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（来源：信达地产）
城市发展已从增量扩张转向存量优化，商办楼宇作为承载城市核心功能的重要载体，其更新对于城市经济发展具有重要影响。随着市场主体活力持续激发，上海商办楼宇更新提升的需求逐渐旺盛，一批兼具创新性与实用性的实践案例不断涌现，下面介绍静安区信达大厦案例。
信达大厦位于静安区北京西路1399号，地处南京西路商圈核心区域，隶属于南京西路街道，于1997年建成投入使用。项目土地性质为商业办公用地，用地面积约0.41公顷，总建筑面积约36650平方米。产权由中国信达持有，其中上海信达立人投资管理有限公司（以下简称“信达立人”）持有61%，中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司持有39%。
2023年，信达立人正式启动大厦整体改造，更新动因主要有以下三个方面：一是静安区租赁住房供需失衡。南部保租房项目仅9个，与北部差距显著。二是载体自身问题突出。楼龄近30年，硬件老化、安全隐患增多，出租率不足50%，租金水平较低，主要承租客户为银行、保险、资管等各类金融机构，近年来出租率和租金逐年下降。三是建筑功能与区域产业人群需求不匹配。南京西路商圈高收入白领群体对品质公寓需求强烈。基于深入的市场调研与多业态论证，项目最终确定以“高端人才公寓”为更新方向，打造面向企业中高层管理者、白领及流动精英的复合型生活空间。改造包括外立面更新和内部空间品质提升，于2025年9月启动，计划设置公寓533套、配套商业约1000平方米。
项目定位为集租赁住房、社区服务、特色商业等功能于一体的多业态共存社区，积极响应《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》“保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变，允许在一定时期内兼容相关业态”的政策，在不改变土地性质的前提下，实现楼宇功能垂直复合化改造。
社会效益：服务赋能吸引人才。项目更新后，将有效填补南京西路商圈中高端保租房的供给空白，为区域产业发展提供配套住房支撑。项目通过共创办公空间、文化社群空间等创新创意场景供给，顺应了“科创回归都市”的新趋势，提升了客户黏性，增强了区域人才吸引力。同时，约1000平方米的社区商业配套将提升周边商业氛围与居民的生活满意度。
经济效益：精准定位形成稳健收益。项目凭借精准的产品定位和科学的租金决策，预计稳定期出租率可达90%以上，商业价值将得到大幅提升。结合税收优惠与成本控制，形成了稳健的投资回报模式。激发物业权利人的积极性，发挥其较强资金实力、专业开发运营能力突出等优势，敏锐捕捉市场需求，高效整合上下游资源，加速推进项目改造，是推动此类项目成功实施的关键。
项目导入南京西路街道党群服务中心，创新采用“垂直分层、功能复合”的空间重构策略。首层保留商业配套，2层集中设置党群服务中心、共创办公空间与文体设施，3层至25层规划为533套人才公寓，形成“下楼办公、上楼居住”的职住一体模式。通过优化核心筒和管线布局，将原办公楼层得房率从62%提升至78%。特别在2层设置“共享办公盒子”，为人才提供24小时开放的弹性工作空间。
在社区商业部分，规划约1000平方米的主力店与快闪店模式，提升周边商业氛围和居民生活满意度。创新增值服务，增加运营收入。信达立人依托集团全产业链能力，统筹项目投融资、改造建设与后期运营。运营方信悦资管在规划设计阶段即提前介入。项目致力于打造高品质的高端人才社区，创新推出“基础服务、增值服务”收费模式，除基本租金外，提供共享办公、社群活动、专属管家等增值服务。
转自：上海住房城乡建设管理
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