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最近几年的楼市发展，无疑是处于一个历史性拐点的位置上。

大家有目共睹，从2021年以来，楼市发生了翻天覆地的变化，新建商品房销售面积在2021年达到17.94亿平方米的峰值后开始一路下滑，2025年已经是跌破了10亿平方米。

在成交量断崖式下滑的同时，房价也是经历一轮较为激烈的下行调整。不少城市的房价从最高位下跌幅度超过40%，甚至也有跌了50%以上的。在如此短的时间内，如此大的下跌幅度，算是非常惨烈了。

为何楼市在这几年会经历如此大幅度的下跌调整？其实就与驱动楼市发展的因素发生了巨大的变化相关的。

首先是国内总人口从2022年开启了负增长，之后的几年延续这一负增长态势。实际上，一些其他国家和地区的人口发展经验已经说明了，人口一旦进入负增长就很难在短时间逆转的。国内人口在未来相当长的一段时间内会维持负增长是大概率事件。

而人口增长是支撑楼市发展和房价上涨的核心因素。人多了，才会需要更多的房子居住。人都减少了，那未来的新增住房需求肯定会减少。当然，这里我需要的强调一点是这是从全国整体市场层面来看的，像一些超级大城市对总人口的减少并不敏感，因为这些城市具有吸引人口流入的条件。

可能当下总人口减少对住房需求的直接影响并没有那么大，但是会影响市场的预期，继而也会影响成交量和房价。

另一个重要因素就是城市化进程的影响。过去，在快速城市化进程中，大量的人口流向城市，使得城市的住房需求在短时间爆发式的增长，但住房供应无法在短时间供应出来，所以也就促使了楼市的大发展和房价的快速上涨了。

但最近几年，城市化利率已经到了较高的水平，客观上也会慢慢放缓步伐的。实际上从，最近几年的城市化率数据的变化也是反映了城市化进程减缓了。2025年常住人口城市化率达到了67.89%，已经达到相对高位的水平。而2020年以来，每年城市化增长数值均小于1%。

总人口的减少、城市化进程减缓，意味着每年新流入城市的人口在减少，对新增住房的需求自然也就少了。

以上的因素说明了住房市场的需求层面在发生重大的变化。而实际上，经过这么多年开发建设，住房市场供应层面也在发生重大的变化。从整体层面上来看，已经不缺房子了，缺的只是一些大城市的房子和“好房子”。楼市实际上已经开始逐渐进入存量市场了。

从楼市发展来看，这也算是其发展过程中一个重要历史性拐点了。由过去的增量市场进入存量市场，从早期发展阶段逐渐转入成熟发展阶段，市场正在经历着巨大的变化。

经历这个历史性拐点之后，楼市大概率不会再是单边行情——普涨或是普跌；而是其走势将会是因城市因区域而分化了。