北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我的情况如下：1.在京工作8年30岁，准备明年结婚。2.买房预算总额300-500万。3.希望四环沿线两居室，居住体验比较好的，学区可暂不考虑。问题：1.按现在的形势，以我的情况是否应该买房？明年再买是否会更好？2.您对****新楼盘的看法？综合条件是否超过二手房？3.请点评一下户型。
A：
1、房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着呗。不过既然是要结婚，那如果是在有条件买房的情况下还租房住，老婆同意吗？丈母娘认可吗？亲戚朋友会不会背后议论？
如果不在乎这些的话，那其实没必要买房。因为既然是婚房，那要求就比较高，装修也要比较好，而这种房无论在哪个四环沿线都不便宜，500万之内不好买到。所以还不如租房呢，用较少的钱就解决了婚房的高品质问题，性价比肯定高。
2、明年买当然有可能更好了，房价永远有下跌的可能。
不过在我看来，现在北京的房价已经基本到底，房租收益率都超过同期银行利率了，那业主们为什么还要降价抛售？以您的300万起步价来说，这种房在东四环的租金大概有6000左右，一年下来刨去物业费取暖费和空置期什么的也得接近7万，收益率2%以上。而同期五大行利率现在才1.3%最高1.5%，也就是一年4.5万。那问题来了，如果您是业主，愿意再降价到200来万吗？
所以在我看来，明年北京房价涨不涨的不知道，但下跌的空间基本没有了。也就是说，您今年买和明年买有可能是差不多的，区别是多租房一年。
3、我对新楼盘不熟，没什么看法。不过提醒一句，房产的价值由地段儿决定，所谓地段儿其实就是配套的价值。而这种远大新的位置目前都没什么配套，是否能按照规划建成是存疑的。
这参考一下这几年交房的新楼盘吧，都好几年过去了，大多数都没什么配套建成，有的连市政基础设施还没完成呢。
不过新房肯定是居住体验好，怎么都超过二手房。所以如果只是讨论小区和房子内部，那肯定比二手房强。
4、户型没什么可点评的，典型的小三居，这些年全北京的这面积户型都一个模样，很成熟很完善的设计模版了。
5、还多说一句，看样子您应该是没真正的想在近期买房吧？否则不会预算的价格区间这么大，300-500万，这差的200万都能再买一套小户型了。所以如果想买房还是先确定预算吧，然后再聊其他的想法。
仅供参考。
二
Q:
我父母在海淀交大附近有套老破小，一直出租好多年了，去年租金降到8000了。还有三个月到期，我问了问中介说能卖550万左右。我想请您分析一下，这套房的溢价高不高？留着还是卖掉？
Ps：这套房是60平的小两居，南北户型还不错，小区就是老了但环境还是不错的。最高峰时期据说能卖700万左右，至少600多。租金因为是住了六七年的老租户了，所以我们一直低于市场价，市场价应该最高峰是9000以上，现在也少收了至少几百元。
A：
1、您家的租金虽然少收了，但并不影响计算溢价，因为中介报给您的价格也肯定是低估了，所以两下相抵应该还是差不多的。
2、房价550万租金8000，那租售比就是700左右，典型的海淀老破小平均值。所以溢价率就是25%左右，高了能到30%。因为北京同等老破小的平均值是500多点儿，最低的能到400左右甚至更低。
也就是说，如果您家这套房能卖550万，那其中的基础价值为400万左右，另外150万是学区或学位的价值。
3、留着还是卖掉？房子是用来住的，学区房是用来上学的，那如果自己不住，也用不上学位，那就不太划算了。
因为这意味着150万左右的学区价值被闲置，收不到租金，而且还要承担保值风险。毕竟人口趋势是明确的下降了，以北京来说至少要延续到2032年，之后是否能逆转看今年的出生人口吧。
而孩子少了就意味着上学人数减少，可北京是按照人口高峰期配置的学校和师资。入学人数可以迅速减少，老师却是不能同步退休或转行的，那就必定造成学位不紧张了。
4、以2023年入学最高峰为例，那年北京幼升小的人数是23.5万，而同年北京的出生人口是13.3万。那就是说，到了2029年，至少要腾出20万以上的学位，但入学的最多不超15万（计入非京+落户人口）。在这种情况下，就算海淀的教育资源好，也比高峰期的热度要减少一些吧？
而且以交大的学区来说也不算太强，到时候是否能撑住这平均的溢价比例看行情吧。再加上是老破小，居住体验角度也不占优，请问这套房保住溢价的优势在哪里？
5、简单就是这情况，是否卖房由自己决定，我只是列出以上情况而已。
仅供参考。
三
Q:
小红门的鸿博家园是不是被低估了？紧邻四环路和地铁，交通非常方便，又挨着亦庄产业区，环境也好，光我看到的公园就四五个，可房价才2万多，而大兴都3万多呢，这里可是绝对的四环沿线啊
A：
1、鸿博家园，房价是否被低估可以看看租售比，跟其他板块的比较一下就能看出来了。
我刚看了看，这里80平两居租金4000多，大概能卖200来万，租售比500左右。而其他板块一般都是600多，所以如果从这个数值来说，鸿博家园可以算被低估了，或者说是超跌了，低了大概10-15%。
2、不过这里的地段儿确实不算强，本身就是三区交界，导致朝阳不重视，丰台和亦庄都管不着，所以无论是规划和配套方面都很难得到利好。
而且地段儿也有点儿被隔成“城市孤岛”了，北边是铁道和四环，南边有五环，东边也是铁道和高速，西边是河道，然后还有好几个公园，导致不太好规划，更不好引入大型配套。所以这种地段儿自住挺合适的，闹中取静，但其他角度不算太强。
3、还有就是都是回迁房，当年又被严重压缩了成本，所以这些楼盖的怎么说呢？从外立面到内部环境都普通吧，管理的也一般，实在不太好改变。
4、总之如果从数值来讲，那鸿博家园可以说被低估了一些。但之所以被低估也是因为有各种的不利因素，所以这里从居住的性价比来讲是很合适的，超过其他板块，但投资性并不算多强，很难逆袭。或者说就算是逆袭也就是补涨回超跌的部分，但房价想涨到同纬度+同经度的房价均值可能性不大。
仅供参考。
四
Q:
我是考虑的退休养老方案，现在的房子还是当年的集资房，按经适房买的，2008年转商了，能卖500万左右吧。我还有几年退休，爱人已经退了，孩子有自己房子，我想是过两年卖了这套房，然后在四环内买套小的，离医院近的，当压仓的房子，300万左右的，不怕老破小。然后在郊区买一套养老的，环境好交通方便的就行。这个方案是我们不想再添钱了，完全的以房换房。
另一个方案是这套房不卖，单独的买一套养老的在郊区。但是在这种楼市趋势的时候，再买房从投资角度合适吗？
A：
1、我认为不合适。这不是说楼市趋势的问题，而是无论您的哪种方案，其实都不太算投资，都是消费为主，也就没必要聊什么投资角度了。
2、第一个方案是买个市区老破小300万，然后郊区200万自住养老的。但关键是这是北京啊，郊区环境好的宜居房子也不便宜，200万买不到多合适的。也就是说，您卖掉现在地段儿和居住都还不错的，换了两套都不太宜居的，图什么啊？
第二个方案就更是消费为主了，郊区买套小房子自住而已。这种房大多数就是自住合适，出租的话租金不太高，一般都投资性不强。而市区的房子是空着还是租出去，空着的话不划算，租出去的话别扭不别扭？等于租客住的条件比您在郊区还强，图什么啊？
3、反正我要建议就是先别想太多了，等真到快退休的时候再说吧。而且我也不建议上来就买养老房，可以先选个板块租一套试试，真觉得合适再说买不买？
甚至说完全可以把现在这套租出去，如果不是学区房的话那租个7000左右差不多，拿着这笔钱在郊区能租相当不错的房子了。虽然北京房东们不爱把房租给老人，但不太老的时候一般都能租到。
仅供参考。
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