职务犯罪案件中涉案财物退赃——
案涉房屋增值孳息计算基数的认定与误区规避
一、 核心观点：
职务犯罪案件中案涉房产增值孳息的计算如涉及到该房产购买时原始定价与开发商承担违约责任后的成交价格不同时，计算基数的认定是常见的难点与焦点。实践中办案人员极易混淆案涉房产的原始定价与开发商承担违约责任后的成交价格，造成孳息核算结果失当，进而出现超额查封、扣押款项的问题。依据《民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，在合同中约定违约责任并在相对方违约行为发生后收取违约金不仅是法律的规定，而且也是守约方的合法权益，该合法权益应当受到法律的保护。
二、 案件事实：
在职务犯罪中请托人行贿款项全部用于支付了案涉房屋的大部分房款，退赃时因该案涉房屋是受贿人A的唯一住房，A请求保留该案涉房屋时不仅应向办案机关退赃案涉房屋由请托人支付的全部赃款，还应支付案涉房屋全部赃款对应的增值孳息。受贿人在购买该案涉房屋时开发商延迟开盘交房向受贿人承担了违约责任，开发商将违约金折抵了部分房款，并将折抵后的剩余金额算着全部房款写入备案的《商品房买卖合同》。办案人员在计算增值孳息时按备案的价格作为计算基数。
案涉房屋交易过程：
1、2013 年受贿人A向开发商支付诚意金2万元认购案涉房屋；
2、2017 年受贿人A与开发商签订《认购书》确定案涉房屋原始总房价为100万元；
3、2017年年底开发商因延迟开盘向受贿人A出具《优惠确认单》，在该《确认单》中明确：案涉房屋房号，总价100万元（面积*单价，该单价为楼盘开盘时对外销售的正常市场价格），同时写明因开发商迟延开盘的违约行为累计应向A优惠购房款15万元（该15万元等于延迟天数*每天的违约金金额）；
4、随后，开发商最终与A签订《商品房买卖合同》，合同中载明案涉房屋总价是85万元（即：100万元-15万元），请托人向开发商支付该案涉房屋全部余款83万元；
5、2024年，该案涉房屋经评估公司司法评估总价为 120万元；
6、A提出该房屋是其唯一住房，要求将该房屋保留至其名下，办案机关同意，A应当退赃83万元，但就赃款对应应补缴的孳息发生分歧，办案机关认为应当缴纳增值孳息34.18万元。
三、律师认为：
依据《民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任”、第五百八十五条“当事人可以约定支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，也就是说在合同中约定违约责任并在相对方违约行为发生后收取违约金不仅是法律的规定，而且也是守约方的合法权益，该权益应当受到法律的保护。本案中开发商给予A的购房优惠是其应当承担的违约责任，并非房屋本身固有的市场价值的减少，核算房屋增值孳息或收益应当以案涉房屋的原始价值作为计算基准。办案机关在要求A退赃时，计算得出增值孳息总额为：评估价120万元－签约价格85万元＝35万元。但律师认为案涉房屋正确增值孳息总额应为：评估价120万元－原始房价100万元＝20万元。办案机关计算请托人支付的83万元购房款对应的增值孳息以优惠后合同中的实际签约价85万元为基数，属于法律适用与计算标准的双重错误，本案应按照请托人出资的83万元占原始房价100万元的比例计算增值孳息，请托人出资的83万元对应的孳息应为20万元*83万元÷100万元=16.6万元，而不是35万元*83万元÷85万元=34.18万元。
综上，本案案涉房屋孳息计算基数认定错误，直接导致核算结果失当，办案单位应以案涉房屋原始总价为基础核算孳息。当事人若遇到案涉财产核算、查封扣押类疑问，务必梳理案涉财产完整交易证据，依托法律规定厘清计算标准，依法维护自身的合法财产权益。
四、 延展提问：
职务犯罪如何退赃？
职务犯罪退赃的步骤？
职务犯罪退赃孳息如何计算？
职务犯罪退赃如何划分赃款、合法权益？
西藏 拉萨 李旭东律师
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