深圳商报·读创客户端首席记者 刘琼
今年上半年，深圳甲级写字楼空置率如何？租赁主力是谁？购物中心哪些品牌成新主力？7月1日，戴德梁行发布《2026上半年深圳写字楼及零售市场报告》。报告显示，2026年中全市甲级写字楼空置率较2025年末下降0.4个百分点。上半年，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。
甲级写字楼空置率阶段性回落
报告显示，2026年上半年，在市场竞争压力不减、供需双方预期谨慎的背景下，租金延续下行趋势：截至2026年二季度末，全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。
结合租赁需求的构成看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%，增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。受益于多元化需求释放，及部分项目延期缩减了上半年新增供应量，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点。
对于后市走向，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端预计，今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用；未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，空置率将波动上行，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
AI相关企业租赁热度延续
以租赁成交面积统计，上半年TMT行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域；数字化服务、半导体企业亦贡献了较大面积租赁成交。此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼认为，随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，为深圳甲级写字楼市场注入增长动能。
空间运营商与酒店业态自去年释放的租赁热度在2026年得以延续，运营商经营模式持续迭代，除传统承租外，与业主联合运营模式逐渐增多，该联营模式通过构建风险共担、收益共享的机制，有效增强了双方的风险抵御能力。
科技品牌已成为深圳商业新主力
购物中心方面，位于轨道交通节点的成熟优质购物中心客流支撑力仍保持优势，租金水平总体持稳；然而处于培育期的项目则多选择以价换量，主动优化租金策略。截至第二季度全市优质购物中心最优层平均租金为每月每平方米693.5元，半年下降0.5%。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙指出，深圳餐饮收入自年初以来保持6%左右的高速扩张态势。对应到物业市场的需求端，上半年餐饮品类占所有新入驻购物中心商家数量的比重为43.0%。零售品类新入驻购物中心门店数量的占比为47.1%，女装、休闲服装、箱包鞋履类的占比靠前。此外，随着消费向线上分流以及消费习惯的转变，部分传统大卖场下沉至社区拓展精品商超以及布局前置仓，进一步完善了社区居民15分钟生活圈。
品牌方敏锐捕捉到需求就近释放的趋势，主动打破渠道与地域壁垒，形成商圈与社区互通、海内外双向拓店的全域流动格局。吸引茶颜悦色、宁家十职、礼厚茶肆等各类外地品牌争相入驻，同时培育拓竹科技、启元机器人、众擎机器人、Kickstarter等科技企业全球首店落地，消费科技品牌已成为深圳商业新主力。
戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁表示，需求分层催生品牌迁徙，而持续的品牌流动又直接改变商场出租表现、租金水平与长期资产收益，最终完成商业地产价值体系的全面重构。伴随2026年APEC落地深圳，品牌跨域布局的趋势将持续深化，存量商业的运营竞争力与资产价值，将高度取决于项目承接多元流动品牌的能力。
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