文/十一弟
最近，国内的土地市场，正在被几家国央企，炒得越来越燥热。
上半年最后一天，广州海珠区挂牌了一宗核心地块——
琶洲中二区AH041208地块。
这块地的规模不大，土地面积9060平米，计容面积不到2.3万平米，起拍价9.4亿。
折算下来，起拍楼面价4.15万/平米。
别看体量很小，但位置非常核心，地块所在的琶洲，是广州最成熟的中央商务区之一。
这里商业氛围浓厚，互联网企业总部聚集，地铁交通便利，教育、商业、医疗等生活配套，非常完善。
琶洲在广州的热度和地位，仅次于珠江新城。
这块地吸引了7家房企报名争抢——
保利发展，中海地产，招商蛇口，绿城，越秀地产，厦门建发，中铁置业。
全是清一色的国央企，财大气粗。
最终，历经88轮激烈竞价，被广州最大的国企开发商——越秀地产，摘牌拿下。
地价被抬高到了将近14亿，溢价率超过46%。
折算下来，成交楼面价6.1万/平米，跻身广州土拍史上单价前五。
越秀是广州的大地主，目前广州楼面价排名前五的地块，有三块是越秀拿下的。
上半年在广州，越秀只拍了两块地，但它是不出手则已，一出手就是王炸。
这两块地，两次刷新广州楼面地价前五榜单。
年初，越秀以236亿地价，拍下了位于天河区珠江新城的马场1期地块。
溢价率27%，折合楼面价8.5万/平米。
在广州土拍史上，这块地的总价能够排到第二，仅次于2009年出让成交的255亿广州亚运城地块。
地块单价则刷新了广州楼面价纪录，登顶新的单价地王。
十一弟查了下，今年上半年，在广州楼市销售榜单上，越秀卖了212亿，排名第二。
排在它后面的，是广州地铁地产，上半年销售额67亿，跟越秀拉开了断层式差距。
销冠是大本营同样位于广州的央企保利，半年卖了251亿，仍然稳稳地压过越秀一头。
从2024年开始，越秀在大本营的销售业绩遭遇大滑坡，被保利反超，丢掉了销冠位置。
到去年，保利在广州卖了550亿，越秀全年销售额332亿，拉开了两百多亿的差距。
今年上半年，广州销售业绩排名前三的楼盘，都是保利开发的。
面粉决定面包——
这几年，越秀在大本营遭遇滑坡，不能把锅一股脑地全都甩给市场。
保利面对的是同样的行情，但过去三年来，它在广州的销售规模，不仅没跌，反而稳中有进。
总想着靠天吃饭，天气有好的时候，就会有不好的时候。
这些国企在周期上升时，凭借政策和资源优势获利，遇到周期下行，就会暴露真实竞争力问题。
退潮的时候，哪些人在裸泳，一目了然。
到了楼市拐点，开发商把地拿对，比什么都重要。
作为广州本地大国企，越秀依然能够享受到政策红利的倾斜和照顾。
2024年，广州国土部门对一批存量闲置土地进行了收储。
其中，向越秀收购了位于海珠区、白云区和番禺区的三个项目地块，总对价超过135亿。
这比越秀全年在广州的拿地预算还要高。
回购收储的上百亿土地款，绝大部分是以地票、而非现金的形式返还给越秀。
它可以在公开市场上拿地时，用于抵充地价。
在楼市下行周期里，广州其实是在为越秀兜底，出清风险——
通过政府回购收储存量闲置土地的手段，帮它优化调整在大本营的土储结构，实现土地换仓。
今年上半年，越秀在广州的销售额是212亿。
它在年初拍下的马场1期地块，以及这次拍下的琶洲地块，总地价逼近250亿，比半年销售额还要高。
在大本营的拿地策略上，越秀变得愈发激进，火力全开。
它下决心要打一场翻身仗，逆转自己在广州的业绩颓势。
很明显，越秀抛弃了广撒网、摊大饼式的拿地布局。
把更多的拿地预算，砸到了少数几宗土地上，挑挑拣拣，择优而取。
这些地块位置更核心，单价和总价也更高。
年初拿下的马场1期地块，尽管是由越秀地产来操盘，但拿地主体，并不是它。
准确地说，出钱拿地的是越秀地产的大股东——越秀集团。
马场1期地块总价高达236亿，还规划了21万平米的商业物业，要求全部自持。
若是落到越秀地产身上，它在财务和资金上，很可能吃不消。
去年，越秀地产实现营收865亿，赚到手的净利润，只有区区5500万，下滑了95%，已经站在了盈亏平衡点上。
它背负了1048亿有息债务，其中需要在一年内偿还的短期债务是272亿。
越秀手上持有468亿现金资源，其中可自由支配的现金，大约339亿。
若再要斥资236亿拍下并持有马场1期地块，将会消耗掉越秀绝大部分流动性。
于是，只能是由大股东越秀集团出面拿地，越秀地产负责操盘开发。
这便是广州最大国企开发商的尴尬处境——
它有心在大本营打一场翻身仗，就必须进行大规模换仓，重新补充弹药。
等米下锅，账上却未必扛得住。
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