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1. 地块位置：昌平区小沙河村棚户区改造地块，案名星耀未来，备案名水畔芳邻嘉园
2. 拿地主体：越秀地产75%+未来科学城置业25%联合体（项目公司：越昌地产）
3. 出让时间：2024.10.22，总价25.33亿元底价成交，楼面价2.5万/㎡，销售指导价6.6万/㎡
4. 配套地块：同步拿下0007托老所、0008幼儿园地块，建成后无偿移交政府
用地性质：R2二类居住用地
用地面积：56371㎡（约5.63万㎡）
总建面：16.09万㎡；地上建面10.13万㎡，地下5.96万㎡
容积率：1.8（低密洋房）
控高：24米，全部6-8层板楼
绿地率：30%
总户数：978户
机动车停车位：1235个，人车分流设计。这是星耀未来具体信息，大家可以参考。
星耀未来的楼面价2.5万/㎡即包含无偿配建了托老所和幼儿园，星耀未来东侧的两个地块是CPO0-1802-0006、0009-1。
该地块用地面积约5.97万平米，建筑规模为7.17万平米，容积率只有1.2，是一个低密度项目。

一、项目基本信息:

星耀未来位于昌平区朱辛庄板块，由越秀地产和未来科学城集团联合开发。该项目在今年4月开盘后，取得了较高的市场关注度，其热销在一定程度上反映了当前北五环外优质改善型产品的市场需求。

星耀未来项目位置图

星耀未来总建筑面积约16万平方米，规划17栋6-8层的纯洋房，共978户，容积率1.8，是昌平南目前唯一的纯洋房社区。

项目沙盘

产品户型主要为92㎡、97㎡、107㎡的三居和132㎡的四居，得房率在88%-92%之间。物业为越秀物业，物业费5.58元/㎡·月，车位配比1:1.3。

二、核心优势：

1. 低密纯洋房社区

在朱辛庄板块，星耀未来以1.8的容积率和纯6-8层洋房规划，确实形成了差异化优势。这种低密度居住体验，为追求改善居住环境但预算有限的购房者提供了一个新选择。

2. 价格竞争力

项目指导价6.6万/㎡，但实际开盘价在5万+左右，92㎡户型总价约500万起。相比周边项目如越秀星樾（成交均价约6.14-6.5万/㎡）和中海寰宇未来（成交均价约6.18-6.2万/㎡），价格优势较明显。

3. 装标配置较高

项目装标堪称一大亮点，赠送西门子双开门冰箱、洗烘一体机、科勒智能马桶、恒温花洒等，方太烟机灶具、蒸烤箱、洗碗机、净水器也一应俱全。

全屋注重收纳设计, 储物空间多，玄关柜、家政柜、餐边柜、卧室衣柜等全配套，连飘窗也设置了抽拉柜，这个是给咚咚姐留下印象比较深刻的地方。

样板间-客厅

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