北京买房：理清思路，购房建议1933|全年二手房均价|北京买房|北京市|学区房|户型|房价|炒房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我的孩子是2022年7月的生日，也就是说，是在2028年的时候要上小学。我和爱人的工作地点，一个在丽泽一个在天宁寺，所以通勤来说离广外片区最近，所以我们大概率会在这个片区买房（目前居住朝阳）。

现在比较纠结的一点，是现在下手买椿树馆小学对应的老破小，还是说是买乐城这种，对应实验二小广外分校。我们的预算就是打算买个书包房。

A：

1、学校的选择只能家长决定，我不好建议。房子角度的常规建议是，如果两边看的房子总价相同，那短期持有买乐城这种，长期持有买老破小。

2、简单说吧，乐城的优势是房龄相对新，虽然是2003年之后交房的，但开发是在此之前的，所以建筑质量应该至少不差。劣势是属于保障性质的经适房，2003年之后的品质都弱点儿了，塔楼多，户型不太好选。之所以不建议长期持有，是因为如果“按套内面积计价”真的全面铺开，对塔楼都至少不是利好。

老破小的优势是得房率高，保值从长期看更稳妥，肯定跟随板块内的大盘走势，占不到便宜也不吃亏。劣势就是现状了，社区一般，流动性弱，出手时最好在横盘期慢慢儿卖才不吃亏。

3、另外两种房子的性质和租售比虽然不同，但溢价比例是差不多的。所区别的是既然老破小的绝对租售比低，那从居住的性价比角度就相对高了。但这并不代表占了什么便宜，就因为溢价率是基本相同的。

4、再有建议就是多看房+多算账了，尽量买溢价低的呗。现在平均值是25%左右，同等条件下的越低越好。

仅供参考。

二

我看了您的文章才知道，香港竟然有“私人住宅售价指数”这种东西，感觉都有点毁三观，这不就等于是股市K线图吗？是赤裸裸的炒房助手吧！但我在网上搜不到什么有用的信息，您给再介绍一下。

A：

1、我介绍不了太多的，因为我只关心北京楼市，外地的都很少了解，包括港澳台。

2、简单说吧，首先房子天然具备投资属性，无论刚需们是否接受和承认，反正全世界所有国家都把房价列入投资统计。也就是房价在所有国家都是不计入CPI的，也就不属于消费。

那既然是投资行为，弄个价格走势的指数就很正常了吧？股市期货BT币都能有K线图，房价也自然可以有啊。只不过内地一直淡化房子的投资功能，而是强调“用来住的”居住属性，所以官方没有公布这个指数，但其实一直存在。

3、另外多说一句，香港这个指数的统计部门是“差饷物业估值署”，可以理解为“房产税征收署”，数据是为了征税而服务的，要不然没有依据。

4、当然这个指数的历史并不算长，是以1999年为100的基数的。背景就是1997-1998年的东亚金融危机，导致香港也楼市崩盘，所以才推出指数做指导。但其实对房价上涨没什么帮助，因为1997年的最高点是163点，结果到了2003年才61点，跌幅接近70%呢。所谓的指数也就是跌了个明白，但对拉动没作用，也就谈不上炒房的助手。

近些年这指数的最高值是2021年的398点，之后一直下跌，到2025年3月跌到了285点。跌幅高达30%，跟北京上海等内地大城市的差不多。

之后香港的这指数在“撤辣”之后有所回升，大火之后明显回升，到现在的最新数值是322点。估计您也查到了，相较最低点上涨了13%，平均下来就是连续上涨13个月，平均每个月1%。

5、简单就是这情况，再多的我也说不出什么了。内地也有这种指数，不仅有官方的，也有各机构和中介公司的。但官方的既然不定期公布，民间的也就没有统一标准了，各家的差距挺大，我也就很少看，没什么太大用处。

仅供参考。

三

请帮我看看这套房，**大学家属院的，95年的，质量据说隔音不太好，但优势是南北通透，一楼有自建的四平米阳光房，小院8平米。业主说这是院里管理部门同意的，不会强拆。65平米要价450万，预计430万您觉得有可能吗？户型如图。

A：

1、这具体的房源我不好说什么，不到现场的话光看图没什么用。

2、不过这户型是典型的南北向，但不算通透。确实是南北都有窗户，毕竟有两道卧室门挡着呢。这其实无所谓，但砍价的时候可以拿着说事儿，别任由他们忽悠。

3、院里部门批准的？这大概率是瞎扯的，不是说不可能批准，而是没人会去打申请，都是直接盖就完了，能打个招呼就算不错了。

再者就算有人批准也没用，没有任何法律效力。所以这种自建也当作砍价的筹码吧，就按照没有自建面积的价值砍。

4、95年的质量不好是有可能的。那几年是国企开发商的最低谷时期，1996-1998年甚至出现了全行业亏损。所以在1998年之前国企开发商的房子质量都普通，不合率接近50%。