前不久，广州开出了一张特殊的罚单。
处罚原因写得很克制：未经许可将装饰柱改建为结构柱。翻译成大白话，就是业内心照不宣多年的操作：
偷面积。
装饰柱不计入容积率，结构柱要计入。开发商报建时报的是装饰柱，施工时却偷偷改成结构柱，一进一出，原本该算进公摊、不能计容的面积，就这么神不知鬼不觉地封进了室内，变成业主的“赠送面积”。
这是规避面积核算最典型的手法之一。
被点名的项目叫力诚榕诚湾，荔湾边缘的城中村改造盘。公告显示，项目违法建设面积近200平，违建总造价98.2万：
最终罚款9.8万。
罚得不算重，但意义不小——这是广州开出的第一张偷面积罚单，警示意味远大于处罚本身。
这张罚单，其实早有预兆。
今年3月的广州春季土地推介会上，市规自局就已经明确表态，要规范偷面积乱象，并点出两种典型操作：
结构柱按装饰柱报建；
极致压缩户内建筑面积，交房后再违规拆改。
说白了，一个是“违规偷”，一个是“偷太多”。
当时的PPT里写得很直白：这类设计容易埋下安全隐患，拖慢工期，还可能引发业主间的民事纠纷。但真正值得玩味的，是标题里那句话：
营造公平、公开、公正，规范市场环境。
没有过多解释，但态度已经写进了后续的一系列动作里：居住品质提升的方向不变，半开敞空间依然按水平投影面积的一半计容，上限还从15%提高到了20%。换句话说，路子没堵死，但底线画出来了。
力诚榕诚湾，完整踩过了这轮周期的每一个节点。
2023年，榕诚湾开盘，打的是“低总价上车”的旗号。但户型设计一开始就被吐槽，得房率只有77.5%——放在今天看，甚至算不上出彩。
再加上地铁远、房价高，入市三年，去化不到七成，手里还压着400多套房没卖出去。成交均价一年比一年低，从开盘时的4.3万，一路降到现在的3.9万一平。
也是在2023年，广州推出了计容新规：住宅套内半开敞空间的半计容比例，从15%放宽到20%，高品质住宅的上限还可以进一步上浮。
阳台、入户花园、设备平台这些“赠送面积”的天花板被抬高，广州新房的得房率，眼看就要集体冲上100%。
一场关于得房率的内卷，就此打响。
面粉厂地块在推介会预告阶段，就被官方列为高品质试点，半开敞空间的占比直接放到套内建筑面积的30%，飘窗、空调外机的最大尺寸也放宽到0.8米。
目前市面上得房率的天花板，是中建岭南序做出来的150%——零飘窗，85平的小户型，硬是做成了住得舒服的四居室。
存量新房的日子，从此不好过了。新规产品占尽先机：价格更低、得房率更高、品质还更好。短短两年时间，第四代住宅在全国各个城市遍地开花，第五代住宅已经在路上。
这两年，榕诚湾也在拼命追赶。高压线拆了，道路拓宽了，最被人诟病的地铁问题，也用接驳车勉强补上。
在售的8、9、10栋按新规设计，使用率一度做到136%，这本该是他们翻身最大的底气。业内都说：
这是广州最听劝的开发商。
可现在，一张罚单，让这份底气蒙上了阴影。项目被要求月底前向规划部门申请验收。
被点名的19—1栋、19—2栋，恰恰卡在了验收这一环。而它们早在2023年5月，就已经拿到了工规许可证。
这也意味着，那两年里“大偷特偷”出来的花池、阳台等面积，很可能都要在验收环节，被重新算一遍账。
这两年，“新规产品”四个字，几乎成了老业主和存量开发商共同的噩梦。区域内每冒出一个新规盘，就意味着周边房价要迎来新一轮下探。
如今，这场停不下来的内卷，似乎终于出现了被摁下暂停键的苗头。
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