最近跑了几个城市看楼市，感受特别割裂。上海陆家嘴、深圳南山的中介门店，周末看房的人排到门口。
一些热门次新小区的房东，报价不松口，有的甚至还往上加价。再去三四线县城和远郊新盘看看，开发商横幅上写着直降三十万，售楼处冷冷清清，置业顾问坐着刷短视频。
同一片天空下，两种完全不同的画面。普通人夹在中间，到底该不该买，心里实在没底。
就在大家纠结的时候，住建部原副部长仇保兴和摩根士丹利中国首席经济学家邢自强搞了一场对话。仇老说了一句话，国内房地产市场正在逐步接近底部。
这句话几天内就传遍了财经圈。有人当晚约中介看房，也有人觉得专家话不能全信。
一位干过几十年住建工作的老领导，给出这种判断，到底有没有底气？咱们今天把这事掰开聊清楚。
先回头看看这几年走过的路。2021年是楼市最风光的一年，商品房销售面积达到17.9亿平方米，销售额突破18.2万亿元，业内叫做双18峰值。从2022年开始风向变了，一路调到2025年，全年销售规模和巅峰相比直接打了对折。
这一轮调整持续了近四年，把上一轮堆积的水分挤得差不多了。行业元气伤得不轻，开发商日子难过，购房者也跟着心慌。
走进2026年，画面开始有点不一样。春节假期一过，全国三十多个一线和热点二线城市出现了一轮小阳春。
部分城市二手房月度成交量摸到了五年新高。国家统计局5月数据显示，全国商品房待售面积连续三个月同比回落，5月末库存到7.72亿平方米。
这几年压在开发商头上最沉的石头就是库存。如今出现实质性松动，房企总算能喘口气，市场情绪也跟着回暖了一些。
仇保兴在对话里讲得很直接，楼市走到这一步，背后藏着四股长期掉不了头的力量。一个是城镇化率已经爬到67%，距离70%的天花板没多少空间，靠进城催生的增量需求池子越来越浅。
第二个是新生儿数量年年走低，刚需源头在收缩。第三个是老龄化迎面而来，市场胃口转向适老化改造和改善型住房。
第四个是产业升级加上AI浪潮，把城市之间、人和人之间的收入差距越拉越大。这四股力量短期内根本掉不了头。
过去那种闭眼买房就能赚钱的黄金时代，已经翻篇了。接下来等着大家的，是一场极致K型分化的结构性修复行情。
听到分化两个字，有人心里发凉，其实大可不必。一个行业越成熟，定价就越精细。好房子贵得有道理，差房子便宜得也明白，这才符合市场规律。
过去鸡犬升天的局面本身就不正常，回归理性才是好事。理清趋势之后，再来看接近底部这四个字。
这里头藏着两层意思，得分开讲。第一层，全国楼市大盘往下掉的空间，已经被大幅压缩。仇保兴明确说过，三四线城市和县城的普通住宅价格，已经贴着土地成本加建安成本的综合线。
再跌20%的可能性微乎其微。开发商不是慈善家，赔本买卖没人愿意干。
价格碰到成本线之后，市场自然形成一道隐形地板，再往下走的概率很低。邢自强从全球周期规律切入分析。
海外主要经济体的房地产下行周期一般走6到7年。国内本轮调整从2022年算起，已经接近4年的窗口期，时间上正处于筑底区间。
再加上这两年首付下调、存量房贷利率优化、保障房收购等一整套组合拳落地，政策已经摆脱了过去喊口号式的表态。这些工具的目的特别清晰，就是要避免重蹈日本上世纪90年代房地产暴跌后陷入十几年低迷的覆辙，给市场兜住底。
第二层意思更关键。所谓底部是结构性的局部底部。真正撑起全国楼市的支点，是那三十多座核心热点城市。
这些城市数量上只占全国一成左右，却汇聚了七成以上的金融、产业和人才资源。它们稳了，全国大盘就有了主心骨。
上海就是个鲜活的例子，本地限购等行政限制有序优化，半导体、人工智能、算力等新质产业快速集聚，人口持续流入，二手房市场率先止住跌势。修复节奏有清晰的梯度。
一线城市核心片区先迈步企稳，强二线主城跟着跟进。普通二三线城市还得花上两三年时间消化新房库存。三四线县城会长期维持低位平稳运行。
这种梯队式修复，符合资源流动的客观规律，急不来也快不了。高盛、标普等国际机构此前判断2025到2026年会出现市场政策底。
2026上半年一线城市的成交数据，已经为这个判断提供了有力支撑，专业判断正在被市场逐步验证。
认可这种判断的，不止仇保兴一个人。中信证券、中金公司、中国银河证券6月的最新研报同步定调，2026下半年国内房地产将迎来长周期调整的拐点。修复路径会按交易量止跌、房价企稳、开发投资回升这三步走。
目前核心城市已经走完了第一步。孟晓苏、丁祖昱、李稻葵等学者也持类似看法，市场不会出现全面反弹，只有人口和产业要素集聚的核心板块，才能率先走出泥潭。
综合这些权威声音，当下市场筑底有三个鲜明特征。K型分化将长期固化，核心片区房产具备稳定保值能力，外围远郊和人口流出地区维持低位运行，市场分层成为新常态。
政策底已经夯得很实，首套房最低首付降到15%，二套房25%，五年期以上房贷利率稳定在3.0%到3.4%的历史低位。各地城投批量收购滞销房源转化为保障性租赁住房，给市场垫上了一层厚实的安全垫，杜绝无序暴跌。
房产正在剥离过度的金融投机属性，回归居住这个核心价值。只有地段、配套、物业、品质四项兼备的住宅，才能在长周期里守住自己的价值。
北京、上海二手房挂牌量较2025年高点已经下降两成。购房需求从单一刚需逐步向改善型扩散，市场交易活跃度稳步爬升。
大众对楼市的悲观预期正在被一点点修复。这种修复来自基本面的变化，不是情绪上的反弹，含金量更高一些。
围绕接近底部这句话，普通人最容易踩进三个坑。第一个坑，把它理解成全国所有房子都要涨价。
市场修复是结构性行情，只有三十多个核心城市的主城优质房源能止跌企稳。那些人口持续流出的县城、一二线远郊、配套缺失的老旧房源，不存在上涨基础，整体以平稳运行为主。
普涨的土壤已经没有了，把局部回暖错当成全面牛市，很容易在错的地方栽跟头，留下难以脱手的负担。
第二个坑，觉得既然见底就该加杠杆冲进去投资。房产投机的时代早就翻篇了。当下京沪深核心区租金回报率1%出头；百城租金回报率约为2.37%，连持有资金的成本都覆盖不了。
除了自住刚需，纯粹的房产投资不再具备过去那种碾压性优势。市场走向成熟的标志，就是炒作属性的褪去。
这对真正想安家的人是好事，对想短炒快进快出的人是当头一棒。心态摆正了，决策才不会跑偏，钱包也能少受伤。
第三个坑，执着于等到最低点再出手。底部从来不是一个精确的价格点，而是一段区间。核心城市优质房源的议价空间正在持续收窄。
部分热门小区的业主，已经开始拒绝大幅让利。过度观望意味着继续承担房租成本和时间成本。等真等到所谓的最低点，往往就错过了入手时机。
结合自身居住需求做规划，比纠结那几个百分点的差价要明智得多，毕竟居住的本质就是过日子。
站在2026年6月这个节点上，能看到楼市迎来三个长期良性转变。居住需求全面升级，行业重心从造更多房子转向造更好房子。各地十五五城市更新规划投入万亿资金，推进老旧小区翻新、加装电梯、社区养老和托育配套建设。
适老化住宅和品质改善型房源成为市场主流。居民家庭资产配置逻辑更加均衡，房产不再是唯一的财富载体，能和理财、权益类资产形成互补，分散单一资产波动带来的财务风险。
楼市调控长效机制逐步成型。政策不再追求短期刺激涨跌，而是搭建租购并举、供需平衡的长效体系。
针对不同收入群体提供适配的住房方案，长期践行房住不炒的核心定位。看待当下市场只需要把握一个原则，所有选择围绕自身居住需求展开。
优先现房、配套完善的核心片区，结合家庭收支合理规划。仇保兴提出的接近底部，是结构性修复的积极信号，把这个分清楚，就不会被市场情绪牵着鼻子走。
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