近期，蓬江区滨江新区体育艺术休闲街区热度持续攀升：龙舟竞赛、粤超、粤 BA 各类文体赛事轮番上演，紧邻江门体育中心的滨江悦动体育乐园、胜道酷野国际卡丁车公园人气也持续走高，卡丁车引擎轰鸣点燃潮流活力，作为全区首个创新实施“1.5级开发”模式的项目，潮流运动新场景加速落地，让滨江新区“旺上加旺”。
今年以来，蓬江区聚焦土地资源高效利用，创新探索土地“1.5 级开发”模式，打破储备土地“要么不出让、要么彻底出让”的二元局限，成功盘活多宗政府储备土地。原本荒置待开发的土地提前焕发生机，土地潜在价值得到充分释放，为 “百千万工程” 纵深推进、城市品质全域升级注入源源不断的土地动能。
制度破局
滨江新区加速焕新
以往，辖区内一批配套完善、远期规划未定的储备土地长期围蔽管护，每年耗费大量人力物力，土地资源持续 “沉睡”。为打通过渡期利用堵点，蓬江区率先在全市出台《蓬江区储备土地、拟收储土地管护与开发利用指引（修订版）》，清晰划定 1.5 级开发准入标准、办理流程、租赁规范、建设管控与全周期监管机制，让过渡性开发有规可依、有据可查。
据区自然资源局介绍，“1.5 级开发”介于一级土地整理与二级永久开发之间，核心以 “时间换空间”：对暂不具备出让条件的储备地块，编制临时规划，设置最长不超过 10 年租赁期限，采用装配式、模块化临时建筑，严控容积率不超 1.0、建筑高度不超 12 米；待片区开发成熟后，政府按协议收回土地，严格依照片区控规实施高标准二级开发，兼顾短期利用效益与长远发展刚性规划。
供地方式灵活适配市场需求，地块通过公开挂牌、协议招租推向市场，重点支持文创、文体文旅、便民商业等业态落地；同时出台惠企租金政策，实行租期内租金标准固定、分年度缴租机制，大幅降低企业前期资金投入压力，精准匹配企业过渡经营、增资扩产、配套落地等多元需求，持续优化区域营商环境。
依托1.5 级开发政策红利，区属国有企业在体育路地块项目、观澜湖地块项目成功打造综合性体育乐园、卡丁车公园、水上乐园等，串联江门体育中心、会展中心、潮岸文旅摩天轮综合体等载体，构建新区体育艺术休闲消费闭环，片区城市界面、人气活力、商业价值同步跃升，打造一座集运动健身、休闲游憩与文化体验于一体的综合性新地标，成为全区存量土地活化利用的核心示范片区。
“江门拥有扎实的汽摩产业根基，这是我们落地布局的核心考量。园区自 4 月开园运营以来，每月平均接待游客超 4000 人次。我们紧抓粤超、粤 BA等本土大型体育赛事热度，配套推出主题体验活动，持续拉动客流增长。”胜道酷野国际卡丁车公园相关负责人李光亚表示，依托 1.5 级开发模式，企业得以快速落地潮流运动配套，补齐片区休闲业态短板，不仅丰富了市民休闲选择，更带动周边文体产业协同发展，短期租赁、轻量化建设的灵活机制，也大幅降低企业前期投入压力，给项目经营留出充足发展空间。
多点布局
全域盘活释放红利
蓬江区以滨江悦动体育乐园为示范样板，快速推动“1.5 级开发”模式全域落地，覆盖杜阮镇、环市街道等重点片区，落地文创、商业配套、文旅休闲多类型项目，形成规模化盘活格局，全区累计盘活出租储备地块超780亩。
文创产业载体拔地而起。坐落于建设三路西侧、市气象局北侧的五邑创意产业园，占地 97.28 亩，是江门首个面向全社会公开落地的 1.5 级开发商业地块项目，2025 年 3 月完成摘牌。项目总投资 2 亿元，规划建设约 5 万平方米建筑，打造集聚艺术设计、科创孵化、潮流文娱的城市创意高地，目前项目施工与招商推介同步全速推进。
五邑创意产业园项目效果图
深耕江门“中国摩托之都”产业根基，区属国有企业通过“1.5 级开发”模式征集项目合作方，在杜阮兰石片区 318 亩地块建成全省首个公共型摩托车专业试车场。场内配备 1.6 公里环形主赛道，搭配颠簸路、涉水路等十余种特色测试路面，为本地摩企提供研发调试、新品展示、外商试驾一站式公共平台，不少海外客商实地试车后直接追加订单。
全省首个公共型摩托车专业试车场。司徒俊杰摄
汽车消费配套同步补齐。江门大道中东侧、江杜东路以南 50.7 亩地块落地中创新能源汽车商业体，由企业竞投建设汽车展销展厅、大型停车场、充电桩集群，叠加球类运动场馆，一站式满足市民购车、充电、休闲运动多重需求。
中创新能源汽车商业体项目效果图
从杂草丛生的闲置空地，到特色文体地标、产业发展平台、便民生活配套，一批差异化项目落地见效，存量土地集约利用价值充分释放，实现 “一地多用、短期增效、长期发展”。
深化改革拓新局
输出可复制“蓬江经验”
昔日围蔽荒芜的闲置地块，通过社会资本参与临时开发，变身运动乐园、创意街区、休闲场馆补齐区域文体配套短板，将持续优化城市空间界面，提升片区宜居度与城市辨识度。
“以往储备土地每年需投入大量人力物力开展围挡、垃圾清理、违建管控等管护工作，推行 ‘1.5 级开发’模式后，土地租金形成持续性稳定收入，同时短期过渡开发提前培育片区商业与人气，土地价值持续增值，构建良性开发循环，形成‘短期租赁收益 — 远期土地增值收回 — 滚动储备开发’良性循环，土地利用效率实现倍增。”区自然资源局相关负责人表示。
下一步，蓬江区将持续深化存量土地改革，推动“1.5 级开发”与全域土地综合整治、低效用地 “工改” 政策协同联动；完善项目全生命周期监管机制，细化临时建设标准、日常巡查、到期清退流程，确保地块租期结束后完整净地交付、地块价值稳步提升；持续扩大闲置储备土地盘活规模，丰富产业、民生配套应用场景，持续深挖存量空间发展潜力，为珠三角乃至全国城市存量土地治理、城市空间提质提供可复制、可推广的蓬江实践经验，以土地要素改革持续赋能区域高质量发展。
编辑 | 蓬江发布编辑部
来源 | 江门日报记者/任佳燕、区自然资源局、区国资局
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