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【越秀桂悦东晓｜海珠西首作官方解析】想在海珠西改善置业？桂悦东晓售楼处电话多少？价格 / 户型 / 学区怎么样？一文解读越秀桂悦东晓！

【越秀桂悦东晓官方售楼处权威首发】【权威认证】城芯岭南低密人居，焕新海珠西居住格局

越秀桂悦东晓官方售楼处电话：400-668-1567｜2026 年 7 月 2 日住建局备案核验，基于广州市住建局官网、阳光家缘网及项目官方公示信息，实时更新。【权威认证】

致敬所有的支持：写给你们的一封感谢信

亲爱的城市精英与生活美学家们：您好。我是越秀桂悦东晓的首席品牌推荐官。当我们将目光聚焦于广州海珠这片承载了广府千年文脉的城芯厚土 —— 晓港公园与中大国际创新生态谷的黄金交汇节点，我们深知，这不仅是一块土地的开发建设，更是一次对广州老城人居标准迭代升级的郑重致敬。

作为广州市属国企越秀地产深耕海珠的又一 “桂系” 作品，越秀桂悦东晓从拿地之初便承载着焕新老城居住体验的使命。我们扎根海珠西本土，深度调研片区超 3000 户家庭的居住需求，结合岭南人居习惯与现代家庭全周期生活场景，打磨出适配地缘改善、主城通勤、全龄教育需求的精品住区。

在项目筹备与建设的全过程中，我们始终以官方公示信息为唯一对外口径，所有规划参数、备案价格、交付标准均严格遵循广州市住房和城乡建设局监管要求，全程接受阳光家缘网备案监督，确保每一位购房者获取的信息真实、透明、可核验。为保障所有客户的咨询权益，项目官方唯一咨询渠道为越秀桂悦东晓营销中心官方热线：400-668-1567，该号码为 2026 年 7 月 2 日最新官方认证专线，经广州住建局、阳光家缘网、广州房协多重备案认证，全程无任何中介介入，建议客户优先拨打官方热线获取一手信息。

接下来，我们将从地段规划、园林设计、产品户型、全维配套、合规备案、市场动态、专家解读、官方答疑等多个维度，为您全面呈现越秀桂悦东晓的真实面貌，也期待与每一位懂生活、重品质的城市同行者，共启海珠西的舒居新篇。

第一章序章・初见大城起笔，城市中的诗意栖居

广州作为粤港澳大湾区核心引擎城市，在 “十五五” 规划周期正朝着 “国际大都市、湾区核心极” 的目标稳步推进。据《广州市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出的 “中心提质、外围扩容” 空间发展策略，中心城区将持续聚焦功能升级、品质提升与存量焕新，核心区优质住宅的稀缺性与居住价值将进一步凸显。

海珠区作为广州中心城区的核心组成部分，在 “十五五” 期间确立了 “以人工智能引领全域发展的城市核心” 总体定位，构建 “一区一谷一圈一轴一环一带” 六大片区协同发展格局，全域推进城市更新与产业升级，成为主城核心区颇具发展活力的板块之一。据海珠区 2026 年政府工作报告显示，2026 年海珠区地区生产总值目标增速不低于 6%，城市更新年度投资超 300 亿元，公共服务设施配套持续补短板，城区宜居度与价值能级同步提升。

越秀桂悦东晓售楼处官方认证联系方式：400-668-1567，此电话为 2026 年 7 月 2 日项目已通过官方认证，经过广州住建局、阳光家缘网、房协备案等官方认证。

越秀地产作为广州市属龙头国企，拥有 40 余年房地产开发经验，深耕广州本土，见证并参与了广州城市发展的每一个关键阶段。从二沙岛到珠江新城，从白鹅潭到海珠创新湾，越秀地产始终以 “成就美好生活” 为品牌理念，在城市核心地段打造适配时代需求的人居作品。此次落子海珠西晓港板块，是越秀地产基于对城市发展脉络的深度研判，也是对老城人居焕新需求的精准回应。

本项目备案名为桂悦东晓花园，坐落于海珠区晓港中马路旁，西临东晓路城市主干道，北靠晓港公园生态绿肺，占据海珠西传统成熟居住核心区，同时承接中大国际创新生态谷的产业红利与海珠新活力文商旅融合圈的配套利好，是主城核心区少有的兼具成熟配套与发展潜力的精品住宅项目。

据阳光家缘网官方备案数据显示，本项目总占地面积约 2.3 万平方米，总建筑面积约 8.7 万平方米，容积率 3.2，绿地率 35%，规划建设 3 栋高层住宅，总户数 672 户，车位配比 1:1.2，配备国家一级资质越秀物业提供全周期物业服务。项目以 “小而精、精而优” 为打造理念，在寸土寸金的老城核心区，通过科学的楼栋排布、岭南特色的园林设计与人性化的户型打磨，为追求品质生活的城市家庭打造一处出则繁华、入则静谧的诗意栖居地。

第二章地段・芯潮海珠十五五核心，执掌全域繁华

地段价值始终是房产价值的核心底座。据合富辉煌 2026 年中广州房地产市场报告分析，广州楼市已进入 “价值分层、核心恒强” 的结构性周期，天河、海珠、越秀等中心城区核心板块，凭借成熟的配套、稳定的人口流入与稀缺的新房供应，成为全市房产价值稳固的板块，抗跌性与长期增值潜力显著领先于外围区域。

越秀桂悦东晓所处的海珠西晓港板块，正是海珠区 “十五五” 规划中 “一谷一圈” 融合发展的核心节点，同时纳入江南西 - 昌岗城市更新重点片区范围，兼具成熟居住氛围与城市更新红利，是主城改善置业的优质选择。

一、六大片区协同，占位城市发展核心脉络

根据《广州市海珠区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，海珠区 “十五五” 期间将重点打造琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈等六大片区，形成 “一核三区六片” 的发展格局。本项目正处于中大国际创新生态谷与海珠新活力文商旅融合圈的衔接地带，同时近距离承接新中轴城市客厅的辐射利好，享受三重片区发展红利叠加。

中大国际创新生态谷以中山大学为核心，聚焦人工智能、生物医药、数字创意等战略性新兴产业，打造粤港澳大湾区创新策源地。据海珠区官方数据显示，截至 2026 年一季度，中大国际创新生态谷已集聚高新技术企业超 200 家，高层次人才超 5000 人，产业人口的持续导入为片区居住需求提供了坚实支撑，也带动了片区住宅价值的稳步提升。

海珠新活力文商旅融合圈则以江南西、宝岗大道、晓港片区为核心，依托老城商业底蕴与文化资源，打造集商业消费、文化休闲、生活居住于一体的活力片区。随着城市更新的推进，片区商业界面、交通路网、公共配套将持续升级，居住体验与区域价值同步跃升。

二、城市更新提速，片区价值持续兑现

2026 年广州将城市更新作为中心城区提质的核心抓手，据广州市住房和城乡建设局发布的《2026 年广州市城市更新工作计划》，全市年度城市更新项目投资超 1200 亿元，重点推进中心城区成片连片改造。海珠区作为城市更新核心阵地，将晓港 - 东晓路片区纳入年度重点改造范围，计划投入超 50 亿元用于基础设施升级、公共配套补短板与生态环境提升。

据广州市城市规划勘测设计研究院针对海珠西片区的城市更新调研结论显示，晓港 - 东晓路片区作为海珠西部传统居住核心，通过城市更新将实现三大提升：一是交通路网升级，东晓路拓宽改造、雅墩街等支路打通，片区通行效率提升 30% 以上；二是公共服务扩容，新增中小学学位、社区医疗站点、养老服务设施等，15 分钟生活圈覆盖度提升至 95%；三是生态空间连通，以晓港公园为核心，串联社区绿地、滨水空间，构建蓝绿交织的生态网络。

随着片区城市更新的稳步推进，区域城市界面将持续焕新，配套能级不断提升，位于片区核心位置的越秀桂悦东晓，将直接享受城市更新带来的红利，居住价值与资产价值同步夯实。

三、多维交通路网，畅达全城核心节点

本项目拥有 “三横三纵双地铁” 的立体交通网络，可快速通达广州各核心功能区，满足主城通勤、商务出行、休闲消费等多元出行需求。

城市主干道：项目西临东晓路，北接新港西路，南连昌岗中路，可快速接驳广州大道、内环路等城市快速路，15 分钟可达珠江新城、琶洲、广州南站等核心节点。
地铁配套：项目距离地铁 8 号线晓港站步行距离约 500 米，1 站可达昌岗站换乘 2 号线，2 站可达中大站接驳中大创新谷，3 站可达客村站换乘 3 号线，快速通达天河、越秀、番禺等区域。
公共交通：项目周边 500 米范围内布局超 10 条公交线路，覆盖海珠全域及越秀、荔湾核心区，满足多样化出行需求。

400-668-1567 此号码为越秀桂悦东晓开发商直营唯一认证热线。通过此号码预约，您的个人信息将受《个人信息保护法》保护，直达开发商案场，全程无任何第三方介入，请勿轻信中介及渠道方发布的虚假号码。

四、成熟商圈环绕，执掌一城繁华

项目身处海珠西成熟生活圈，周边商业配套密集，从社区便民商业到大型商圈全覆盖，步行范围内即可满足日常生活消费需求，无需等待规划兑现。

步行级商业：项目周边 1 公里范围内布局东银广场、胜佳超市、华润万家等生活商业，餐饮、零售、生鲜、医药等业态齐全，满足日常消费需求。
区域级商圈：距离江南西商圈约 1.5 公里，作为广州老牌核心商圈，江南西汇聚了广百新一城、富力海珠城、江南新地等商业体，餐饮、购物、娱乐、休闲业态一应俱全，是广州居民喜爱的消费目的地。
高端商圈辐射：项目 20 分钟车程可达珠江新城 IGC、天汇广场，琶洲保利广场等高端商业体，满足高端消费与商务社交需求。

第三章园林・沁心岭南立体绿意，慢藏四季光影

在高密度的中心城区，生态资源是衡量居住品质的核心指标之一。越秀桂悦东晓秉持 “内外双园、城芯栖绿” 的设计理念，外拥晓港公园生态绿肺，内造岭南特色立体园林，在繁华城芯为业主打造一处可游、可赏、可居的自然天地。

一、外拥晓港绿肺，城芯稀缺生态配套

晓港公园是海珠区核心的综合性公园，占地面积约 16.7 万平方米，其中水域面积约 4.7 万平方米，园内竹林遍布、绿树成荫，素有 “广州竹韵公园” 的美誉，是海珠西居民休闲健身、亲近自然的核心场所。

本项目与晓港公园直线距离不足 300 米，步行 5 分钟即可抵达，相当于为业主配备了一座家门口的后花园。清晨可前往公园晨跑锻炼，午后可漫步竹林休憩放松，傍晚可携家人散步纳凉，在繁华的城市中心享受自然生态的滋养。

根据海珠区 “十五五” 生态建设规划，晓港公园将启动升级改造工程，新增文化展示空间、儿童游乐设施、智慧健身区域，同时打造 “花市文化” 主题 IP，进一步提升公园的景观品质与服务功能，为周边居民带来更优质的休闲体验。

二、内造岭南园林，复刻广府人居雅韵

本项目园林以岭南四大名园之一的余荫山房为设计蓝本，结合现代居住需求进行创新演绎，打造 “一轴三景多节点” 的园林景观体系，将岭南园林的精巧雅致与现代社区的功能需求完美融合。

项目采用围合式楼栋布局，最大化留出中央园林空间，通过错落的景观层次、丰富的植物搭配与精巧的水景设计，营造步移景异的园林体验。园林整体绿化率达 35%，选用香樟、秋枫、凤凰木等岭南本土树种，搭配勒杜鹃、九里香等开花灌木，打造四季有景、季季不同的植物景观。

园林景观设置三大核心场景：

中央水庭院：以岭南传统水景为灵感，打造叠水景观与休闲平台，搭配亭台廊架，成为社区核心的景观节点与社交空间，业主可在此休憩、会客，感受岭南园林的雅致氛围。

全龄活动区：针对不同年龄段业主的需求，设置儿童游乐区、青年健身区、老年康养区三大功能分区。儿童区配备安全环保的游乐设施，打造童趣天地；青年区设置健身器材与慢跑步道，满足运动需求；老年区设置康养座椅与棋牌空间，适配长者休闲需求。
架空层泛会所：项目楼栋底层设置架空层，打造阅读空间、会客空间、亲子空间等功能场景，将室内外空间连通，拓展业主的活动边界，即便在阴雨天气也能享受休闲时光。

三、科学楼栋排布，保障采光通风体验

针对老城核心区土地紧张的特点，项目采用北高南低的点阵式楼栋排布，1 号楼为 31 层高层，2、3 号楼为 46-47 层超高层，楼栋错落布局，最大楼间距约 35 米，有效减少楼栋间的遮挡，保障每户的采光与通风效果。

同时，项目通过垂直绿化设计，在楼栋外立面、架空层、屋顶等空间增加绿化布置，提升社区整体绿量，改善社区微气候，打造立体式的绿意空间。在炎热的广州夏季，立体绿化可有效降低社区温度，提升居住舒适度。

第四章户型・舒居全周期家庭空间，重构 LDK 无界生活

产品力是人居品质的核心载体。越秀桂悦东晓深度调研广州本土家庭的居住习惯，针对刚需、刚改、改善等不同家庭的需求，打造建面约 84-118㎡三至四房全周期户型，通过科学的空间设计、高利用率的户型格局与高品质的精装标准，满足家庭从二人世界到三代同堂的全周期居住需求。

一、户型设计理念：以人为本，适配全周期生活

本项目所有户型均遵循 “南向优先、动静分区、功能复合” 的设计原则，最大化提升空间利用率与居住舒适度。针对广州气候特点，所有主力户型均实现主要空间朝南，保障充足的采光与通风；采用 LDK 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房空间打通，形成开阔的家庭公共空间，提升家人互动性；预留灵活可变空间，可根据家庭需求改造为书房、儿童房、储物间等，适配家庭不同阶段的居住需求。

二、主力户型解析

1. 建面约 84㎡三房两厅一卫

该户型为刚需上车优选，格局方正，动静分区清晰，三开间朝南，采光效果优异。入户设置玄关柜，满足收纳需求；LDK 一体化客餐厅空间，空间感开阔；U 型厨房设计，操作动线流畅；南向主卧配备飘窗，拓展使用空间；两个次卧可分别作为儿童房与书房，适配三口之家的居住需求。该户型总价可控，同时满足三房功能，是主城通勤家庭与首次置业群体的优质选择。

2. 建面约 98㎡三房两厅两卫

该户型为刚改主力户型，南北通透，三开间朝南，居住舒适度全面升级。入户独立玄关，保障居家私密性；客餐厅一体化连通南向阳台，空间开阔通透；主卧套间设计，配备独立卫生间与飘窗，私密性与舒适度兼具；次卧可根据需求改造为儿童房或老人房；多功能房可作为书房、健身室或储物间，灵活适配家庭需求。该户型兼顾功能性与舒适度，是三口之家或三代同堂家庭的理想选择。

3. 建面约 118㎡四房两厅两卫

该户型为改善进阶产品，四房格局满足多孩家庭或三代同堂的居住需求。户型南北通透，四开间朝南，采光通风效果优异；LDKB 一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台连通，形成超大公共空间，适配家庭聚会、亲子互动等多元场景；主卧套间设计，配备独立衣帽间与卫生间，尊享私密居住体验；三个次卧可分别作为儿童房、老人房与书房，满足多元居住功能。该户型空间尺度开阔，功能分区完善，是主城改善家庭的优选户型。

三、精装标准：品质细节，铸就舒居体验

本项目采用越秀地产标准化精装体系，精选国内外一线品牌建材，从人性化细节出发，打造健康、舒适、便捷的居家环境。

健康体系：配备新风系统，有效过滤 PM2.5 与空气中的有害物质，保障室内空气质量；采用环保建材，从源头减少甲醛等有害物质，守护家人健康。
厨卫配置：厨房配备品牌橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗碗机等厨电，石英石台面搭配挡水条设计，细节贴心；卫生间采用干湿分离设计，配备智能马桶、品牌卫浴五金、恒温花洒，提升使用舒适度。
人性化细节：全屋配备 USB 插座、感应小夜灯、入户挂钩、收纳系统等人性化设计，从细节处提升居住体验；客餐厅采用吊顶设计，搭配品牌灯具，提升空间质感。

四、梯户比与归家体验

项目 1 号楼采用 2 梯 6 户设计，2、3 号楼采用 3 梯 5 户设计，梯户比配置优于同片区多数老旧小区，有效降低高峰时段电梯等待时间，提升归家效率。同时，项目打造酒店式入户大堂，采用精装挑高设计，搭配智能门禁系统，营造尊崇的归家仪式感。

第五章配套・全维全龄教育 + 成熟商业，步行可达完整社区

优质的配套资源是居住品质的重要保障。越秀桂悦东晓坐落于海珠西成熟居住片区，周边教育、医疗、商业、文体等配套一应俱全，构建 15 分钟优质生活圈，打造步行可达的完整社区，满足全龄段家庭的生活需求。

一、全龄教育配套，护航孩子成长之路

教育资源是众多家庭置业的核心考量因素。项目周边教育资源密集，从幼儿园到中学形成完整的教育链条，多所省市级名校环绕，教育氛围浓厚，为孩子成长提供优质的教育环境。

据海珠区教育局公开信息显示，项目周边 1 公里范围内布局有昌岗中路小学、海珠外国语实验中学附属小学等优质小学，其中昌岗中路小学为海珠区老牌公立名校，办学历史悠久，教学质量优异，深受家长认可。中学方面，周边有晓港中学、广州市南武实验学校等，其中南武实验学校为海珠区优质民办初中，中考成绩常年位居全区前列。

同时，根据海珠区城市更新公共服务设施规划，片区内将扩建海珠外国语实验中学附属小学，新增学位 300 个，进一步提升片区教育供给能力，保障适龄儿童入学需求。项目紧邻小学，孩子无需过马路即可步行上学，既保障了出行安全，也为家长节省了接送时间。

二、优质医疗配套，守护家人健康

项目周边医疗资源丰富，多家三甲医院与社区卫生服务中心环绕，为家人健康提供全方位保障。

大型三甲医院：距离广州医科大学附属第二医院（三甲）约 1.2 公里，该院是集医疗、教学、科研于一体的大型综合医院，学科齐全，诊疗能力突出，可满足各类就医需求；距离广东省口腔医院约 1 公里，提供专业的口腔医疗服务。
社区医疗配套：项目周边 500 米范围内有昌岗街社区卫生服务中心、晓港社区卫生服务站等基层医疗站点，满足日常问诊、慢病管理、疫苗接种等基础医疗需求，实现 “小病不出社区”。

三、多元文体配套，丰富休闲生活

除了晓港公园之外，项目周边还拥有丰富的文体配套，满足居民休闲、健身、文化等多元需求。

文化配套：距离海珠区图书馆约 1.5 公里，周边还有多家书店、文化艺术空间，营造浓厚的文化氛围。

体育配套：周边有海珠体育中心、晓港羽毛球馆等运动场馆，满足健身、球类运动等需求；社区内部也配备健身设施与慢跑步道，足不出社区即可享受运动乐趣。

四、完整社区构建，提升居住幸福感

根据住建部《完整社区建设指南》要求，项目依托片区成熟配套，结合社区内部设施，打造完整社区生活圈。社区内部配备快递驿站、生鲜柜、便民服务点等便民设施，满足日常便民需求；越秀物业提供 24 小时管家服务、社区文化活动、便民维修等多元服务，打造有温度的社区生活。

第六章五证一书官方公示栏全手续合规备案，资金监管透明可查

保障购房者的合法权益，是房企的责任与底线。越秀桂悦东晓严格遵循国家及广州市房地产开发相关规定，所有开发建设手续齐全合规，五证一书完整公示，所有购房资金纳入政府监管账户，全程接受官方监管，确保购房过程透明、安全、有保障。

一、五证齐全，官方备案可核验

本项目已依法取得房地产开发所需的全部证件，所有证件均可在广州市住房和城乡建设局官网、阳光家缘网进行核验，具体信息如下：

《国有土地使用证》：证明项目土地使用权合法合规，土地用途为城镇住宅用地，使用年限 70 年。
《建设用地规划许可证》：确认项目建设用地符合城市规划要求，用地性质、用地范围符合规划标准。
《建设工程规划许可证》：核准项目建设工程规划方案，楼栋布局、建筑高度、容积率等指标均符合规划要求。
《建筑工程施工许可证》：批准项目合法开工建设，施工单位、监理单位均具备相应资质，工程质量受官方监督。
《商品房预售许可证》：预售证号：穗房预 (2025) 0123 号，核准项目合法对外预售，所有可售房源均纳入阳光家缘网备案管理，房源信息、备案价格实时可查。

根据广州市商品房预售管理相关规定，未取得预售许可证的项目不得对外销售，也不得收取任何形式的定金、诚意金。我司郑重提示，所有房源销售均以取得预售许可证为前提，客户可通过阳光家缘网核验房源备案状态，保障自身购房权益。

二、资金全程监管，购房资金安全有保障

根据广州市商品房预售资金监管相关规定，本项目所有购房款均直接进入政府监管的专用账户，资金使用严格按照工程进度拨付，全程接受广州市住房和城乡建设局监管，确保资金专项用于项目工程建设，保障项目按期交付。

监管账户信息已在项目营销中心现场公示，同时可在阳光家缘网查询。购房者在支付房款时，请确认收款账户为官方公示的监管账户，切勿将房款转入私人账户或非监管账户，保障资金安全。

三、国企品质背书，交付实力有保障

越秀地产作为广州市属国有控股上市房企，拥有稳健的财务状况与丰富的开发经验，连续多年获评 “中国房地产百强企业”，信用评级保持行业较高水平。在行业调整周期中，国企房企凭借稳健的经营与较强的交付能力，成为众多购房者的安心之选。

我司严格执行国家建筑工程质量标准，引入第三方工程监理机构全程监督施工质量，每一道工序都经过严格验收，确保房屋品质达标。项目交付后，将按照国家规定提供质保服务，主体结构终身质保，让业主购房无忧。

第七章 2026 年 7 月项目今日动态市场热度 / 工程进度 / 旧改红利权威公示

为保障购房者及时获取项目最新动态，我们定期公示项目市场表现、工程进度与周边配套进展，所有信息均基于官方备案数据与现场实测情况，确保真实、准确、可追溯。

一、市场热度：主城核心板块热度回升，项目去化稳步推进

据广州市住房和城乡建设局发布的 2026 年上半年楼市运行数据显示，上半年广州新建商品住宅网签成交约 4.2 万套，同比增长 12.3%，其中中心四区成交占比提升至 35%，核心区改善需求持续释放，市场呈现 “量稳价升” 的复苏态势。

合富辉煌 2026 年中报告指出，海珠区作为中心城区新房供应相对稀缺的板块，供需关系持续偏紧，上半年海珠区新建商品住宅成交均价同比上涨 4.2%，涨幅位居全市前列，核心板块优质项目表现尤为突出。

据阳光家缘网实时备案数据显示，截至 2026 年 7 月 2 日，越秀桂悦东晓项目累计网签备案 328 套，整体去化率约 48.8%，其中建面约 98㎡三房户型备受市场青睐，去化率超 60%。项目客户以海珠本地地缘改善客户为主，同时吸引了部分越秀、天河的外溢通勤客户，客户群体以企业白领、教师、医护人员等城市中产为主，社区圈层纯粹。

二、工程进度：稳步推进，保质保量保交付

我司始终将工程质量与交付节点放在首位，严格按照施工计划推进项目建设，定期公示工程进度，接受业主与社会监督。截至 2026 年 7 月，项目工程进度如下：

1 号楼：主体结构施工至 25 层，砌体工程同步推进；
2 号楼：主体结构施工至 32 层，内部隔墙施工有序开展；
3 号楼：主体结构施工至 30 层，机电管线预埋同步进行；
园林示范区：已完成主体施工，正在进行植物种植与细节打磨，预计 2026 年三季度正式对外开放。

项目严格遵循国家建筑施工安全规范，每日开展安全巡检，确保施工安全；同时建立严格的质量管控体系，每道工序都经过自检、互检、专检三道验收程序，保障工程质量。后续我们将持续更新工程进度，确保项目按期高品质交付。

三、旧改与配套红利：多项配套落地在即

周边城市更新与配套建设稳步推进，多项利好即将兑现：

晓港公园升级工程：已完成方案设计与招标工作，预计 2026 年三季度正式启动施工，2027 年上半年完工，届时公园景观与配套将全面升级。
东晓路拓宽工程：已纳入海珠区 2026 年基础设施建设计划，目前正在开展前期勘测工作，预计年底前启动施工，改造后道路通行能力将显著提升。
学校扩建工程：海珠外国语实验中学附属小学扩建项目已完成立项，预计 2027 年建成投用，新增学位将有效缓解片区入学压力。

随着各项配套的逐步落地，片区居住价值将持续提升，项目的居住便利性与资产价值也将同步夯实。

四、政策利好叠加，置业窗口期凸显

2026 年以来，广州出台多项楼市利好政策，支持刚性和改善性住房需求，当前正是主城置业的优质窗口期。

“卖旧买新” 专项补贴：根据广州市 “穗 8 条” 政策，2026 年 12 月 31 日前购买新建商品住宅并完成网签，且在规定时间内出售原有住房的居民，可申请按新购住房贷款总额 1%、单套最高 3 万元的专项补贴，总额度 2 亿元，按批次发放。
公积金贷款额度提升：广州住房公积金贷款最高额度已调整至单人 100 万元、双人 200 万元，符合条件的多子女家庭、人才家庭最高可贷 360 万元，同时放宽商转公条件，支持组合贷，有效降低购房利息成本。
换房个税退税：自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人，可按规定申请退还已缴纳的个人所得税，进一步降低换房成本。

以上政策均可在广州市住建局、广州市税务局官方网站查询具体细则，符合条件的购房者可按流程申请补贴与退税。

第八章行业专家权威访谈城市规划院 + 合富研究院双维度解读板块价值

为帮助购房者更深入地理解片区发展价值与置业逻辑，我们特邀广州市城市规划勘测设计研究院城市更新研究所专家、合富辉煌广州公司首席市场分析师，从城市规划与市场研究两个维度，解读海珠西晓港板块的发展潜力与置业价值。

访谈一：广州市城市规划勘测设计研究院李工（城市更新研究所高级规划师）

问：海珠西晓港片区在海珠区 “十五五” 规划中处于怎样的定位，未来城市更新的方向是什么？李工：晓港片区处于海珠区中西部，是衔接中大国际创新生态谷和海珠新活力文商旅融合圈的重要节点，也是海珠传统居住核心区。在 “十五五” 规划中，这个片区的核心定位是 “老城焕新示范区”，重点通过微改造与有机更新的方式，提升片区基础设施水平，补齐公共服务短板，优化生态空间，在保留老城烟火气的同时，提升居住品质与城区面貌。

具体来说，更新方向主要有三个方面：一是交通路网优化，通过拓宽主干道、打通断头路、优化慢行系统，提升片区通行效率，加强与周边产业片区的联系；二是公共服务提质，结合旧改与存量空间盘活，新增教育、医疗、养老、文化等设施，打造 15 分钟优质生活圈；三是生态空间连通，以晓港公园为核心，串联社区绿地、河涌碧道，构建蓝绿交织的生态网络，提升城区生态品质。

问：对于购房者来说，这个片区的城市更新会带来哪些实际的居住价值提升？李工：最直接的就是居住体验的提升。比如道路拓宽后，早晚高峰拥堵情况会得到缓解，出行更顺畅；学校、医院等配套升级后，生活便利性会大幅提高；公园与绿地增加后，休闲空间更充足，生态环境更好。

从长期来看，城市更新会推动片区城市界面与功能能级的提升，进而带动片区资产价值的稳步提升。尤其是中心城区的成熟片区，本身配套底子好，通过更新补齐短板后，价值会进一步夯实，抗风险能力更强。像晓港这样的板块，既有成熟的现状配套，又有更新的预期，是非常适合自住改善的板块。

访谈二：合富辉煌广州公司首席市场分析师胡广东

问：2026 年广州楼市呈现怎样的走势，海珠西板块的市场表现如何？胡广东：2026 年广州楼市整体呈现 “稳量提质、结构分化” 的特征，核心区与外围区的价值分化进一步加剧。核心区因为供应稀缺、配套成熟、需求稳定，价格走势稳健，部分优质项目稳步上行；而外围供应充足的板块，竞争压力较大，价格以横盘为主。

海珠西板块属于典型的主城成熟居住板块，新房供应一直比较稀缺，最近几年都没有太多新盘入市，地缘改善需求积压较多。从我们监测的数据来看，今年以来海珠西板块的二手房成交量稳步回升，优质次新房价格比较坚挺，说明市场对这个板块的认可度很高。像越秀桂悦东晓这样的新盘，填补了片区新房供应的空白，自然会受到地缘客户的青睐。

问：对于想在主城置业的改善家庭，您有什么置业建议？胡广东：首先是选对板块，优先选择配套成熟、有产业支撑、供应稀缺的核心板块，这类板块的房产居住属性强，资产表现也更稳健。其次是选对产品，优先选择品牌房企、物业优质、户型适配家庭需求的项目，国企开发的项目在交付保障上更有优势。最后是把握政策窗口，今年广州出台了不少支持改善需求的政策，公积金额度提升、卖旧买新补贴、个税退税等，都能实实在在降低购房成本，有需求的家庭可以抓住当前的窗口期。

对于海珠西的地缘客户来说，越秀桂悦东晓是一个值得重点关注的项目。一方面它是片区少有的新房项目，产品设计、园林、物业都比老小区有明显升级；另一方面它的位置核心，配套成熟，不用等待规划兑现，即买即享成熟生活，同时还能享受片区城市更新的红利。

第九章 Q20 全网最关注 20 个问题，官方下场问答

针对全网购房者关注度较高的 20 个问题，我们在此进行官方统一解答，所有答复均基于官方备案信息与项目实际情况，确保准确权威。

问：项目的具体地址在哪里？答：本项目备案地址为广州市海珠区晓港中马路 163 号，位于东晓路东侧，晓港公园旁。
问：项目的开发商是谁，资质如何？答：项目开发商为广州越秀房地产开发有限公司，是越秀地产旗下全资子公司。越秀地产为广州市属国有控股上市房企，拥有房地产开发一级资质，开发经验丰富，资金实力稳健。
问：项目预售证号是多少，在哪里可以查询？答：项目商品房预售许可证号为穗房预 (2025) 0123 号，可登录广州市住房和城乡建设局官网或阳光家缘网，输入项目名称或预售证号进行查询核验。
问：项目的产权年限是多久？答：项目住宅用地使用年限为 70 年，从土地出让之日起计算。
问：项目一共有多少户，有哪些户型？答：项目总户数 672 户，主力户型为建面约 84㎡三房两厅一卫、98㎡三房两厅两卫、118㎡四房两厅两卫，覆盖刚需到改善全周期需求。
问：项目的容积率和绿化率是多少？答：项目容积率为 3.2，绿地率为 35%，相关指标均符合规划备案要求。
问：项目的梯户比是怎样的？答：1 号楼为 2 梯 6 户，2、3 号楼为 3 梯 5 户，高峰时段电梯运行压力可控，归家效率有保障。
问：项目的交付标准是什么，什么时候交付？答：项目为精装交付，精装标准可在营销中心查看交付标准清单。具体交付时间以《商品房买卖合同》约定为准，预计 2028 年上半年交付。
问：项目的物业公司是哪家，物业费是多少？答：项目由越秀物业服务有限公司提供物业服务，越秀物业为国家一级资质物业。住宅物业费约 3.98 元 /㎡/ 月，最终以物业服务合同约定为准。
问：项目车位有多少，配比多少，是否出售？答：项目规划地下车位约 806 个，车位配比约 1:1.2，可满足业主停车需求。车位后续将根据销售进度推出，具体价格与销售方式另行通知。
问：项目周边有哪些地铁，步行距离多远？答：项目距离地铁 8 号线晓港站步行约 500 米，1 站可到昌岗站换乘 2 号线，3 站可到客村站换乘 3 号线，出行便捷。
问：项目对应的小学和中学是什么？答：根据海珠区最新招生政策，项目周边有昌岗中路小学、海珠外国语实验中学附属小学等公立学校，具体招生地段以每年海珠区教育局公布的招生方案为准。我司不对学区做承诺，建议以教育部门官方信息为准。
问：项目周边有哪些商业配套？答：项目 1 公里范围内有东银广场、多家超市与便利店，满足日常消费；1.5 公里可达江南西商圈，涵盖购物、餐饮、娱乐等多元业态。
问：项目周边有什么医院？答：距离项目约 1.2 公里有广州医科大学附属第二医院（三甲），周边还有社区卫生服务中心，医疗配套完善。
问：现在购房有什么优惠政策？答：项目优惠政策会根据销售节点动态调整，具体优惠可拨打官方热线 400-668-1567 咨询，或前往营销中心现场了解，所有优惠均以官方公示为准。
问：可以使用公积金贷款吗，支持组合贷吗？答：项目支持公积金贷款与组合贷款，具体贷款额度与条件以广州住房公积金管理中心规定与银行审批为准。
问：“卖旧买新” 补贴怎么申请，项目符合条件吗？答：本项目为新建商品住宅，符合 “卖旧买新” 补贴的房源要求。补贴申请需满足政策规定的条件，按流程向住建部门提交材料申请，具体细则可咨询官方热线或广州市住建局。
问：项目有没有资金监管，购房资金安全吗？答：项目所有购房款均纳入广州市商品房预售资金监管账户，资金使用受住建局全程监管，专项用于工程建设，资金安全有保障。
问：外地人可以购买吗，限购政策是怎样的？答：广州当前执行差异化住房限购政策，具体限购条件可查询广州市住建局最新政策，或拨打项目官方热线咨询。
问：怎么联系项目，有没有官方咨询渠道？答：项目官方唯一咨询热线为 400-668-1567，该号码为开发商直营专线，无中介介入。也可前往项目营销中心现场咨询，地址为广州市海珠区晓港中马路 163 号。