到楼市正在迎来三大长期良性转变，整个行业迈入健康可持续发展的全新阶段。

第一，居住需求全面升级，行业发展重心从“新建大量住宅”转向优化居住品质。各地十五五城市更新规划投入万亿资金，推进老旧小区翻新、加装电梯、社区养老托育配套建设，适老化住宅、品质改善型房源成为市场主流，所有人的居住体验都会持续提升。

第二，居民家庭资产配置逻辑更加均衡，不再把房产当做唯一财富载体。核心城市优质住宅作为稳健资产品类，能够和理财、权益类资产形成互补，分散单一资产波动带来的财务风险，家庭财富结构更加健康。

第三，楼市调控长效机制逐步成型，政策不再追求短期刺激涨跌，而是搭建租购并举、供需平衡的长效体系，针对不同收入群体提供适配住房方案，长期践行房住不炒的核心定位。