广州楼市，杀疯了！
2026年过半，相信不少关注楼市的粉丝已隐约感觉到，今年的市场风向，跟去年完全不一样。
克而瑞数据显示，广州今年上半年网签31225套，位居全国300多个城市中的TOP1！
成交面积超337万平，仅次于成都，远超北京、上海。
｜广州楼市发布 制
更关键的还有价格。
今年上半年，广州新房网签均价达34679元/平，同环比均实现了1.5%的上涨！
拉长周期来看，这也是2023年以来，广州房价的首次上涨。
中心区的表现更为亮眼！
今年上半年，中心区新房均价突破6万+，比去年同期上涨了8%！
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楼市君深扒了一下数据，还发现了几个关键信息。
广州新房供求比创新低、二手挂牌量开始缩量，再加上建筑新规收紧、新规产品对二手市场影响减弱等等。
这些事实都指向了同一个判断：
广州房价底部已基本夯实，下半年到明年，新房价格下行空间极窄，核心区更有温和回升的动力。
我们接着往下聊~
壹
先来看看最能影响房价的供需情况。
坦白讲，过去几年，广州房价下行，除了整体市场大环境的影响之外，更多还有供需不平衡的因素在里面。
现在，这个局面正在发生根本性的逆转。
｜广州楼市发布 摄
克而瑞数据显示，今年上半年广州新房新增供应套数仅有17569套。
这个数据创下近几年的新低，仅有2022年下半年45909套的1/3左右。
而持续缩量的新增供应，也进一步把广州新房的供求比拉低至0.58，出现了供不应求的局面。
也就是说，广州每新增1套供应，就差不多会卖出2套新房。
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当然，供求比持续下探，广州新房的去化周期也不断降低。
楼市君之前也统计过，广州新房去化周期已经从20多个月，下滑至5月份时候的18.5！
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而供应端的减少，是广州土地市场开始控量的体现。
根据《广州市2026年住房发展年度计划》，今年商品住宅用地供应计划仅216.5公顷，较2025年的515.5公顷大减约58%。
今年上半年实际仅成交涉宅地10宗，规划总建面113.48万平。
这两个数据可以排在近5年的倒数第二和第三。
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当然，今年土地市场表现，也给了新房价格坚实支撑。
一方面，今年广州成交的宅地基本都是核心区“小而美”的地块。
除了马场地块一期之外，其他地块——像是琶洲中二区、番禺洛浦、白云设计之都等地，规划总建面均未超过10万平。
因此，在未来1-2年内，广州新房的新增货量有限。
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另一方面，今年成交地块的地价锚定作用明显。
比如马场1期和琶洲中二区宅地均刷新广州地价TOP10，设计之都、番禺南浦地块还出现多轮竞价。
这些都意味着，地块未来入市的价格不会低，不会出现海量低价项目冲击市场，同时也给周边在售项目提供新的价格锚点。
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楼市君观察到，今年不少新盘真的涨了。
比如保利海韵，加推比开盘贵20-30万，聚龙湾源舍涨价超2000元/平。
这两天多盘也发了涨价海报，琶洲南TOD全线上涨2%、中海大境630收官后涨3%、保利天曜涨3%，保利翔龙天汇7月涨价3%...
|朋友圈涨价海报
贰
看完供应层面，我们再看看二手市场。
作为广州楼市的真实温度计，二手市场的表现，也关系到广州楼市的走势。
特别是新政下，广州一二手置换链条的激活，市场结构性问题逐步解决，也能进一步促进房价的整体企稳回暖。
2026年上半年的广州楼市，有两大亮点值得大家关注。
一是，二手挂牌量出现了持续回落。
根据冰山指数数据，广州二手挂牌量从去年9月份最高的145951套，下滑至今年6月份的137156套，连续9个月出现下滑。
二手挂牌量整体减少了近9000套！
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二是，二手房成交量维持高位运行。
今年3-5月，广州二手房成交量连续三个月破万套，是近年来少有的持续性活跃表现。
6月份二手成交稍低，但依然维持在9376套的高位，在近一年多的时间里，可以排到第五！
｜广州楼市发布 制
这里有个明显的事实。
正是因为新房供应收紧、价格回调空间变小，一部分买家的注意力才转向了二手。
这也进一步促使了广州二手市场出现实质性改善。
当二手低价笋盘被快速消化后，买方市场的议价主导权会慢慢向卖方回摆，核心区二手房价格具备筑底甚至微幅上行的基础。
叁
最后，支撑广州房价，还有一点很重要：
现在广州的新规户型报批已经全面收紧。
过去一年多，广州新规盘使用率动辄突破110%、120%甚至更高。
这类产品的出现无疑是一把双刃剑：它能让新规产品销售火热的同时，还卷哭旧规产品，加重了购房者的观望情绪。
真正的转折从今年3月开始，官方开始严查开发商偷面积的各种擦边操作。
就在前两天，广州公布了“偷面积”首张罚单。
|图源：央视新闻
新规的收紧，对在售新盘来说无疑是一件好事。
楼市君观察到，今年二季度以来入市的全新盘，使用率不再像过往那样夸张。
换句话说，市场上不会再出现大面积赠送碾压非新规的产品了。
另一方面，新规产品对二手的影响也在减弱。
根据贝壳找房数据，首批挂牌的新规房源，并没有原先大家预想的那样严重冲击二手行情。
比如湾花地湾，新规盘挂牌均价在4.4-4.7万/左右，与附近旧规二手房的挂牌价相差无几。
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换句话说，在进入二手市场后，过去影响房价最大的“产品代差”优势正在缩小，新规产品和非新规产品的竞争基本回到同一起跑线。
而这，对二手市场价格企稳，明显是个好事。
|广州楼市发布 摄
当新房去化加快，二手成交积累的置换需求不断增加，主城核心地段的市场预期不断修复。
就拿广州楼市风向标珠江新城为例，一二手都出现了回温情况。
比如二手方面中海花城湾，上个月成交了一套单价12.33万/平的房源，创下今年新高；凯旋新世界二手高楼层站稳20万+/平，大户型成交均价约17-20万+/平。
在售新房热度同样很高，凯旋新世界，项目5月份实现了成交上涨了300%！
还有保利玥玺湾，开盘半年多成交均价已经涨超20%。
|广州楼市发布 摄
可以说，广州楼市正从"以价换量"切换到"控量稳价"的新阶段。
因此，楼市君认为，下半年乃至明年，广州房价大概率会保持回涨态势。
当然，这不意味着全线普涨。
相比之下，增城、南沙等近郊板块，存量房源消化周期长，还在筑底阶段。
这些地方真正的反弹，或许要等到年底甚至是明年。
最后想问下大家，你们怎么看今年下半年的楼市和房价走向？
欢迎在评论区畅所语言~
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