最近不动产金融领域有件大事，京东产发联合高核资本设立的京东高核现代化基础设施机构间仓储物流不动产投资基金，在上交所正式落地，总投资规模约 42 亿元。
消息刚出，市场就给出了直接反馈，这单产品超额认购，利率一路下行，毕竟好资产越来越难找了。
简单拆解下，现在这类不动产投资基金分两种：面向普通老百姓的公募产品，几十块就能上车；另一种就是这次的机构间产品，只定向卖给头部保险公司、大型机构，门槛很高，不对外零售。
这单产品落地，等于京东产发在仓储物流资产证券化赛道抢了个先手，以后想走这条路的产业资本，就有现成的参照系了。
当下很多实体商铺、写字楼的空置率压力不小，租金也疲软。反过来，仓储物流的核心城市租金一直在回升，是当下少有的基本面向好的不动产类别。
背后逻辑很实在：电商和即时零售还在增长，加上一带一路的贸易量持续攀升，仓库需求是实打实的硬需求。机构手里的闲钱没好去处，自然就往这扎堆了。
真正让市场信服的，是京东产发这些年攒下的硬实力。从 2019 年推出第一只核心基金开始，两轮融资跟进，陆续铺开开发基金、收购基金、合伙投资平台，产品线越做越全。
到 2023 年，京东产发在上交所上市了国内首单名企仓储物流公募不动产投资基金，从拿地开发、运营管理到资本退出的全周期操盘能力已经走通。
截至去年底，京东产发管理着 280 多个项目，全球总面积超 2700 万㎡，管理总资产规模超 1200 亿元。最关键的是，即使按最严口径，出租率也能维持在 90% 以上，比行业平均高出一大截。
外部客户收入占比六成多，马士基、宝马这些头部企业都是租客，租户实力硬、行业覆盖广，单一客户或行业的波动很难影响整体出租率，租金收缴也一直保持高位。
这些底层资产本身就有稳定的现金流，抗周期能力强，是实打实的现金流压舱石。
当越来越多产业资本沿着这条路走下去，国内不动产金融的大循环，才算真正有了落地的支点。
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