出品|中访网
审核|李晓燕
近日，华侨城2025年度股东周年大会顺利召开，新任董事长吴秉琪履职满十个月后首次坐镇股东会，面对投资者抛出的剥离地产、文旅转型、债务压力、东部华侨城改造等多重核心疑问，管理层一一给出清晰答卷。不同于行业内部分房企激进剥离地产业务的操作，华侨城明确表态无剥离地产计划，坚持文旅与特色地产协同发展路线，一边加速存量资产出清回血，一边深耕文旅IP运营、推进老牌景区升级，在行业调整周期中走出一条稳字当头的转型路径。
地产行业深度调整周期里，不少房企选择彻底切割住宅开发业务，聚焦轻资产赛道，本次股东大会现场，便有股东提出参照中交地产一元转让地产业务的模式，让华侨城彻底抽身地产、专攻文旅。面对这一极具代表性的市场疑问，公司战略板块负责人直接给出定论：文旅、地产是华侨城根基性双主业，不存在剥离地产的相关规划。
董事长吴秉琪进一步拆解了两大业务绑定共生的底层逻辑。华侨城自文旅起家，地产开发多年来为企业规模扩张、现金流补充提供坚实支撑，更是文旅项目落地的配套载体。市场熟知的欢乐谷系列园区，周边均配套特色地产项目，乐园带来稳定客流与人气，土地物业反哺文旅开发投入，二者形成不可分割的良性循环。即便当下地产业务承压，这套协同模式仍是企业核心竞争力，在地产业务风险妥善化解后，反而会成为文旅板块增长的助推器。
从最新经营数据能够直观看到业务结构的持续优化。2025年华侨城全年总营收313.81亿元，其中地产业务收入98.48亿元，营收占比回落至31.39%，同比大幅下滑18.08个百分点；文旅板块收入213.72亿元，营收占比攀升至68.10%，双业务营收占比完成结构性调换，文旅正式成为营收基本盘。数据变化印证企业主动调整业务重心，并非放弃地产，而是弱化地产营收权重、放大文旅核心地位。
面对存量地产积压、资产周转缓慢的行业共性难题，华侨城将存量盘活定为全年核心攻坚任务，从过去下属企业自主处置，升级为集团统筹推进，打出一套多元化处置组合拳。2025年至今，公司完成12宗地块退出，回笼资金近30.9亿元；截至2025年末，累计整合61个存量项目，按业态归集至对应专业平台，低效资产梳理工作全面提速。
针对在售楼盘，企业跳出单纯降价去库存的传统思路，通过户型迭代、样板场景升级，打造绿色、智慧、宜居的差异化产品体系；同时锚定核心城市，灵活运用房票政策拉动存量房源成交，持续对接地方政府推进土地收储置换，优化整体土地储备结构。对于低效不良资产，公司实行分类分批有序出清，多渠道修复经营现金流，用时间换空间，逐步化解地产端遗留压力。
作为转型主线的文旅板块，已展现稳定复苏势能。副总裁关山在会上详解欢乐谷全新发展布局，品牌确立“城市安居主场”全新定位，IP运营采用自主孵化+外部联名双轨模式。近两年欢乐谷持续引入多元热门外部IP，超级飞侠、王者荣耀、葫芦兄弟等十余款大众熟知IP落地园区活动，线下实景互动模式大幅提升品牌传播力。2026年前五月，旗下文旅项目累计接待游客3083万人次，客流规模实现同比正增长，线下场景流量优势持续巩固。
老牌标杆景区改造同样迎来实质进展。承载一代人记忆的深圳东部华侨城，自去年大侠谷闭园改造后备受市场关注。这座国内首个国家级生态旅游示范区，因运营年限较长面临业态老化、吸引力下滑等转型痛点。本次股东会披露，改造项目升级为集团重点工程，由董事长吴秉琪牵头成立专项工作组，原酒店板块单独负责的改造工作，新增欢乐谷专业团队协同参与，目前整体设计方案基本定稿，今年下半年将全面启动施工，老牌山海文旅综合体有望迎来全新面貌。
除业务发展外，投资者重点关心的债务风险问题，管理层也坦诚披露现状并给出定心信号。2025年末华侨城总资产2803.84亿元，同比缩减13.51%；有息负债1185亿元，同比下降9.13%，资产收缩幅度略高于负债规模。副总会计师刘宇解释，该现象源于地产端“以售定投”经营策略，企业主动缩减新建项目投入，严控新增开发支出，优先保障现金流安全，因此资产规模回落更为明显。
从债务结构来看，公司超八成有息负债来自银行渠道，近七成负债为中长期融资，短期集中兑付压力可控。近年集团持续调整负债期限、融资渠道，稳步压降债务总量，整体风险处于可控区间，为文旅深耕、存量盘活预留稳定资金环境。
客观而言，华侨城当下仍需直面短期经营阵痛：地产存量去化周期较长、老牌景区改造需要持续资金投入、行业消费复苏节奏存在不确定性，转型见效仍需等待。但区别于多数房企“一刀切”剥离地产的激进路线，华侨城依托文旅+地产独特协同壁垒，选择循序渐进优化资产结构。一边加速沉淀低效资产回笼资金，一边持续加码文旅IP与园区升级，依靠双主业相互赋能缓冲行业周期冲击。
本次股东会释放的核心信号十分清晰：华侨城不会抛弃地产底色，也不会放缓文旅发展步伐。以存量盘活化解短期压力，以文旅业务筑牢长期增长底盘，用稳健经营换取转型空间，这套稳中求进的发展思路，或将为文旅地产综合企业转型提供可参考的样本。
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