东城那个均价4万1的项目，5月份网签了171套。

171套这个数字放在全东莞22个镇街新房均价都不到两万的市场里，有点扎眼。 这几个核心区的项目一集中签约，全市均价就被拽到了2万3。 住在望牛墩的人看着这份楼市月报，大概会觉得自己跟东城不在同一个城市。

去年1月，东莞新房网签均价创了10个月新高，24940元一平。 但那个月全市只卖了689套房子。 3月“小阳春”来了，成交量跳涨到3587套。 4月又掉回1178套。 5月再回到1255套。

新房成交量的波动像一条被拉扯的橡皮筋，忽松忽紧。 根本原因在于，能支撑起这个“全市均价”的房子，集中在少数几个街道。 松山湖、南城、东城、滨海湾，这些地方价格高，但只要它们动一动，全市的数字就跟着抖三抖。

其他镇街呢？ 22个镇街新房均价在2万以下，占了全市的三分之二。 莞城、高埗、谢岗、石排这几个地方，5月份一套新房都没成交。

二手房的情况更直接。

打开网易新闻 查看精彩图片

5月东莞二手住宅成交了3408套，比去年多了四成多。 价格却连续第5个月往下走，12825元一平。 套均面积大约108平米，总价大约139万。 对比新房动辄两三百万的总价，这个门槛明显低了不少。

业主们愿意降价。 挂牌量超过7万套，不降价很难出手。 松山湖的二手房能卖到3万一平，樟木头只能卖到7千。 同一个城市，房价差出四倍。

厚街那块地在4月底被保利拿下了。 63轮竞价，溢价14%，楼面价8002元一平。 跟2023年那会儿比，地价便宜了将近一半。 低地价加上2.0的容积率，开发商能腾出手来做产品。

但这只是一块地的热闹。 整个上半年土地市场偏冷，大部分地块还是底价成交或者干脆流拍。 开发商拿地只看核心区，不是所有地方都值得赌。

政策端该给的都给了。 公积金贷款额度提到150万，人才和绿色建筑家庭还能更高。 首套房利率降到2.6%。 购房补贴照发。 但1月份政策刚出来的时候，新房成交量还是掉到了689套。

买不买房这件事，不是降几十个基点的利率能决定的。

新房市场像一场“平均数游戏”。 核心区几个高价盘一网签，全市均价就上去了。 普通镇街的房子降价也卖不动，去化周期长达30多个月。 全市新房潜在库存9.2万套，按现在的节奏，要卖将近三年。

二手房这边倒是真实很多。 成交量大，价格也降得实在。 那些在核心区买不起新房的人，大多数去了二手房市场。 房东降价，买家接盘，成交就发生了。

4月份有115套人才安居房按八折配售。 5月公积金政策又放松了。 效果有没有？ 看数据——5月二手房降幅是近一年最小的，环比只跌了0.73%。

但核心区的房子和新房成交量的波动，很难说已经稳定下来。 市场里充斥着大量的待售房源，买家的选择太多。

一个做中介的朋友说，现在带客户看房，第一件事不是介绍房子，是先问预算上限。 然后按这个上限，把同价位能买的房子全部拉出来对比。 客户挑着挑着就不买了。

这大概就是上半年的真实写照。 核心区那些卖得动的项目，靠的是地段和产品力。 降价卖得动的二手房，赢在总价够低。 剩下的那些，挂着挂着就没人问了。